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Vous vivez en copropriété : vous aurez un meilleur accès à l’information détenue par le syndicat

Article d'un partenaire
de Protégez-Vous

Par Chambre des notaires du Québec Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 14 Juillet 2020

copropriete

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un condo. Vous avez des questions sur la vie en copropriété, mais pas de réponse. En fait, il est très difficile de consulter les registres de la copropriété et presque impossible d’obtenir de l’information du syndicat. Est-ce qu’il cache quelque chose? A-t-il le droit de le faire?

Le droit à l’information

Le syndicat a l’obligation de tenir à la disposition des copropriétaires, un registre contenant le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire, les procès-verbaux des administrateurs et des copropriétaires, le règlement de l’immeuble et ses modifications et les états financiers. Ce registre comprend également :

  • Les contrats auxquels le syndicat est partie (par ex. le contrat de déneigement, le contrat de gestion), la déclaration de copropriété, le plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble, les certificats de localisation (si disponibles pour ces derniers) et la description des parties privatives sans améliorations locatives dont nous vous avons parlé au premier article ;
  • Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance lorsque les dispositions de la loi portant sur ces documents entreront en vigueur ;   
  • D’autres documents ou renseignements en lien avec la copropriété (ex. les papiers d’assurances, etc.).

La réforme du droit de la copropriété précise que les copropriétaires pourront dorénavant consulter ces documents en présence d’un administrateur ou d’une personne désignée par le conseil d’administration (ex. le gestionnaire), à des heures raisonnables et selon les modalités prévues par le règlement de l’immeuble. De plus, tout copropriétaire a droit d’obtenir des copies de ces documents moyennant le paiement de frais raisonnables. Votre copropriété a donc intérêt à adopter des normes de consultation et d’obtention de copies afin d’éviter les malentendus.

Parlant des procès-verbaux, le syndicat doit transmettre aux copropriétaires les procès-verbaux et résolutions des réunions du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires dans les 30 jours de leur adoption. Ceci permet aux copropriétaires d’obtenir rapidement les informations qui les concernent et de réagir dans le délai spécifié de 90 jours pour contester devant le tribunal une décision qui serait partiale, ou qui aurait été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. 

La loi a également réglé un problème au niveau des plans et devis. En principe, au moment de l’assemblée de transition, le promoteur doit remettre les plans et devis de l’immeuble.  Auparavant, le syndicat n’avait aucun moyen de les obtenir lorsque le promoteur refusait de le faire, puisque l’architecte et l’ingénieur étaient lié au promoteur par leurs obligations professionnelles. Maintenant, l’architecte ou l’ingénieur doit en remettre une copie au syndicat qui en fait la demande. 

Sachez toutefois que le droit à l’information fonctionne dans les deux sens. La loi précise que vous avez maintenant 15 jours pour informer le syndicat de l’identité de la personne qui habite votre partie privative, de la durée du bail, le cas échéant et du fait que vous avez remis à votre occupant une copie du règlement de l’immeuble (un occupant peut être un membre de votre famille que vous logez sans bail).

Droit de l’acheteur

Le promettant acheteur a également droit à certains renseignements et documents pour bien analyser la situation de la copropriété. Il peut adresser sa demande directement au syndicat de la copropriété qui pourra lui charger des frais. Le copropriétaire vendeur recevra également l’information transmise à l’acheteur. Une fois que la loi sera en vigueur, le copropriétaire vendeur devra remettre une attestation (dont le contenu est à définir par le gouvernement) à son promettant-acheteur.

Les cotisations spéciales

La loi prévoit que le conseil d’administration doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale aux charges communes.  Mais attention, il s’agit d’une consultation seulement, la décision n’est pas soumise au vote des copropriétaires.  Alors, pourquoi cette assemblée ?

L’assemblée a comme objectif d’informer les copropriétaires des décisions du conseil d’administration afin qu’ils puissent faire valoir leur point de vue tant au niveau de la nécessité des travaux, de leurs échéances que  de leur capacité actuelle à payer cette charge. Cet échange vise à permettre au conseil d’administration de prendre une décision éclairée dans l’intérêt de la collectivité.

Si des copropriétaires expriment leur incapacité financière à assumer une telle charge, le conseil d’administration pourra étudier d’autres avenues de financement des travaux, telles qu’un emprunt auprès d’une institution financière. Dans un tel cas, il est possible que le syndicat ait à donner une hypothèque mobilière à l’institution financière (par ex. une hypothèque portant sur les cotisations). Une autorisation de l’assemblée des copropriétaires sera alors obligatoire. Lorsque la décision est validement prise, un copropriétaire ne peut refuser de payer une cotisation spéciale, comme il ne peut refuser de payer sa cotisation régulière.

Vous avez des questions? 

Consulter le site lacopropriete.info ou consulter notre article sur l’achat de condo et sur l’assurance condo.

Communiquez avec le service gratuit 1‑800‑NOTAIRE (1‑800‑668‑2473). Ce service est disponible du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h. Pour plus d’information sur le sujet, consultez notre site Web.

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