Copropriétaires égaux, mises inégales : que dit la loi en séparation ?

SANS CONVENTION D’INDIVISION

Sans convention d’indivision, c’est le Code civil du Québec qui détermine les règles à suivre.

Ainsi, s’ils n’ont aucune convention d’indivision, ils sont présumés être en parts égales, même si l’un d’eux (Claude) a fait une mise de fonds supérieure à l’autre. Ils administrent l’immeuble ensemble et chacun est tenu de contribuer à ses dépenses en parts égales. S’il y a des ajouts à la propriété (ex. : le solarium), ces ajouts bénéficient aux deux en parts égales. Dans un tel scénario, à défaut d’entente ou de jugement, le partage de la valeur nette de la propriété se fera en parts égales.

Souvent on pense que le notaire pourra faire le partage et juger si notre réclamation est légitime. Malheureusement, cela n’entre pas dans ses attributions puisqu’il doit demeurer impartial à titre d’officier public et qu’il ne peut exercer la fonction de juge ou d’arbitre dans un dossier où il est impliqué à titre de notaire instrumentant.

Comment ça va finir ? Pourront-ils trouver avec l’aide d’un médiateur un compromis acceptable ? Devront-ils s’en remettre à l’opinion d’un juge ou d’un arbitre ?

AVEC UNE CONVENTION D’INDIVISION

Au moment de l’achat, leur notaire avait recommandé à Claude et Frédérique d’ajouter une convention d’indivision. En discutant avec eux, le notaire avait conclu qu’ils désiraient être copropriétaires en parts égales et contribuer aux dépenses courantes, d’entretien et d’amélioration de la propriété en parts égales. Ils voulaient également que la mise de fonds de Claude soit protégée et qu’il puisse la récupérer avant le partage. C’est donc ce que prévoit la convention.

Est-ce suffisant pour justifier de remettre à Claude le montant de sa mise de fonds? La plupart du temps, oui. 

Peut-on remettre l’investissement de Frédérique pour le solarium?  Comme on n’a pas anticipé la situation, rien dans la convention ne permet de répondre à la question, il faut donc s’en remettre à la loi et la réponse est : ça dépend de plusieurs facteurs.

En regardant bien leur convention, on voit que leur notaire avait prévu cette possibilité et qu’un mécanisme de recouvrement y est inclus. Ça ressemble à « Pendant l’indivision, toute mise de fonds de l’un ou l’autre des copropriétaires supérieures à sa quote-part sera présumée être un don sauf entente écrite contraire ».

Au jour le jour, cette clause donne la latitude nécessaire aux copropriétaires pour gérer les dépenses à leur convenance, et d’ajuster la contribution de chacun en fonction des évènements de la vie (ex. : perte d’emploi, congé parental) sans tout comptabiliser pour un remboursement futur de la contribution excédentaire à celle de l’autre. 

Cependant, il y a des investissements, comme celui de Frédérique, qu’on voudra récupérer à la fin. C’est souvent le cas lorsqu’un héritage est investi dans la propriété. Dans un tel cas, la convention prévoit qu’un écrit signé par les deux copropriétaires devra être complété pour refléter cette intention. Si les copropriétaires ne signent pas d’écrit, il y aura une présomption de don qui s’appliquera et le remboursement ne sera pas possible, à moins que l’autre accepte de lui consentir cette somme à la fin de l’indivision, lors de la vente de la propriété.

Malheureusement, bien souvent, au fil des années, les copropriétaires oublient que la convention prévoit de mettre sur papier les sommes investies pour être récupérées. Au moment de la séparation, cette clause de don et de partage en part égale refait surface et est utilisée comme moyen de pression dans les négociations.

Un bon conseil : si vous êtes copropriétaires d’un immeuble, sortez vos papiers et rectifiez la situation si nécessaire alors que c’est encore possible de s’entendre ! Si vous vous apprêtez à acheter une propriété à deux ou plusieurs, discutez avec votre notaire pour avoir un contrat sur mesure.

Pour Frédérique et Claude, la fin de l’histoire reste à écrire. Trouveront-ils un terrain d’entente, avec ou sans l’aide d’un médiateur, ou devront-ils faire face à un procès long, coûteux et stressant?

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