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L’évaluation immobilière : une étape de plus dans l’achat d’une propriété

Par Marie-Eve Shaffer
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Après des semaines de recherches, vous avez enfin trouvé la propriété idéale, mais l’institution financière à qui vous avez demandé un prêt hypothécaire réclame une évaluation immobilière. S’agit-il d’un obstacle de plus dans l’acquisition de votre nouvelle demeure ?

Suivre les valeurs du marché

Si votre institution financière demande une telle évaluation, c’est qu’elle peine à suivre la fluctuation des prix en raison de la surenchère dans le marché immobilier résidentiel, provoquée par l’offre limitée et la forte demande.

D’après les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le prix médian des propriétés unifamiliales a bondi de 41 % d’avril 2020 à avril 2021 au Québec, alors que celui des copropriétés a crû de 32 %.

« Pour les prêts assurés, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), par exemple, dispose d’une banque de données pour valider la valeur des propriétés. Elle est basée sur l’historique des ventes dans chaque secteur », explique le porte-parole de Multi-prêts Hypothèques, Denis Doucet.

« Le problème, poursuit-il, c’est que les prix ont tellement augmenté dans un court laps de temps qu’il n’y a pas un prix qui correspond aux résultats donnés. C’est pourquoi [l’institution financière] envoie un évaluateur. »

La banque ou la caisse qui vous octroie un prêt hypothécaire veut ainsi s’assurer que si, par malheur, vous n’étiez plus en mesure d’effectuer les paiements, elle pourrait vendre la demeure et rembourser l’emprunt sans subir de pertes.

« Une hypothèque, c’est un prêt qui est garanti selon une valeur. Et la valeur de garantie, c’est la propriété », résume M. Doucet. Il rappelle qu’en 2008, pendant la récession aux États-Unis, des ménages, incapables de faire les paiements hypothécaires, remettaient les clés de leur maison aux institutions financières qui, elles, essuyaient des pertes puisqu’elles avaient accordé des emprunts supérieurs aux montants des évaluations.

« Au Canada, il n’y a pas eu ce genre de situation parce que le système financier canadien est bien encadré », soulève le porte-parole de Multi-Prêts Hypothèques.

À la merci des institutions

L’institution financière fait appel à des évaluateurs qu’elle a elle-même accrédités. Comme consommateur, vous ne pouvez pas proposer un évaluateur pour accélérer les démarches.

« Chaque institution financière a ses propres critères d’évaluation, dit Denis Doucet. Deux évaluations faites par le même évaluateur pour une même propriété pour deux institutions peuvent donc donner des résultats différents. »

Comme l’inspecteur en bâtiment, l’évaluateur examine la demeure, mais pas d’une façon aussi méticuleuse. S’il soupçonne un problème, il recommande de consulter un expert. Il prend également connaissance du titre de propriété et fait une recherche sur la valeur des immeubles semblables dans le quartier.

« L’évaluateur agréé est tenu d’évaluer la valeur marchande d’une propriété dans un marché libre et normal, explique Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). S’il juge qu’il y a une surenchère qui n’a pas d’allure, il doit estimer la valeur selon ce que ça vaut dans le marché. »

Mais ce n’est pas parce que vous avez convenu de payer plus que le prix affiché qu’il y a nécessairement surenchère. « Peut-être que la propriété a été mal listée. Peut-être que le prix demandé était un peu bas », mentionne M. Goudreau.

Toutefois, à l’heure actuelle, beaucoup d’évaluations concluent que le prix d’achat d’une propriété est supérieur à la valeur marchande, d’après ce que le président de l’OEAQ observe dans son entreprise. « Les primes que les gens sont prêts à payer actuellement ne signifient pas que le marché est sain et soutenable à long terme », conclut-il.

Les conséquences

Les résultats de l’évaluation ont un impact sur le prêt hypothécaire que l’institution financière vous accordera. Ainsi, si vous avez convenu de payer 500 000 $ pour une maison unifamiliale, mais que l’évaluation statue que la valeur marchande se situe à 400 000 $, vous devrez décaisser la différence de 100 000 $, en plus de la mise de fonds d’au moins 5 %.

« Les banques financent toujours selon l’évaluation, explique Denis Doucet. Dans un marché normal, où les prix des propriétés augmentent de quelques pour cent chaque année, l’évaluation suit et le financement est accordé sans problème. Actuellement, pour une maison de 400 000 $, il peut y avoir une surenchère de 75 000 $. Ça ne se peut pas que son prix augmente de 75 000 $ en l’espace de quelques mois sans que [des travaux] ne soient faits. »

Notez que, si l’évaluation immobilière conclut que le prix que vous avez accepté de payer pour acheter une propriété est gonflé, vous ne pourrez pas parcourir le rapport pour en comprendre les raisons. Vous connaîtrez seulement le montant du surcoût, le cas échéant.

« Notre client, c’est l’institution financière. Notre code de déontologie nous interdit de transmettre [notre rapport] à une autre personne que notre client », souligne Pierre Goudreau.

Si vous demandez à la banque ou à la caisse de lire le rapport d’évaluation, elle risque de vous opposer une fin de non-recevoir, d’après le porte-parole de Multi-Prêts Hypothèques.

Vous devrez alors prendre une décision : trouver la somme d’argent pour combler le surcoût ou réviser votre projet d’achat. « Au lieu de rester à Montréal, les gens vont s’établir en banlieue », rapporte M. Doucet.

Mais reste à voir si vous trouverez chaussure à votre pied parce que peu de propriétés sont offertes sur le marché, selon Pierre Goudreau.

Voilà un dilemme qui ne se résoudra pas sans heurts…

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