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Vous achetez une maison neuve ? Gare à l’hypothèque légale de la construction !

Article d'un partenaire
de Protégez-Vous

Par Chambre des notaires du Québec Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 29 mai 2019

Denis et Sophie ont fait construire la maison de leur rêve. À leur emménagement, ils apprennent qu’une hypothèque légale a été publiée sur la maison car l’entrepreneur n’a pas payé ses sous-traitants. Denis et Sophie appellent le constructeur et découvrent qu’il a fait faillite. Que doivent-ils faire ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale de la construction ?

L’hypothèque légale de la construction est un mécanisme qui protège les sommes dues aux personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, notamment un entrepreneur, un sous-traitant, un fournisseur de matériaux, un ouvrier, un architecte ou un ingénieur.

L’hypothèque légale de la construction fait peser beaucoup de risques sur les propriétaires, car elle passe avant tout le monde. De plus, aucune formalité n’est requise pour qu’elle existe, il suffit qu’il y ait des sommes dues. Cependant, pour ne pas perdre leurs droits, les personnes ayant participé à la construction doivent publier contre la propriété un avis de conservation de leur hypothèque dans les 30 jours de la fin des travaux. C’est à ce moment que le propriétaire apprend que l’entrepreneur n’a pas payé ses employés et/ou ses sous-traitants. Les personnes ayant participé à la construction ont alors les mêmes droits que l’entrepreneur général et peuvent obliger le nouveau propriétaire à payer les sommes dues, et ce même si ce dernier a déjà déboursé une première fois ces sommes à l’entrepreneur général.

Il n’existe actuellement aucune mesure parfaite pour éliminer complètement les conséquences négatives liées à l’hypothèque légale de la construction. Des mesures de protection peuvent, par contre, être envisagées par ceux et celles qui envisagent d’acheter une construction neuve. Attention : il est fortement encouragé de consulter le notaire AVANT de signer l’offre d’achat, car celle-ci lie les parties. Une fois signé, il est très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. Le principe est le même si vous êtes déjà propriétaire du terrain et que vous vous apprêtez à signer un contrat de construction.

Quelles sont les mesures de protection disponibles ?

Si vous consultez votre notaire avant de signer votre offre d’achat, il pourra l’analyser et vous suggérer des clauses qui viennent renforcer votre protection. Bien évidemment, il ne s’agit que de quelques exemples; le notaire au dossier peut vous en recommander d’autres.

La retenue de fonds

Le notaire peut suggérer qu’une clause soit ajoutée à l’offre d’achat afin qu’un certain pourcentage du prix de vente soit retenu jusqu’à 35 jours de la fin des travaux (après ce délai, les travailleurs impayés n’ont plus de recours contre la propriété). Ce montant ne serait libéré qu’après avoir obtenu la confirmation des sous-traitants et des fournisseurs qu’ils ont été payés pour leurs travaux ou matériaux et qu'aucune hypothèque n'est inscrite contre la propriété.

Dépôt et paiement échelonné

Il arrive parfois que l’entrepreneur demande un dépôt important à la suite de la signature du contrat. Or, le notaire pourrait vous suggérer d’échelonner ce montant sur plusieurs paiements afin de réduire le risque encouru.

La quittance du fournisseur

Le notaire peut également intégrer une clause dans l’offre d’achat qui oblige l’entrepreneur à obtenir une quittance du fournisseur lorsqu’il y a des déboursés. Vous pouvez alors appeler le fournisseur pour confirmer l’authenticité du document.

L'achat d'une assurance titres

Votre notaire peut vous recommander de vous protéger contre une hypothèque légale en contractant une assurance titres. L’assurance titres comporte certains avantages, mais il faut faire attention à la couverture et aux protections offertes.

Vérification exigée par la Banque

Indépendamment des solutions que votre notaire pourrait vous suggérer, il est possible que l’institution financière donne des instructions au notaire de faire une retenue de fonds tant qu’elle n’a pas obtenu une preuve que les fournisseurs ont été payés. Nous vous invitons à communiquer avec votre institution financière pour plus d’informations sur leurs façons de fonctionner.

Il est possible que le constructeur refuse de modifier son offre. Vous aurez alors besoin de vous demander si les conditions offertes vous conviennent ou non.

Quel est le rôle du notaire ?

La problématique des hypothèques légales survient souvent du fait que les acheteurs rencontrent leurs notaires trop tard. Si vous envisagez d’acheter une maison neuve, vous devez faire preuve de prudence et consulter un notaire avant de signer une offre d’achat ou un contrat de construction. Une fois signé, le contrat lie les parties et il sera très difficile de le changer.

Par ailleurs, sachez que le notaire ne peut pas donner quelque garantie que ce soit sur l’absence d’hypothèque légale, car elle est pratiquement impossible à déceler tant que l’avis de conservation n’est pas publié au Registre foncier. De plus, à moins que vous ayez mandaté le notaire à vérifier que tous les sous-traitants et les fournisseurs ont été payés, le notaire n’a pas d’obligation de vérifier ces informations. Le notaire est également dépendant des informations qu’on lui donne puisqu’il n’a pas la liste de tous les fournisseurs et n’est pas non plus à l’abri des déclarations frauduleuses. Il est donc très important d’intégrer les mécanismes de protection dans l’offre d’achat AVANT de la signer.

Certaines personnes ne voudront pas mandater le notaire pour ces vérifications. Sachez toutefois que l’achat d’une propriété est un des plus importants investissements d’une vie. Prévenir les risques en obtenant des conseils judicieux pourrait vous éviter des problèmes importants.

Vous avez des questions?

Communiquez avec le service gratuit 1-800-NOTAIRE (1-800-668-2473) pour parler à un notaire. Ce service est disponible du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h.

Pour plus d’information sur le sujet, consultez notre site Web

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