Comment acheter un chalet sans se faire avoir

Chaud le marché!
Nécessaires vérifications
Bandes riveraines à surveiller
L’emplacement et les commodités
Le budget
Le financement
Et l’impôt ?
Oser l’autoconstruction ?
Vérifiez la réglementation

Michaël Gladu-Viens, coordinateur à Air Transat, avait l’habitude des allers-retours expéditifs à travers le monde. C’était avant la crise de la COVID-19, qui a cloué au sol les bourlingueurs québécois. Le Montréalais, son conjoint et leur garçon se sont donc retrouvés avec des week-ends libres, et un goût persistant pour la fuite leur est venu. Une amie leur a vite mis une idée en tête, soit celle d’acquérir un chalet.

« On ne voyage plus, alors on s’est dit : let’s go, raconte le trentenaire. Une fois que tu regardes les offres, c’est dur d’arrêter. On s’est laissés embarquer par l’engouement, par la compétition. » Lors de ses recherches, Michaël Gladu-Viens a en effet découvert un marché extrêmement vigoureux : « Un chalet était mis en vente le mercredi matin, je devais faire la visite le soir même, et il y avait quatre offres d’achat le lendemain. »

Sa première offre d’achat, en compétition avec cinq autres, a été acceptée grâce à une importante surenchère. Or, l’inspection a montré que le chalet était « dans un état désastreux ». Une seconde offre sur une autre résidence a quant à elle été refusée. La troisième tentative a été la bonne. Le nouveau propriétaire se considère comme chanceux : « On n’a pas eu à offrir plus que le prix demandé, mais on a accepté des conditions plus “lousses”. » Notamment, le couple s’est montré plus souple quant à la date de la prise de possession des lieux.

Chaud le marché!

Tous les experts interrogés par Protégez­-Vous font état d’un engouement hors du commun pour les résidences secondaires. Les offres d’achat multiples sont légion, ce qui pousse les prix à la hausse et les délais de réflexion… à la baisse.

« Le marché s’est réchauffé partout, explique François Bourque, courtier immobilier résidentiel à Via Capitale Rive-Nord. Les délais de vente de quelques mois sont passés à quelques jours. On sent la pression partout. »

Si la valeur des chalets a augmenté, leur nombre, lui, décroît sans cesse. Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation en recensait 155 835 en 2010, contre 140 692 en 2020. La raison, selon les courtiers immobiliers ? De nombreux propriétaires s’installent pour de bon dans ce qui était leur résidence de fin de semaine ou de vacances, ce qui entraîne un changement de catégorie. Ce phénomène, disent-ils, s’amplifiera avec la crise de la COVID-19.

Exploration du marché, vérifications réglementaires, choix de l’emplacement, gestion du budget et analyse des options de financement sont des étapes incontournables qui mènent à la possession d’un chalet.

Nécessaires vérifications

Malgré la compétition féroce, Michaël Gladu-Viens et son conjoint ont jugé bon de rendre leur offre d’achat conditionnelle à l’inspection du chalet et de la fosse septique, que le vendeur s’est engagé à vider.

Voilà le genre de précautions impératives, selon Martin Gervais, planificateur financier chez De Champlain Groupe financier et lui-même propriétaire d’un chalet. Il a été témoin de plusieurs histoires d’horreur après que des acheteurs eurent tourné les coins ronds. « Une cliente a acheté un chalet, mais l’inspection n’a pas été rigoureuse. Le bâtiment était dans un tel état qu’il a dû être détruit. La dame a fait faillite. »

Karine Bonin, courtière immobilière résidentielle à RE/MAX D’Abord Magog, conseille à tous ses clients de faire faire une inspection indépendante (en résumé : ne vous en remettez pas à un rapport commandé par le vendeur). Son code de déontologie, par ailleurs, l’en oblige. « Vous n’aurez plus aucun recours pour faire annuler la promesse d’achat, dit-elle. L’engouement devient un peu irraisonnable. Je trouve ça très triste pour les acheteurs, mais c’est ça, le marché. »

>> À lire aussi: Tous nos articles pour vous aider à acheter une maison ou un condo

Bandes riveraines à surveiller

Les bandes riveraines sont aussi assujetties à des règlements destinés à leur restauration et à leur préservation. « Quand on parle de terrains récents – disons exploités dans les 20 dernières années –, il y a plus de contraintes environnementales, parce que le gouvernement a imposé des restrictions aux villes, explique Karine Bonin. Vous ne pourrez pas construire ou déboiser dans les 10 premiers mètres autour du lac, voire les 15 premiers mètres. »

De nombreuses propriétés construites à même les bandes riveraines ne respectent pas les lois en vigueur, mais bénéficient de droits acquis. Si vous achetez une telle résidence, non seulement vous rencontrerez plus d’obstacles dans votre recherche de financement, mais vous ferez aussi une croix sur des projets de rénovation extérieure ou d’agrandissement. « Vous risquez de devoir tout reconstruire pour vous conformer, et ça va vous coûter une fortune », met en garde Denis Doucet, porte-parole et formateur à Multi-Prêts Hypothèques.

L’emplacement et les commodités

Repérez les secteurs qui vous intéressent et faites une liste des atouts que vous recherchez en ordre de priorité. « Selon vos attentes, vous devrez faire des compromis », indique François Bourque, courtier immobilier et cofondateur de la société Les chalets dans le Nord, qui exploite sept chalets locatifs.

L’accès à un point d’eau revient parmi les priorités des acheteurs. « Les terrains sur le bord de l’eau sont en nombre limité et leur nombre ne va pas augmenter, ce qui crée une valeur ajoutée, de la rareté et une hausse de prix », souligne le spécialiste. Vérifiez les règlements : quels types d’embarcations sont permis ? Avez-vous besoin d’un permis d’amarrage ? Et qu’en est-il du bruit associé aux activités nautiques ? N’ayez pas peur de poser ces questions aux voisins.

La grandeur du terrain est aussi un critère récurrent, conséquence de la pandémie, qui a mis à rude épreuve le moral des citadins confinés dans des appartements exigus. L’attrait des centres urbains et des villages, où se concentrent les détaillants et les services, pèse aussi dans la balance.

Combien d’heures êtes-vous prêt à passer sur la route chaque semaine ? En réaction à la flambée des prix, « on s’éloigne beaucoup plus de Montréal », dit Denis Doucet. Les gens n’hésitent pas à aller dans les environs du Massif, dans Charlevoix, et même jusqu’à Matane, dans le Bas-Saint-Laurent. Ils choisissent aussi des endroits moins usités : « Il y a peu de temps, on n’entendait jamais parler de Grenville-sur-la-Rouge, dans les Laurentides, mais c’est devenu un endroit d’intérêt. L’étalement n’a pas fini de se poursuivre. »

Le télétravail, qui a contribué à l’engouement pour les chalets, amène une autre nécessité : Internet haute vitesse. « On se le fait demander de plus en plus, dit l’entrepreneur François Bourque. S’il n’est pas offert, on veut au moins qu’il y ait un plan en ce sens et des pressions de la Municipalité sur les distributeurs. » Quelque 340 000 foyers sont encore « mal ou non desservis », selon le gouvernement du Québec. Des villages comme Sainte-Catherine-de-Hatley, entre Magog et Sherbrooke, et Saint-Hippolyte, dans les Laurentides, peinent toujours à offrir une connexion adéquate.

Pour connaître les régions desservies par Internet haute vitesse au Canada, consultez la « carte nationale des services internet à large bande ».

Le budget

La course pour dénicher votre « cabane au Canada » risque de faire exploser votre budget. « Notre offre pour le premier chalet était exagérée, admet Michaël Gladu-Viens après coup. Il a fallu nous calmer les nerfs. » Les émotions sont mauvaises conseillères, avertit François Bourque : « Si votre coup de cœur se retrouve en surenchère, vous pourriez sentir de la pression et vouloir aller au-delà de votre capacité financière. »

C’est pourquoi, selon Karine Bonin, il vaut mieux vous fixer un prix d’achat maximal selon vos moyens financiers et éviter de vous laisser emporter par le marché. Martin Gervais est catégorique à ce sujet : « Les gens sous-estiment presque tout le temps les coûts liés à l’achat d’un chalet. »

Taxes municipales, charges d’eau et d’électricité, assurances, frais de remplacement des équipements usés, abonnements multimédias : le coût annuel d’une résidence secondaire de taille moyenne varie de 5 000 à 15 000 $, selon les estimations des experts. C’est sans compter les dépenses liées aux travaux de réparation ou de rénovation majeurs. « Il est important d’avoir un coussin financier pour gérer les imprévus », explique le planificateur financier.

Si vous possédez déjà une maison, vous vous trouvez à « doubler les montants dans la plupart des postes budgétaires », renchérit Jonathan Haziza, directeur principal de la division Solutions de financement à la Banque Nationale. « Vous payez deux fois les taxes municipales, les taxes scolaires, les comptes d’Hydro-Québec, etc. »

Pesez le pour et le contre, à la fois en ce qui concerne votre qualité de vie et votre portefeuille, suggère Martin Gervais. « Allez-vous payer une deuxième hypothèque chaque mois pour une habitation où vous allez passer 5, 10, maximum 25 % de votre temps ? Si vous faites le calcul, vous pourriez trouver que ça revient cher. »

Le financement

Qu’il s’agisse de l’achat d’une maison ou d’un chalet, les règles de financement pour les propriétaires occupants sont sensiblement les mêmes : votre mise de fonds doit atteindre minimalement 5 % du montant d’achat de la résidence convoitée.

Si votre versement initial représente moins de 20 %, votre prêt devra alors être assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), ou alors par les assureurs privés Sagen (auparavant Genworth Canada) ou Canada Guaranty. Ces deux dernières options concentrent la majorité des prêts assurés pour des résidences secondaires, puisque la SCHL n’accepte d’intervenir que sur une seule propriété.

« L’une des différences principales est dans le montant maximal de financement, note Jonathan Haziza. Genworth [Sagen], par exemple, va prêter un maximum de 600 000 $ pour une résidence secondaire au Québec, mais jusqu’à 1 M$ pour une résidence principale. » L’expert ajoute que la période d’amortissement maximal du prêt sera bloquée à 25 ans.

Vous aurez plus de difficulté à obtenir du financement si vous envisagez l’achat d’un chalet « trois saisons », qui ne permet pas d’y passer l’hiver. Il s’agit souvent de constructions anciennes ou bancales dépourvues de services de base comme le chauffage et l’eau potable. Les possibilités de revente rapide sont jugées beaucoup plus faibles que dans le cas d’une résidence « quatre saisons ».

C’est aussi ce qui explique pourquoi l’emplacement du chalet jouera sur l’intérêt des prêteurs. Dans des villes comme Saint-Sauveur et Mont-Tremblant, dans les Laurentides, ou Orford et Magog, en Estrie, les banques joueront du coude pour financer votre demeure.

« Certains prêteurs vont refuser de financer l’achat d’une habitation dans un village de 300 habitants dont ils n’ont jamais entendu parler, parce que le marché est trop tranquille », explique Denis Doucet, de Multi-Prêts Hypothèques. Les chalets qui ne respectent pas les règlements municipaux ou qui sont construits en zone inondable rebuteront aussi les prêteurs, avertit-il. « À Sainte-Marthe-sur-le-Lac, par exemple, c’était facile d’avoir du financement. Maintenant [après les inondations], c’est considéré plus à risque, et on a perdu beaucoup des prêteurs. »

Et l’impôt ?

Désigner votre chalet comme résidence principale pourrait être avantageux. Si vous possédez déjà une résidence principale, le gain en capital – la différence entre le prix de vente et le prix d’achat – de votre chalet sera imposable à 50 %. Gardez les factures de vos dépenses en capital, c’est-à-dire des travaux qui augmentent la valeur de la résidence; ces frais donnent droit à une « déduction pour amortissement ».

Si vous êtes propriétaire de plusieurs propriétés admissibles et que vous les avez habitées au cours de l’année pendant une « courte période » (les autorités fiscales ne précisent pas de durée d’occupation minimale), vous êtes libre de désigner laquelle tient lieu de résidence principale dans votre déclaration fiscale. À noter que votre résidence principale n’est pas assujettie à 1’impôt sur le gain en capital. Toutefois, faites attention aux répercussions fiscales si votre propriété a généré des revenus ou si vous l’avez désignée comme résidence secondaire dans vos déclarations passées. « Consulter un fiscaliste n’est pas une mauvaise idée », souligne Denis Doucet.

Oser l’autoconstruction ?

Construire son chalet est un projet qui peut être emballant, mais il est aussi exigeant. Cas vécu.
Chrystel Blot et son conjoint, habitué des petits et grands chantiers, ont choisi l’autoconstruction pour ériger leur chalet à Gore, dans les Laurentides. On parle ici, pour le consommateur, de se passer d’un entrepreneur général et de veiller lui-même à chaque étape de la construction. Conception des plans, obtention des permis, choix et commande des matériaux, travaux techniques : en tant que « maître de chantier », vous êtes libre de réaliser toutes ces tâches ou d’en confier certaines à des professionnels.

Voilà un projet qui demande beaucoup de temps et d’énergie. « On avait de la créativité et on voulait un projet à notre image, qui sortirait de l’ordinaire; un petit havre de paix atypique qui allait avec notre folie », explique Chrystel. Le couple a fait affaire avec l’entreprise Produits Boréal, un fournisseur de pièces et de plans : « C’est l’équivalent de faire un gros meuble Ikea. » Néanmoins, ne vous attendez pas à des économies substantielles, selon les experts.

« Pour économiser de l’argent, il faudrait que vous fassiez tout de A à Z, sauf les actes réservés, c’est-à-dire les travaux liés au gaz, à la plomberie et à l’électricité », explique Marco Lasalle, directeur du service technique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Les particuliers risquent aussi de payer plus cher et d’attendre plus longtemps pour recevoir les matériaux de construction, touchés par une pénurie. Autre défi : le financement. Les banques seront en effet beaucoup plus frileuses à vous consentir un prêt qui n’est pas lié à une garantie immédiate.

Vérifiez la réglementation

Outre l’inspection du chalet, vérifiez les règlements municipaux qui encadrent le terrain avant de signer l’acte d’achat. Parlez-en à Chrystel Blot et à son compagnon de vie... Le couple vient à peine de terminer les travaux qu’il cherche déjà un nouveau terrain. Une série d’épreuves réglementaires sont venues à bout de son enthousiasme. « On a acheté le terrain en plein hiver, dans le milieu du bois, raconte la jeune femme. On était tout excités. Au printemps, au moment de commencer le chantier, on a eu une mauvaise surprise : on a découvert qu’il y avait un immense milieu humide protégé à l’avant du terrain. »

Chrystel Blot a dû se battre avec la Ville, rapport d’un biologiste en main, pour faire retirer la classification. Or, son conjoint et elle n’étaient pas au bout de leurs peines. Des voisins se sont fait construire une imposante résidence à quelques pas de leur chalet, sur un terrain que les jeunes amoureux croyaient inexploitable…

Ces derniers feraient-ils les choses différemment ? « Absolument. » Par exemple, ils jetteraient un œil mieux avisé à la cartographie des milieux humides et aux règlements de zonage avant de passer chez le notaire. « Il faut suivre les étapes. C’est comme dans une relation : si tu vois un drapeau rouge, prends ton temps », conclut Chrystel Blot.

>> À lire aussi: Comment choisir un notaire et Comment financer l'achat d’une maison