L’attestation du syndicat : informer et protéger les acheteurs de condo (troisième partie)

Dans le premier article de cette série, nous avons présenté les principaux changements en matière de copropriété divise entrés en vigueur le 14 août 2025. Parmi ceux-ci figure une nouveauté majeure : l’attestation du syndicat portant sur l’état de la copropriété.

Lorsqu’il s’apprête à acheter un condo, l’acheteur doit pouvoir compter sur une information complète concernant l’état de l’immeuble qu’il se propose d’acheter. Or, le vendeur n’a généralement pas accès à l’ensemble des données pertinentes pour bien informer son acheteur. C’est pourquoi il devait jusqu’ici solliciter le syndicat avec des demandes d’informations spécifiques et obtenir des réponses à un questionnaire.

Mais depuis le 14 août 2025, ce fonctionnement n’est plus suffisant. Le syndicat ne peut plus se limiter à répondre à une liste de questions : il a désormais l’obligation de produire une attestation officielle de l’état de la copropriété et de la remettre au copropriétaire qui en fait la demande. Cette attestation représente une avancée importante en matière de transparence, de prévisibilité et de protection du public.

De quoi s’agit-il exactement ?

L’attestation doit contenir minimalement les renseignements suivants :

• Le montant total détenu par le syndicat en date de l’attestation dans le fonds de prévoyance et le montant minimal qui doit être détenu à cette même date dans ce fonds selon la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance du syndicat.
   
• Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires lors des 3 années précédentes et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période.
   
• Le montant total des liquidités du syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété.
   
• Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers du syndicat.
   
• Le budget prévisionnel de l’année en cours.
   
• Une mention que le syndicat est titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 C.c.Q.
   
• Le montant total du fonds d’auto-assurance en date de l’attestation et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances du syndicat.
   
• Une description sommaire des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat dans les 5 dernières années sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes.
   
• Une description sommaire des sinistres ayant affecté la partie privative concernée ou les parties communes dans les 5 dernières années.
   
• Une description sommaire des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes dans les 5 dernières années avec la date des travaux et leur coût.
   
• Une description sommaire des réparations majeures et des remplacements prévus sur les parties communes pour les 10 prochaines années, avec la date et le coût estimés de ces travaux.
   
• Une description sommaire des litiges en cours auxquels le syndicat est parti et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.
   
• Une description sommaire des modifications apportées au cours des 3 dernières années à la déclaration de copropriété.

Ouf! Comme vous pouvez le constater, c’est tout un document! 

Pour aider à ne rien oublier, la Société d’habitation du Québec propose un modèle à utiliser que vous retrouverez sur sa page dédiée à la copropriété (Copropriété divise - Société d'habitation du Québec).

Est-ce que le syndicat a un délai pour la remettre au copropriétaire?

Le syndicat bénéficie d’un délai de 15 jours pour remettre le document au copropriétaire qui lui en a fait la demande.

Comme il y a beaucoup d’informations dans l’attestation, le syndicat a intérêt à ne pas attendre une demande d’un copropriétaire et à colliger d’avance ce qui peut être fait.

Est-ce que le copropriétaire doit remettre ce document à l’acheteur de son condo?

Oui, la loi mentionne qu’il doit remettre l’attestation à l’acheteur en temps utile, que celui-ci lui en fasse la demande ou non. Habituellement, cela se passera autour de la date de signature de la promesse d’achat.

Si le syndicat n’a pas encore obtenu l’étude du fonds de prévoyance, qu’arrive-t-il avec l’attestation ?

Il n’y a pas de délai de grâce accordé par la loi et les dispositions qui concernent l’attestation sont d’application immédiate. L’attestation doit donc être complétée malgré l’absence d’étude du fonds de prévoyance. Toutes les autres informations devront être fournies.

Et si le syndicat ou le vendeur refuse de remettre une telle attestation ?

Il s’agit dorénavant d’obligations légales pour l’un comme pour l’autre. Le défaut de respecter une loi entraîne la possibilité de recours. Informez-vous auprès de votre notaire qui saura vous diriger en fonction des particularités de votre situation.

EN CONCLUSION

Ce dernier texte complète la série portant sur les changements introduits le 14 août 2025 et qui touchent tous les copropriétaires divis du Québec.  Il reste maintenant à vivre ces changements. Vous avez des questions particulières à ce sujet, n’hésitez pas à en discuter avec votre notaire. 

Vous avez des questions ?

Consultez un notaire (Trouver un notaire au Québec | Chambre des notaires du Québec (cnq.org) ou faites appel à des ressources juridiques gratuites ou à faibles coûts disponibles au Québec (Ressources juridiques | Chambre des notaires du Québec (cnq.org).