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Pour y voir plus clair dans les frais de condo

Par Maxime Johnson
condominium

Les frais mensuels associés à un condominium varient grandement d’une propriété à l’autre, et certaines charges peuvent surprendre ceux qui magasinent une copropriété pour la première fois. Tour d’horizon des principales catégories de frais de condo au Québec.

Taxes municipales et scolaires

L’inclusion des taxes dans les frais partagés dépend du type de copropriété. Les copropriétés indivises, où les propriétaires possèdent un pourcentage de l’immeuble entier, ne possèdent en effet qu’un seul numéro de lot (cadastre). Les taxes municipales et scolaires doivent donc être partagées entre tous les propriétaires.

Dans le cas des propriétés divises, chaque propriétaire d’appartement reçoit un avis distinct. Les taxes ne se retrouvent donc pas dans leurs frais de condo.

Électricité, chauffage, eau chaude

Tous les condominiums vont inclure dans les frais partagés le chauffage et l’électricité des aires communes, le cas échéant. Certaines propriétés sont toutefois aussi dotées d’un système de chauffage unique, ou encore d’un seul système pour l’eau chaude de tous les appartements. Les deux façons de faire ont leurs avantages et leurs inconvénients. Par exemple, un chauffage et un système d’eau chaude collectifs peuvent être plus efficaces en théorie, mais ils n’encouragent pas à la modération et aux économies d’énergie. La facture finale pourrait donc être plus élevée qu’avec un système indépendant pour chacune des copropriétés.

Télécommunications

Certains condos offrent la télé câblée ou l’Internet à leurs copropriétaires. L’économie réalisée varie au cas par cas. Chez Vidéotron, la division d’immeubles à logements multiples signe généralement des ententes pour des immeubles de six logements et plus, et l’inclusion de 100 % des logements d’un immeuble dans l’entente est généralement requise. Tous les propriétaires ont alors un forfait de base, négocié par le promoteur ou le syndicat de copropriété, auquel ils peuvent ajouter par exemple des postes de télé et un Internet plus rapide.

Le fournisseur EBOX permet pour sa part la création de groupes de quatre personnes, afin d’économiser en moyenne 10 % sur l’achat d’équipement et 5 % sur le forfait mensuel. Des groupes de deux sont aussi possibles, mais les rabais sont plus petits.

Il est aussi possible de partager une connexion internet unique entre tous les propriétaires. Le forfait est alors souvent négocié avec la division affaires du fournisseur. La bande passante sera toutefois partagée entre tous les utilisateurs, et l’Internet pourrait donc être plus lent aux heures de pointe.

Assurances

Les frais de condo incluent l’assurance du syndicat de copropriété, qui couvre le bâtiment, les parties communes et l’aménagement d’origine de chaque unité de copropriété.

Malheureusement, la franchise de l’assurance du syndicat de copropriété peut être élevée (des dizaines de milliers de dollars pour un immeuble d’une centaine d’unités). Pour cette raison, les syndicats de copropriété devront constituer un fonds d’autoassurance à partir du 15 avril 2022, ce qui fera grimper les frais de condo. Certains ont même déjà commencé à le faire, ce qui pourrait expliquer des différences importantes de frais d’une copropriété à l’autre.

Le fonds d’autoassurance devra être complété d’ici le 15 avril 2024 pour toutes les copropriétés, et atteindre au moins l’équivalent de la franchise la plus haute de l’assurance (à l’exception des franchises pour les tremblements de terre et les inondations).

Notons que le copropriétaire doit aussi prendre sa propre assurance en plus de celle du syndicat, pour ses biens et toute amélioration apportée à son logement (une nouvelle cuisine, par exemple).

Fonds de prévoyance

Au moins 5 % des frais de condo doivent être versés dans un fonds de prévoyance, de l’argent mis de côté par les propriétaires pour les travaux majeurs, mais certaines copropriétés demandent un pourcentage plus élevé. Si le fonds n’est pas assez garni pour les travaux nécessaires, le syndicat de copropriété devra facturer une cotisation extraordinaire pour compenser. De plus petits frais mensuels ne sont donc pas forcément avantageux à long terme.

Autres frais

Plusieurs autres frais peuvent être regroupés dans les frais de condo, comme l’entretien ménager des aires communes, l’entretien paysager, le déneigement, l’inspection annuelle des systèmes d’alarme et les frais reliés aux ascenseurs ou à la piscine. La quantité de services offerts et les prix négociés par le syndicat de copropriété peuvent faire varier grandement les frais d’un immeuble à l’autre.

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  • Par CLAUDE CASTONGUAY
    16 Février 2021

    Le fonds de prévoyance est maintenant encadré dans la nouvelle mouture de la loi. Un règlement à cet effet devrait arriver bientôt. On n’est plus dans une approche de pourcentage.

  • Par Jean-Louis Parent
    13 Février 2021

    Pour plus de précisions, un copropriétaire doit s'assurer pour toutes les améliorations apportées à son unité depuis la construction, y compris celles effectuées par tous les copropriétaires antérieurs et incluant les options ou extras installés par le premiee fixr copropriétaire qui ne faisaient pas partie de l'aménagement d'origine et qui augmentaient le coût d'achat de base.

    Il est aussi important de préciser que, conformément à l'article 1071 du CcQ, les syndicats ont d'abord l'obligation d'établir les cotisations au fonds de prévoyance en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. C'est ce que beaucoup de syndicat omettent de faire encore aujourd'hui. Même si le fonds est suffisamment doté pour ces fins, les copropriétaires devront quand même cotiser au moins 5% de leur contribution aux charges communes annuelles (art. 1072). Avec les changements apportés récemment à la législation encadrant la copropriété divise, c'est une étude du fonds de prévoyance, réalisée par des professionnels et révisée à tous les 5 ans, qui viendra fixer objectivement et rationnellement les cotisations au fonds de prévoyance, réduisant ainsi les inévitables discussions stériles avec certains copropriétaires qui veulent à tout prix maintenir au plus bas leurs charges communes. On peut donc s'attendre à ce que beaucoup de copropriétaires subiront un choc quand ils prendront conscience des augmentations substantielles de leurs charges communes pour doter correctement ce fonds dans un proche avenir.

    Jean-Louis Parent