Quel budget prévoir à l'achat d'une maison?

Dépenses de départ
Dépenses récurrentes
Les incitatifs à l'achat d'une première propriété

Si vous pensez accéder à la propriété ou vendre votre demeure pour en acquérir une nouvelle, deux variables occupent probablement votre esprit : le prix des maisons et des condos – qui a atteint des sommets pendant la pandémie de COVID-19 et qui se maintient à des niveaux élevés – et le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. 

Mais ce n’est pas tout. Vous devez également considérer plusieurs frais qui s’accumulent avant et après qu’on vous a remis les clés : inspection, droits de mutation immobilière (la fameuse « taxe de bienvenue »), TPS et TVQ (dans le cas d’une habitation neuve), notaire, coût du déménagement, assurances, frais de copropriété, taxes foncières et scolaires, etc. 

Au total, les frais liés à l’achat d’une propriété représentent généralement entre 2 et 3 % de sa valeur (en excluant les taxes pour une maison neuve, la mise de fonds et les rénovations majeures), tandis que les coûts d’entretien annuels varient entre 1 et 5 % de cette même valeur. Si vous achetez une maison qui vaut 500 000 $, vous devez donc prévoir entre 10 000 et 15 000 $ dès le départ et, par la suite, entre 5 000 et 25 000 $ chaque année, sans compter le remboursement du prêt hypothécaire.

Voici un tour d’horizon des principaux frais à prévoir, mais aussi des aides financières dont vous pourriez tirer profit, afin d’éviter que toutes ces dépenses vous prennent par surprise et plombent votre budget. En prime, nous vous offrons des conseils d’experts pour vous aider à franchir plus harmonieusement chacune des étapes de cet important projet. 

Dépenses de départ

L’inspection

Il n’est pas obligatoire de faire inspecter – pensons ici à la fondation, au système électrique, à la plomberie, etc. – la maison ou le condo que vous souhaitez acquérir, mais cette étape peut vous permettre de déceler des problèmes apparents qui affectent la valeur de votre future propriété et de planifier les réparations à effectuer dans les années à venir. Acheter sans inspection, c’est « accepter un possible gouffre financier », soutient le vice-président de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), Danny McNicoll.

Le prix d’une inspection n’est pas encadré par la loi et peut grandement varier selon le type de propriété (maison unifamiliale, plex ou copropriété), ses dimensions, son année de construction et la région dans laquelle elle se trouve, explique Danny McNicoll.

Dans le cas d’une maison unifamiliale, l’inspection peut, selon lui, coûter entre 700 et 900 $ pour un bungalow, et entre 800 et 1 000 $ pour une maison à deux étages. Si le bâtiment a été construit avant les années 1950, prévoyez au moins de 150 à 200 $ de plus. C’est plutôt un condo qui vous intéresse? L’inspection d’une partie privative peut coûter entre 500 et 650 $, mais la facture sera plus salée si vous souhaitez également faire inspecter les aires communes. Pour ce qui est des plex, Danny McNicoll estime qu’il faut compter au moins 900 $.

Le notaire

Comme c’est le cas avec ceux qui sont propres à l’inspection, les frais en lien avec le notaire sont soumis au libre marché. Cela signifie que chacun de ces professionnels peut facturer les honoraires qu’il juge raisonnables en fonction de son expertise, de la région où il se trouve ou encore de l’ampleur et la complexité du dossier qui lui est présenté. 

Assurez-vous de demander à quelques notaires potentiels une soumission qui inclut tous les frais : les honoraires (avec taxes), mais aussi les frais connexes, comme l’inscription de l’acte de vente et de l’hypothèque au registre foncier. « Le client doit s’attendre à payer entre 2 000 et 2 500 $ avec les honoraires, les taxes et les frais », indique le président de l’Association professionnelle des notaires du Québec, M^e Kevin Houle.

Mieux vaut prendre contact avec un notaire au moins trois à quatre semaines avant la date prévue de la signature de l’acte de vente et, si possible, dès le début du processus d’achat, pour lui poser des questions d’ordre juridique au besoin. « Il n’est jamais trop tôt pour appeler un notaire », résume M^e Houle. 

Le taux d’intérêt

Si vous voulez obtenir le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt hypothécaire, considérez les services d’un courtier hypothécaire. « L'avantage, c’est d’avoir accès à plusieurs institutions financières, explique Stéphanie Potvin, courtière hypothécaire à Hypotheca. En plus, c’est gratuit, puisque les courtiers hypothécaires sont exclusivement rémunérés par les prêteurs. »

À la fin du mois de janvier 2024, Desjardins et la Banque Nationale affichaient par exemple un taux variable de cinq ans en promotion à 6,95 %, alors qu’Hypotheca offrait 6,25 %. Cet écart de sept dixièmes de point de pourcentage représente une économie mensuelle de 44 $ pour chaque tranche de 100 000 $ d’hypothèque.

Plusieurs institutions financières sont par ailleurs prêtes à vous offrir une remise en argent (fixe ou variable selon la valeur de votre prêt) ou à couvrir vos frais de notaire pour vous attirer. Desjardins offre par exemple une remise de 1 000 $ à ses clients professionnels qui obtiennent un nouveau financement hypothécaire. Ce sont là des facteurs à considérer au moment de prendre votre décision.

Les droits de mutation immobilière

Vous recevrez, dans les semaines ou les mois qui suivent l’acquisition de votre propriété, la facture des droits de mutation immobilière, qu’on appelle communément la « taxe de bienvenue ». Ces droits sont établis en utilisant le montant le plus élevé des deux suivants : le prix d’acquisition de la propriété ou sa valeur marchande (laquelle correspond au montant de l’évaluation municipale multiplié par un facteur comparatif propre à chaque municipalité).

Par exemple, à supposer que vous ayez acheté une propriété à Longueuil pour 500 000 $, le prix d’acquisition est de 500 000 $. Si l’évaluation municipale est de 350 000 $, vous devez multiplier ce montant par le facteur comparatif applicable en 2024 dans cette ville, soit 1,47, ce qui donne une valeur marchande de 514 500 $. Dans cet exemple précis, c’est donc la valeur marchande qui serait utilisée pour calculer les droits de mutation immobilière. 

Pour obtenir le montant à payer, il faut ensuite appliquer des taux à différentes tranches du montant le plus haut. Une municipalité peut fixer un taux plus élevé pour toute tranche supérieure à 500 000 $ (sans dépasser 3 %), sauf Montréal, qui peut imposer un taux excédant 3 %. Bref, vous devez vérifier les taux applicables dans votre municipalité.

Dans le cas de la maison achetée à 500 000 $ à Longueuil (mais dont la valeur marchande est de 514 500 $), les droits de mutation immobilière seraient de 5 950 $. 

L’assurance hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous devez obligatoirement souscrire une assurance hypothécaire, généralement fournie par la Société canadienne d’hypothèques de logement (SCHL). La prime d’assurance varie entre 0,6 et 4 % du montant total emprunté.

Par exemple, si vous versez une mise de fonds de 10 % sur une maison achetée à 500 000 $, vous vous retrouvez avec un prêt de 450 000 $. Votre prime de la SCHL serait alors de 13 950 $, payable d’un seul coup au moment de l’acquisition ou ajoutée à votre prêt hypothécaire. Attention : cette prime est assujettie à la taxe de vente du Québec (TVQ; 9,975 %), laquelle payable au moment de l’achat.

Le déménagement

Le coût d’un déménagement peut varier grandement : faites-vous le travail vous-même ou confiez-vous la tâche à une entreprise? Pour vous donner une idée du montant à prévoir, la québécoise MovingWaldo, qui permet notamment d’obtenir des soumissions d’entreprises de déménagement, estime que faire appel à une équipe de trois déménageurs pour vider une maison montréalaise de deux ou trois chambres à coucher peut revenir à entre 725 et 825 $. 

Les frais de rénovation et de décoration

Vous voudrez peut-être rafraîchir la peinture de votre nouvelle propriété, rénover une pièce ou en décorer une autre dès votre arrivée (notamment avec des rideaux et/ou des stores). Si tel est le cas, n’oubliez pas d’inclure ces dépenses – de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars, selon la nature de votre projet – dans votre budget.

Dépenses récurrentes

L’assurance habitation

Votre prime d’assurance habitation peut dépendre de plusieurs facteurs : l’année de construction du bâtiment, le système de chauffage en place, les protections désirées, le nombre de logements (dans le cas d’un condo), etc. La prime annuelle moyenne était de 956 $ au Québec en 2022 (le plus récent chiffre disponible), selon le Bureau d’assurance du Canada. Prenez le temps de magasiner; notre dernière enquête nous a permis de constater des écarts de prix allant du simple au double pour une même résidence!

Les frais de copropriété (si applicables)

Les frais de condo s’élèvent généralement à plusieurs centaines de dollars par mois. Mais à combien, exactement? Même le président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), M^e Yves Joli-Cœur, n’est pas en mesure de donner de chiffre précis. « On ne peut pas établir une moyenne en fonction du nombre de pieds carrés. Ça fait 40 ans que je suis dans ce milieu et j’en vois de toutes les couleurs », dit-il.

Certains syndicats de copropriété sont bien gérés et ont des frais qui correspondent aux besoins d’entretien actuels et futurs de l’immeuble, tandis que d’autres imposent des frais minimes qui peuvent laisser place à une cotisation spéciale très salée en cas de travaux majeurs. « Quand les frais sont très bas, ce sont généralement des immeubles “boîte à surprises” », prévient M^e Joli-Cœur. Pour en avoir le cœur net, demandez de voir le carnet d’entretien, les états financiers et l’état du fonds de prévoyance. 

Les taxes foncières et scolaires

Elles sont calculées à partir de l’évaluation municipale de votre propriété. Le taux de taxation de chaque municipalité peut varier (entre autres exemples : 1,1593 $ par 100 $ d’évaluation à Sept-Îles; 0,9072 $ dans le secteur Cap-Rouge, à Québec; 0,5302 $ à Boucherville), tandis que le taux de la taxe scolaire pour l’année 2023-2024 est de 0,0973 $ par 100 $ d’évaluation.

L’électricité 

Vous pouvez obtenir une estimation du coût annuel de la consommation d’électricité d’une résidence en utilisant l’outil en ligne d’Hydro-Québec. Puisque la société d’État indique que la consommation d’une habitation moyenne climatisée (mais sans piscine) est d’environ 24 000 kilowattheures (kWh) par an et qu’elle évalue que la facture était de 89,84 $, taxes incluses, pour chaque tranche de 1000 kWh à Montréal en 2023, on peut estimer la facture moyenne d’électricité pour une habitation résidentielle montréalaise à environ 2150 $ par an.

L’accès internet

Vous trouverez des forfaits à 50 Mbit/s (mégabits par seconde) ou plus avec téléchargement illimité pour environ 40 à 50 $ chez des fournisseurs comme Ebox, Fizz et Virgin Plus. Pour comparer les forfaits, utilisez notre comparateur.

Les incitatifs à l'achat d'une première propriété

Des aides financières et des programmes sont proposés pour vous permettre d’éponger une partie de vos factures.

Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) : il vous permet d’amasser de l’argent pour financer l’achat de votre première maison ou condo. Pour en ouvrir un, vous ne devez pas avoir été propriétaire (ni avoir habité dans la maison de votre conjoint) au cours des quatre dernières années. Vous pouvez cotiser 8 000 $ par an, jusqu’à un maximum de 40 000 $ à vie.

Régime d’accession à la propriété (RAP) : il vous offre la possibilité de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER (régime enregistré d’épargne-retraite) sans que vous soyez imposé pour financer la mise de fonds de votre première propriété. Vous devez cependant rembourser la somme retirée dans un délai de 15 ans. À noter : vous pouvez combiner le RAP et le CELIAPP.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation : si vous achetez votre première propriété et qu’il s’agit de votre résidence principale, ce crédit d’impôt vous permettra d’obtenir 1 500 $ de Québec et 1 252 $ d’Ottawa (en raison de l'abattement du Québec), donc 2 752 $ en tout. Le montant du crédit est fixe et, ainsi, n’est pas lié à la valeur de votre nouvelle propriété.

Programmes municipaux : des municipalités offrent aux premiers acheteurs différentes aides. À Montréal par exemple, les nouveaux propriétaires qui ont au moins un enfant et qui achètent une résidence de 725 000 $ ou moins obtiennent un remboursement des droits de mutation immobilière. L’aide financière varie entre 5 000 et 7 000 $. Un autre programme proposé par la Ville de Québec permet aux familles admissibles qui acquièrent une maison neuve d’obtenir un prêt sans intérêt correspondant à 5,5 % du prix d’achat afin de financer la mise de fonds (avec une majoration de 3,5 % s’il s’agit d’une habitation homologuée Novoclimat).

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