Immigration au Canada: comment trouver un premier logement

Préparez un dossier de locataire
Recherche d’appartement : par où commencer?
Esquivez les arnaques
Vos devoirs, leurs obligations
Cessions de bail et sous-locations : comment s’y retrouver?
Quel budget prévoir pour un appartement au Québec?
Petit lexique québécois du logement

Nous sommes le 7 juin 2024. Après des mois d’attente, le rêve canadien de Charlotte Herault commence enfin.  

Fraîchement débarquée de l’avion avec ses trois enfants, leurs valises et un contrat de travail sous le bras, elle n’a plus qu’à récupérer les clés de leur appartement : une nouvelle construction au cœur d’un quartier prisé de Montréal, loué sans difficulté à distance, depuis la France.  

« Dès que j’ai ouvert la porte, c’était le choc », se remémore l’infirmière clinicienne de 37 ans. Alors qu’elle paye le loyer depuis le début du mois, Charlotte Herault découvre un logement en chantier. Même une fois les travaux terminés, le désenchantement se poursuit : le quartier est loin de correspondre à l’image qu’elle s’en était faite à partir de recherches internet, au point où elle songe à « reprendre l’avion dans l’autre sens ».  

Vous voulez éviter les mauvaises surprises de ce genre? « Si c’était à refaire, je ne louerais pas un appartement à distance. Je partirais d’abord en Airbnb ou à l’hôtel, le temps de faire des visites et de pouvoir faire le tour des quartiers », affirme la nouvelle arrivante, qui espère vous épargner des situations similaires en racontant son histoire.  

À supposer que vous ne pouviez pas vous déplacer, affinez vos recherches en misant sur le soutien de professionnels et d’organismes communautaires. N’hésitez pas non plus à poser vos questions à vos connaissances ainsi que dans des groupes de discussion entre nouveaux arrivants sur les réseaux sociaux. 

Préparez un dossier de locataire 

Puisque vous n’avez sans doute pas encore d’historique de crédit au Canada sur lequel le propriétaire sera en mesure d’enquêter, il vous faudra faire autrement et préparer un dossier dans lequel vous présentez vos atouts à un propriétaire potentiel.  

Maxime Aubry, coordonnateur des locations à la société de gestion immobilière GestiPro, conseille d’y inclure des preuves de fonds et de revenus. Si vous avez un contrat de travail, joignez-en une copie au dossier, avec une lettre de votre employeur qui précise votre poste ainsi que votre salaire et qui indique les coordonnées d’une personne auprès de qui le propriétaire peut confirmer la véracité de ces informations.

Avec ou sans contrat de travail, un relevé bancaire vous sera demandé pour faire état de vos économies personnelles et « s’assurer que vous avez les fonds nécessaires pour subvenir à vos besoins à votre arrivée ici », dit Maxime Aubry, qui vous recommande de produire ce dossier d’avance. Lui-même confirme ne pas réserver de logements « sans preuve tangible » d’économies suffisantes ou sans contrat de travail. 

Ajoutez à tout cela une lettre de présentation et, le cas échéant, une lettre de votre propriétaire précédent, question d’en rassurer de nouveaux sur votre qualité de locataire.  

Un garant (aussi appelé « endosseur » ou « caution ») peut aussi être exigé dans la procédure. Il s’agit généralement d’une personne qui s'engage à payer votre loyer à votre place si vous êtes dans l'incapacité de le faire. Vous pouvez demander à vos amis ou votre famille déjà sur place, voire à votre employeur. Pour sécuriser votre futur propriétaire, vous pouvez offrir vous-même de faire appel à un garant.  

Recherche d’appartement : par où commencer?  

Que vous soyez à distance ou non, il est primordial de commencer par vous familiariser avec le marché locatif local. Prenez-vous-y d’avance, car la recherche prend du temps. De deux mois au minimum à six mois ne seront pas de trop si vous cherchez pour le 1er juillet, soit la date de déménagement la plus prisée au Québec. 

La première étape est d’« apprendre la terminologie », conseille Laurence Prat, présidente de l’agence de relocalisation LP Relocation. Qu’est-ce qu’un 3 et demie, un duplex, un condo? À quoi correspondent les pieds carrés dans d’autres unités de mesure? Qu’est-ce qu’une garde-robe, un locker? Voilà des questions auxquelles vous devez être capable de répondre pour vous assurer de choisir le logement qui correspond à vos critères. (Pour vous aider un peu, voyez notre « Petit lexique québécois du logement » plus loin.)

La deuxième étape : ratissez les plateformes les plus populaires pour la recherche de logements au pays, comme Kijiji et Facebook Marketplace.

« Les sites internet des gestionnaires immobiliers peuvent aussi donner une idée du type de logements disponibles et des prix du marché », rappelle quant à lui Maxime Aubry. Selon ce dernier, il s’agit là d’une piste qui s’avère particulièrement intéressante si vous devez trouver un logement avant votre arrivée au Canada, puisque plusieurs gestionnaires immobiliers offrent des visites virtuelles en 3D.  

Les groupes de discussion consacrés aux immigrants récents qu’on trouve sur le réseau social Facebook peuvent aussi se révéler riches en petites annonces de location, de colocation ou de sous-location. Ils sont nombreux et généralement adaptés au pays de provenance ou au statut migratoire; pensons à Les Français à Montréal et à pvtistes à Montréal : logements et colocations (officiel), entre autres exemples.

Esquivez les arnaques  

C’est à travers un groupe de ce genre qu’Adil, un Français de 23 ans, est entré en contact avec une jeune femme qui lui proposait de s’installer dans son appartement comme colocataire. Ils ont échangé plusieurs messages; elle lui a envoyé une vidéo de l’appartement. Emballé, Adil a accepté d’aller de l’avant.  

De son côté, le propriétaire de l’appartement lui a alors fait signer des documents et lui a demandé de payer deux mois de loyer à l’avance. « J’ai trouvé ça bizarre. En fonction de la loi, il me semblait qu’ils pouvaient seulement réclamer le premier mois », fait-il valoir. Cependant, sa future colocataire l’a rassuré et s’est montrée insistante; ainsi, il a transféré l’argent… qu’il n’a jamais revu.  

Adil ne comprend toujours pas à ce jour. Mis à part les fautes d’orthographe dans les messages et le refus de faire des appels vidéo, « rien n’aurait pu m’alerter », dit-il. S’il devait recommencer, il demanderait avant tout à des connaissances sur place d’aller visiter l’appartement et de rencontrer le propriétaire en personne.  

« Ne donnez jamais d’argent avant une visite ou avant d’avoir signé un bail », insiste Maxime Aubry. 

Hélène Villeneuve, responsable d’un service d’aide au logement pour les nouveaux arrivants à l’organisme montréalais La Maisonnée, va encore plus loin : « Demandez une pièce d’identité à votre futur propriétaire et vérifiez sa légitimité sur le Registre foncier du Québec. » Riche de son expérience, elle a vu de faux propriétaires faire signer de vrais baux, dans de vrais appartements – probablement loués sur Airbnb –, avant de déguerpir avec leur butin. 

Pour consulter l’historique d’une propriété dans l’Index des immeubles du Registre foncier du Québec et ainsi vérifier la légitimité du propriétaire, vous devez connaître le numéro du lot, que vous obtiendrez gratuitement en entrant l’adresse dans la carte interactive ou en consultant la Municipalité. Ensuite, il vous faudra vous créer un compte client. Des frais de 1 $ par document pourraient être exigés.

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Vos devoirs, leurs obligations 

Exiger un dépôt (parfois appelé « caution ») équivalant à deux ou trois mois de loyer à l’avance est une pratique courante mais illégale au Québec, comme le confirme Hélène Villeneuve. Le propriétaire ne peut en effet que demander le paiement du premier mois de loyer à l’avance, à la signature du bail. Toutefois, le marché locatif, dans la province et partout au pays, est extrêmement concurrentiel, et pour mettre la main sur certains logements, « vous n’aurez pas vraiment le choix de payer un dépôt de garantie », déplore-t-elle.  

L’intervenante communautaire souligne par ailleurs l’obligation légale qu'ont les propriétaires d’effectuer les travaux de réparation que vous exigez. « Faites une visite complète du logement pour noter si les tuyaux fonctionnent bien, s’il y a de la moisissure, etc. », conseille-t-elle.

Laurence Pratt, de LP Relocation, ajoute qu’« un bail est ici un engagement ferme, aussi bien de la part du propriétaire que du locataire, pour toute la durée entendue ». Il ne peut donc pas être résilié en un tournemain comme dans certains pays, où il suffit par exemple d’un mois de préavis pour annuler un contrat de location et où aucune justification n’est nécessaire pour le faire. Voilà une raison de plus pour bien lire tous les termes du contrat de location et, s’il y en a un, du règlement de copropriété.  

Les propriétaires sont d’ailleurs dans l’obligation légale d’utiliser le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL), en format papier ou numérique. Avant de signer, assurez-vous qu’il s’agit du format réglementaire en consultant le site web du TAL.  

Dans le même ordre d’idées, « vous devez souscrire une assurance habitation dès l’entrée dans les lieux », signale Alain Meunier, cofondateur de LP Relocation. « Cette assurance couvre le vol et l’incendie des biens qui appartiennent au locataire, et inclut une assurance de responsabilité civile, en général exigée dans le bail », précise-t-il.

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Cessions de bail et sous-locations : comment s’y retrouver ?  

Autre particularité locale : « Les nouveaux arrivants sont souvent confrontés aux sous-locations et aux cessions de bail. Un bail est fixe, mais un locataire qui veut partir peut vous le céder ou le sous-louer [...] », indique Alain Meunier. Un propriétaire ne peut refuser une sous-location sans un motif sérieux, mais il est en mesure de le faire pour une cession de bail.  

Une cession de bail, c’est l’entente qu’a trouvée Anna Silanie, une programmeuse française de 34 ans, en s’installant dans la ville de Québec à la fin du mois de mai 2022. « Avec la locataire, on s'était accordés pour une reprise au 15 juin 2022, afin que je puisse finaliser la création de mon compte bancaire canadien et faire le transfert de mes économies », raconte-t-elle. L’agent chargé de l’appartement a validé son dossier rapidement. Or, dès le lendemain, « j'ai appris qu'il avait retoqué mon dossier pour soumettre celui d'une autre personne », poursuit la professionnelle.  

Difficile de vous prémunir contre ces aléas... Ce qui est cependant en votre pouvoir, comme le souligne Alain Meunier, c’« est de bien lire le bail original, parce qu’il peut y avoir des modifications de loyer un peu [déraisonnables], ou, en cas de sous-location, le premier locataire peut se faire une marge ». Cette dernière pratique est d’ailleurs illégale; le locataire qui sous-loue son appartement ne peut réaliser un gain en exigeant un montant supérieur au loyer qu’il verse au locateur. En revanche, il peut facturer le coût des services additionnels inclus et des frais raisonnables pour l’usage de ses biens personnels, le cas échéant.

Malgré sa première tentative de location ratée, Anna Silanie a continué ses recherches, et elle en a profité pour aiguiser ses critères. « Sur place, je me suis vite rendu compte que ma perception des distances sur Google Maps n'avait pas de rapport avec la réalité. N'ayant pas les moyens d'acheter une voiture, j'ai renforcé mon critère de recherche sur la proximité des services », souligne-t-elle.  

Quel budget prévoir pour un appartement au Québec? 

Dans la ville de Québec, Maxime Aubry affirme qu’un logement standard de deux chambres se loue entre 800 et 1 500 $ par mois en moyenne. « À Montréal, vous devez pratiquement doubler le prix », juge le gestionnaire. En région, les logements inoccupés sont rares, mais leur prix est généralement moins élevé qu’en ville.  

De leur côté, Laurence Prat et Alain Meunier ne s’aventurent pas à estimer les prix du marché locatif, qui varient grandement en fonction de nombreux facteurs. L’idéal, selon leurs conseils, est que le loyer ne dépasse pas de 25 à 30 % du revenu net, et jusqu’à 35 % dans le cas précis d’un appartement à Montréal. Surtout, n’oubliez pas d’inclure à votre budget logement toutes les dépenses connexes au prix du loyer, notamment l’électricité, l’assurance habitation et l’accès à Internet, assez coûteux au Canada. N’oubliez pas en outre qu’il vous faudra sans doute meubler l’appartement, en tout ou en partie.  

Bonne nouvelle pour le portefeuille, néanmoins : l’eau froide est incluse dans le loyer, et aucune taxe n’est à la charge du locataire!  

En revanche, il est quasi indispensable d’avoir des économies, et « idéalement, cet argent doit déjà se trouver dans une banque canadienne », mentionnent les fondateurs de LP Relocation.    

Renseignez-vous, préparez-vous, et il ne vous restera plus qu’à vous installer dans votre nouveau chez-vous!  

Petit lexique québécois du logement

3 et demie, 4 et demie et 5 et demie : logements comptant respectivement trois, quatre et cinq pièces, en plus d'une salle de bain. Un 4 et demie, par exemple, est donc habituellement constitué d’une cuisine, d’un salon, de deux chambres à coucher et d’une salle de bain.

Pièce « double » : il s’agit d’une pièce de grande dimension, qui aurait le potentiel de compter pour deux pièces si elle était divisée. Par exemple, l’annonce d’un 4 et demie constitué d’une « chambre double » pourrait vouloir dire qu’il y a une seule grande chambre à coucher, et non deux fermées.

Garde-robe : placard situé à l’intérieur du logement.

Locker : espace de rangement compris dans la location du logement. Il se trouve généralement à l’extérieur.

Condo (parfois appelé « condominium ») : il s’agit d’un appartement individuel au sein d’un immeuble en copropriété. L’expression « style condo » fait généralement référence à la qualité de construction supérieure d’un appartement (finition, isolation sonore entre les appartements, etc.).

Duplex : immeuble d’habitation constitué de deux logements distincts. Ainsi, un triplex et un quadruplex ont respectivement trois et quatre logements.

Demi-sous-sol : logement situé à l’étage inférieur. Contrairement au rez-de-chaussée (ou au rez-de-jardin), dont le plancher est en principe au niveau du sol et les fenêtres, de la même taille que celles des autres étages, le demi-sous-sol (ou semi-sous-sol) est légèrement creusé dans le sol. Les fenêtres devraient toutefois être plus hautes que dans un sous-sol résidentiel conventionnel.

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