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Les «rénovictions» en 5 questions

Par Andrea Lubeck Mise en ligne : 26 février 2020 Shutterstock.com

renoviction Shutterstock.com

La saison de la recherche de logement arrive bientôt, et la crise du logement ne facilite pas la tâche aux locataires. Au fait, sauriez-vous quoi faire si vous receviez un avis d’éviction?

Voici un aperçu de vos droits et recours si vous recevez un avis de votre propriétaire disant qu’il veut faire des rénovations dans son immeuble et qu’il vous évince. 

1. Que sont les «rénovictions»?

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) définit le phénomène comme étant le processus selon lequel un propriétaire évince illégalement un locataire de son immeuble sous prétexte qu’il souhaite faire des rénovations.

Pour la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), l’expression «rénovictions» ne devrait pas exister puisque, au sens de la loi, une éviction pour cause de rénovations, ça n’existe pas.

Pour tenter d’y voir plus clair, nous avons demandé à Me Manuel Johnson, avocat en droit du logement au Centre communautaire juridique de la Rive-Sud, ce que sont réellement les «rénovictions». Selon lui, ces deux explications ne sont pas fausses. «Les locateurs exploitent les zones grises de la loi afin, notamment, d’augmenter substantiellement le prix du loyer. L’expression “rénovictions” n’est toutefois pas un terme juridique.»

En vertu de l’article 1959 du Code civil du Québec, trois circonstances permettent à un propriétaire d’évincer son locataire lorsqu’il ne s’agit pas d’une reprise de logement:

- S’il veut subdiviser son logement;
- S’il veut agrandir le logement;
- S’il veut changer l’affectation de l’immeuble pour en faire, par exemple, un immeuble commercial.

Un avis doit être envoyé au locataire six mois avant l’expiration du bail. Ce dernier doit, au plus tard 30 jours après la réception de l’avis, aviser le propriétaire de son intention de s’y conformer ou pas. 

Si le locataire accepte l’éviction, la loi prévoit que le propriétaire doit lui payer trois mois de loyer et les frais de déménagement. S’il s’y oppose, le locateur devra alors démontrer au tribunal qu’il entend réellement subdiviser, agrandir ou changer l’affectation du logement. Si le locataire ne répond pas à l’avis, il est réputé avoir accepté de quitter le logement.
Tout avis envoyé par un propriétaire est généralement acheminé par courrier recommandé ou est remis en main propre avec un accusé de réception.

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2. Peut-on évincer un locataire pour faire des travaux majeurs?

Non. Si un propriétaire veut faire des travaux majeurs, mais que ceux-ci ne visent pas à subdiviser, agrandir ou changer l’affectation du logement, il ne peut évincer le locataire, car l’article 1936 du Code civil du Québec prévoit que celui-ci a droit de maintien sur les lieux.

Dans le cas où le locateur désire faire des travaux majeurs, il doit aviser le locataire des travaux qu’il compte effectuer. Si ceux-ci nécessitent l’évacuation temporaire du locataire, le propriétaire doit lui offrir une indemnité «égale aux dépenses raisonnables» qu’il devra assumer lors de l’évacuation. 

Pour une évacuation d’une semaine et moins, l’avis devra être envoyé au moins 10 jours avant le début des travaux. Pour une évacuation de plus d’une semaine, l’avis devra être envoyé au moins trois mois avant le début des travaux.

Le locataire est en droit de refuser l’évacuation, mais le locateur peut demander au tribunal de statuer sur la question.

Après avoir terminé les travaux, le propriétaire pourra augmenter le loyer selon le barème établi par la Régie du logement. La hausse de loyer vise uniquement les travaux qui ont été effectués l’année précédente, et non ceux qui sont à venir. 

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3. Quelle est la différence entre une «rénoviction» et une reprise de logement?

Selon l’article 1957 du Code civil du Québec, un propriétaire peut aussi évincer un locataire s’il décide de reprendre le logement pour l’occuper ou pour y loger une personne de sa famille. Le locataire doit répondre à l’avis de reprise dans le mois suivant sa réception. S’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

En cas de refus, le propriétaire devra se tourner vers le tribunal afin de démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la raison mentionnée dans l’avis d’éviction.

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4. Qu’est-ce qui pousse les proprios à subdiviser ou à agrandir un logement? 

Selon Maxime Roy-Allard, la spéculation immobilière, «qui bat son plein», explique la vague de rénovictions que l’on constate depuis au moins un an. «Les nouveaux propriétaires qui ont acheté des immeubles locatifs à des prix élevés veulent rentabiliser leur achat en augmentant rapidement le coût des loyers. Pour y arriver, ils veulent se débarrasser des locataires pour éviter d’avoir à suivre le barème de la Régie du logement», explique-t-il.

Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ, croit que les propriétaires souhaitent simplement répondre aux besoins du marché. «Il n’y a jamais eu autant de locataires seuls au Québec: 51 % des logements abritent une seule personne. Or, les familles existent encore et on ne peut pas leur dire de quitter Montréal parce qu’il n’y a pas de grands logements», dit-il. Selon lui, les propriétaires veulent répondre aux besoins du marché en subdivisant certains logements et en en agrandissant d’autres.

Il affirme que la hausse de loyer qui s’ensuit permet aux propriétaires de rentabiliser l’immeuble et les travaux qu’ils y ont effectués. «Dans certains immeubles, on voit bien qu’il y a des travaux à réaliser, mais jamais ils ne pourraient être faits avec des loyers à 600 $ par mois», ajoute Hans Brouillette.

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5. Que faire si on reçoit un avis d’éviction?

Si vous recevez un avis d’éviction arborant le logo de la Régie du logement ou une lettre d’avocat, assurez-vous que les délais et les raisons évoquées sont conformes à la loi. À cet égard, la RCLALQ dit avoir constaté que certains propriétaires de mauvaise foi envoient des formulaires de la Régie du logement modifiés qui ne respectent pas la réglementation. 

«La première chose à retenir est de ne rien signer sur le coup. Beaucoup de propriétaires vont exercer une pression indue sur le locataire, par exemple en soulignant le caractère urgent des travaux dans le but que le locataire consente rapidement à la résiliation de son bail», rapporte Maxime Roy-Allard, porte-parole du RCLALQ.

Maxime Roy-Allard et Manuel Johnson encouragent les locataires à consulter les comités de logement et les associations de locataires de leur quartier afin de s’informer de leurs droits. Selon leurs revenus, ils pourraient aussi avoir recours à l’aide juridique ou à d’autres organismes offrant des services de consultation.

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