Assurance condo: êtes-vous suffisamment protégé?

L’assurance en copropriété

Quand vient le temps d’assurer votre propriété, vous devez être à l’affut des différentes règles qui vous concernent.

À titre d’exemple, en copropriété, le syndicat doit souscrire une assurance qui couvre les parties communes et les parties privatives, à l’exclusion des améliorations locatives apportées par les copropriétaires et la responsabilité civile du syndicat de la copropriété. Quant aux copropriétaires, ils assurent leurs biens, leurs améliorations locatives et leur responsabilité civile.

La loi semble claire à ce sujet et pourtant, plusieurs copropriétés ne sont toujours pas assurées adéquatement.

Au cours des dernières années, plusieurs dégâts d’eau et autres malheurs se sont abattus sur de multiples copropriétés. Les compagnies d’assurance ont dû couvrir un nombre élevé de sinistres coûteux et ont augmenté, par conséquent, le montant de leurs primes. De nombreux syndicats de copropriété ont alors décidé d’augmenter leur franchise (la part d’un sinistre qu'un assuré doit assumer) pour épargner sur le coût des primes.

Bien que cette stratégie réduise le montant de la prime d’assurance à payer par les copropriétaires à court terme, s’il y a un sinistre majeur, plusieurs d’entre eux ne pourront pas supporter le fardeau financier important que représente le montant de la franchise. À titre d’exemple, imaginez un dégât d’eau dans un immeuble ayant trois copropriétaires. Leur franchise est de 20 000 $ et ce montant doit être payé par les copropriétaires avant que la compagnie d’assurance verse le premier dollar de compensation pour que les réparations soient faites. Or, si un des copropriétaires n’a pas le montant requis, les travaux seront retardés… avec tous les dommages qui en résultent.

Fonds d’auto-assurance

À l’été 2018, le gouvernement a adopté une loi apportant plusieurs modifications aux règles applicables pour les assurances de la copropriété. Elle impose dorénavant aux syndicats de copropriété la création d’un fonds d’auto-assurance qui servira au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat, c’est-à-dire la portion des dommages à supporter par l’assuré.

La loi ne précise pas le montant minimum de ce fonds, mais prévoit que le gouvernement adoptera un règlement à cet effet au cours des 2 prochaines années. La constitution du fonds d’auto-assurance deviendra obligatoire dès l’entrée en vigueur de ce règlement, soit 24 mois après l'adoption du règlement ou au plus tard le 13 juin 2022. Il est donc fortement recommandé aux syndicats de mettre de côté, dès maintenant, un montant au moins équivalent à la franchise du contrat d’assurance à cet effet.

Franchise raisonnable

Le gouvernement a également imposé une nouvelle règle pour les assureurs. En effet, le montant de la franchise du contrat d’assurance doit être « raisonnable ». La loi ne définit pas explicitement ce qu’est une franchise raisonnable, mais le règlement dont il est fait mention précédemment devrait en prévoir les critères.

Valeur à évaluer tous les cinq ans

Un autre constat est qu’il arrive fréquemment que les assurances souscrites par le syndicat le soient pour une valeur assurable inférieure à la valeur réelle de l’immeuble. Cela a pour conséquence d’obliger les copropriétaires à supporter personnellement une partie du coût des réparations ou de la reconstruction. La loi prévoit que le syndicat devra faire évaluer professionnellement la valeur de reconstruction de l’immeuble tous les cinq ans afin de s’assurer qu’une couverture d’assurance adéquate soit souscrite.

Imaginez un immeuble de 1 000 000 $ qui est assuré à 80 % est complètement détruit. La règle est que l’assureur va compenser dans cette même proportion. Les copropriétaires devront alors débourser 20 % du coût de reconstruction, pour un montant de 200 000 $. Si vous êtes 3 copropriétaires, vous aurez alors à débourser 66 667 $ chacun. 

Description des parties privatives

La nouvelle loi oblige également les syndicats à établir une description des parties privatives de base sans amélioration par les copropriétaires avant le mois de juin 2020. En effet, une problématique qui surgit lors d’un sinistre est de savoir quoi réclamer et à qui. Il ne faut pas oublier que le syndicat doit assurer la partie privative de base ou initiale et le copropriétaire ses améliorations locatives. Il est facile de partager la responsabilité de payer entre les deux assureurs lorsque vous venez de faire les rénovations, mais comment départager la partie privative de base et les améliorations locatives lorsque les travaux ont été faits il y a 10 ans alors que vous n’étiez pas propriétaire ?

Le syndicat doit établir la description des parties privatives de base avant la date butoir. Si la description n’est pas disponible à ce moment, l’état des condos à cette date sera présumé être l’état de base. Le copropriétaire n’aura donc plus d’améliorations locatives à assurer et le syndicat verra la valeur de reconstruction de l’immeuble bondir pour tenir compte de la valeur des améliorations locatives. Le coût excédentaire des assurances sera alors assumé par les copropriétaires suivant leurs quotes-parts.

Qu’est-ce que cela représente pour vous ? Vous avez un voisin qui a tout rénové avec des matériaux de luxe ? Si c’est le cas, à compter de juin 2020, vous aurez à payer une partie de la prime nécessaire pour reconstruire le condo de votre voisin, et ce même si vous n’avez fait aucune amélioration à votre condo. Pour éviter une telle situation, il est important que votre syndicat de copropriété prenne le temps d’établir la description des parties privatives sans amélioration locative.

En conclusion, les modifications législatives vont amener de multiples obligations pour les syndicats de copropriété. Pour vous assurer que la transition soit faite convenablement, n’hésitez pas à communiquer avec un notaire pour être accompagné.

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