Condo : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Article d'un partenaire
de Protégez-Vous

Par Chambre des notaires du Québec Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 08 avril 2014

L’achat d’un condo est un investissement considérable. Mais savez-vous ce que vous vous apprêtez à acheter? Faites des vérifications et demandez conseil à votre notaire avant de faire une offre d’achat!

Devenir copropriétaire
Acheter un condo, ce n’est pas comme acheter une maison, un duplex ou un terrain. Même si vous êtes propriétaire du condo que vous achetez, vous êtes aussi copropriétaire de l’ensemble de l’immeuble avec d’autres personnes.

Lorsque vous achetez un condo, vous acceptez et vous vous engagez, entre autres, à :

• Partager l’immeuble avec les autres copropriétaires;

• Respecter les règlements établis qui visent en principe à assurer le bon voisinage, la qualité de l’immeuble, son usage et son fonctionnement;

• Assumer votre part des frais pour l’entretien et la réparation de l’immeuble selon les décisions prises par les copropriétaires;

• Vous impliquer dans la gestion et le fonctionnement de l’immeuble, par exemple en assistant aux réunions et en participant aux décisions;

• Vous conformer aux limites établies.

Il y a des limites à vos droits parce que vous n’êtes pas seulement propriétaire… vous êtes aussi copropriétaire. Ces limites peuvent également affecter votre condo. Il peut s’agir, par exemple, de l’interdiction d’avoir un barbecue, des animaux ou de laisser des objets sur votre balcon, de changer le revêtement de votre plancher, de limiter le bruit ou encore de déplacer des murs.

C’est le rôle du syndicat des copropriétaires de voir à la saine gestion, au fonctionnement de l’immeuble et au respect des règlements. Cela permet de conserver la qualité de l’immeuble pour maintenir la valeur des condos.

Avant d’acheter, il est donc important de vérifier quels seront vos droits, vos obligations et vos limites comme copropriétaire. Il est important également de vous informer sur les responsabilités du syndicat des copropriétaires et leur gestion de l’immeuble.

Obtenir les documents et renseignements pertinents 
Le vendeur, son courtier immobilier ou, dans certains cas, le syndicat des copropriétaires peuvent vous fournir les documents et renseignements suivants :

• La déclaration de copropriété de l’immeuble

La déclaration de copropriété est un document notarié qui contient, entre autres, les conditions d’utilisation et la description des aires communes, des aires privées et des aires utilisées par certains copropriétaires (ex. : garages, espaces de stationnement ou de rangement). Elle prévoit aussi les règles de fonctionnement pour la gestion efficace de l’immeuble.

La déclaration de copropriété peut avoir été modifiée avec le temps. Assurez-vous de consulter toutes les mises à jour!

La déclaration de copropriété est un contrat. Elle décrit vos droits, vos obligations et vos limites comme copropriétaire. Tous les copropriétaires et le syndicat doivent la respecter et vous le devrez aussi dès que vous deviendrez copropriétaire.

Attention! Un acheteur avisé vérifiera si les règles écrites dans la déclaration de copropriété sont appliquées en pratique! Vous pouvez observer les lieux et poser des questions. Par exemple, pourquoi y a-t-il un plancher de bois franc dans le condo alors que la déclaration de copropriété exige des tapis?

Sachez qu’un copropriétaire qui ne respecte pas la déclaration de copropriété ou ses règlements s’expose à des poursuites par le syndicat ou un copropriétaire.

• Les règlements de l’immeuble

En plus des règlements prévus dans la déclaration de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut adopter lui-même des règlements pour régir la vie quotidienne des copropriétaires. En principe, ces règlements devraient être consignés dans les registres du syndicat des copropriétaires.

• Les documents financiers récents

Les derniers états financiers vous permettront d’évaluer la santé financière de l’immeuble. Profitez-en pour vérifier les frais de condo payés et impayés, les dépenses effectuées dans la dernière année, les dettes et les montants accumulés dans le « fonds de prévoyance », qui a pour but de couvrir les dépenses majeures.

Un budget déficitaire ou un fonds de prévoyance insuffisant peuvent mener à des contributions financières supplémentaires pour l’ensemble des copropriétaires. Il est donc important d’analyser ces documents pour bien évaluer les risques que vous courrez.

• Les renseignements sur les travaux d’entretien

Pour apprécier la situation financière de l’immeuble, il faut aussi tenir compte des travaux réalisés et ceux à prévoir. Par exemple, la toiture, les fenêtres, les balcons, les ascenseurs, les portes de garage ou l’asphalte doivent-ils être réparés, changés ou rénovés?

S’il reste des travaux majeurs à réaliser, le syndicat a-t-il suffisamment d’argent pour en couvrir les frais?

• Les procès-verbaux des dernières réunions de copropriétaires

Les procès-verbaux contiennent généralement les décisions et les enjeux soulevés par le syndicat ou les copropriétaires. Ils peuvent donc être un bon indicateur de la gestion de l’immeuble et du respect des règles.

Vous achetez un condo neuf?

Consultez aussi les documents suivants : le contrat préliminaire avec le constructeur, la note d’information si l’immeuble a plus de dix condos, le rapport d’inspection et les plans de garantie. Sachez que vous pouvez toujours demander des conseils à votre notaire, et ce, même si le constructeur vous impose de consulter son propre notaire.

Profiter des conseils d’un notaire

Vous n’achetez pas un condo tous les jours. Consultez votre notaire avant de faire une offre d’achat.

Votre notaire prendra connaissance des documents légaux et vous les expliquera. Il vous conseillera sur les aspects juridiques et vous informera des étapes de l’achat de votre condo et des vérifications que vous pourrez effectuer.

En consultant votre notaire, vous mettez toutes les chances de votre côté. Vous protégez votre investissement.

Vous avez des questions?

Visionner la vidéo « Acheter un condo » et consulter la section « Condo » du site Web.

Communiquez avec le service gratuit 1-800-NOTAIRE (1-800-668-2473) pour parler à un notaire ou posez votre question en ligne au 1-800-NOTAIRE 2.0. Ce service est disponible du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h.

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