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Achat d’une maison : comment la financer

Par Emmanuelle Gril Mise en ligne : 24 Février 2020  |  Magazine : 01 Mars 2020 Shutterstock.com

hypotheque Shutterstock.com

Prêt hypothécaire, taux d’intérêt, ratio d’endettement, cote de crédit, mise de fonds… Les éléments à prendre en compte lors de l’achat d’une propriété sont nombreux. Si vous avez déniché la maison de vos rêves, voici tout ce qu’il faut savoir pour en devenir propriétaire.

1. Les critères d’attribution d’un prêt hypothécaire
2. Les caractéristiques du prêt hypothécaire
3. Les prérequis de l’assurance prêt hypothécaire
4. Apprenez à négocier votre hypothèque

Anne-Marie et Steve veulent s’installer dans un nouveau logis pour accueillir leur projet de famille. Ils ont obtenu une préautorisation hypothécaire de leur banque et, ce chiffre en main, ils sont partis à la recherche de la propriété de leurs rêves, qu’ils ont fini par dénicher.

Ils en sont cependant à leurs premières armes en tant qu’acheteurs, et ne savent pas trop par où commencer : mise de fonds, hypothèque, assurance prêt hypothécaire… toutes les décisions à prendre avant de pouvoir passer chez le notaire pour signer l’acte de vente leur semblent complexes.

Or, quelles que soient les démarches que ce couple fictif devra accomplir pour pouvoir devenir propriétaire, il devra avant tout bien définir sa capacité financière. Car les dépenses que l'on doit assumer en tant que proprio dépassent largement le simple versement hypothécaire. «Il faut penser à tout ce qui s’y ajoute – taxes municipales, travaux, entretien, etc. – mais aussi aux postes de dépenses qui pourraient augmenter», indique la conseillère en sécurité financière, Mylène Lapointe.

Si vous achetez une propriété pour la première fois, cet article vous aidera à arriver à bon port en décortiquant pour vous les nombreuses subtilités à connaître lors du magasinage d'une hypothèque.

>> À lire aussi: tous nos articles pour acheter une maison ou un condo

1. Les critères d’attribution d’un prêt hypothécaire

D’abord, sur quoi se base généralement votre institution financière pour déterminer si elle vous accordera ou pas un prêt hypothécaire? Elle considère plusieurs critères, en particulier votre ratio d’endettement, votre cote de crédit, votre situation professionnelle et la mise de fonds que vous comptez verser. Si vous achetez avec votre conjoint, elle examinera le dossier dans son ensemble pour prendre sa décision.

Deux types de ratios d’endettement sont utilisés par les banques. Le ratio ABD (amortissement brut de la dette) permet tout d’abord d’établir le pourcentage que représentent vos frais d’occupation comparativement à votre revenu annuel. Les frais d’occupation incluent, sur une base annuelle, le remboursement du prêt hypothécaire, les taxes municipales, les frais de chauffage ainsi que 50% des charges communes (frais de condo), le cas échéant. Le total obtenu est ensuite divisé par votre revenu annuel brut, ce qui fournit un pourcentage. Habituellement, le plafond admis par les institutions financières est de 32%.

Quant au ratio ATD (amortissement total de la dette), il évalue le pourcentage du revenu que votre ménage consacre aux frais de logement et à ses autres dettes. Il donne un portrait plus global de votre situation financière et permet de savoir si vous aurez la capacité de faire face à toutes vos dépenses courantes. Il découle de l’addition des frais d’occupation, 50% des frais de condo le cas échéant, ainsi que du remboursement annuel des dettes (prêt, marge, carte de crédit), le tout divisé par votre revenu brut annuel. Le pourcentage obtenu ne devrait pas excéder 42%. Sachez toutefois que les institutions financières tolèrent des plafonds d’ABD et d’ATD plus élevés si vous avez un bon dossier de crédit et un revenu stable.

Votre cote de crédit est aussi considérée dans l’équation. Pour l’obtenir, vous pouvez en faire la demande gratuitement auprès des agences de crédit Equifax ou TransUnion. Située entre 300 (mauvaise) et 900 (excellente), les banques exigent au moins 620 points pour accorder un prêt, mais généralement davantage. «Avec cette cote, le prêteur évalue le risque de défaillance de remboursement de l’emprunteur. Plus elle est haute, et plus, statistiquement, les risques sont faibles», explique Ghislain Larochelle, courtier immobilier et président d’Immofacile, une entreprise spécialisée dans la formation en investissement immobilier.

Pour être un bon candidat aux yeux des prêteurs, vous devez aussi avoir un emploi stable avec un revenu régulier. S'ils souhaitent obtenir un prêt, les travailleurs autonomes devront démontrer qu’ils sont en affaires depuis au moins deux ans et qu’ils ont des revenus stables et constants.

Concernant la mise de fonds, elle doit être d’au moins 5 % pour une propriété de 500 000$ maximum. Au-delà de ce montant, le taux passera à 10% pour la portion comprise entre 500 000$ et 999 999$, et à 20% pour les propriétés d’un million et plus. Dans le cas des copropriétés indivises, la mise de fonds est toujours de 20% ou plus.

Enfin, le gouvernement fédéral a modifié les conditions d’admissibilité à un prêt hypothécaire à plusieurs reprises ces dernières années. Désormais, votre banque doit vous faire passer un test de résistance afin de prouver que vous seriez en mesure d’effectuer vos paiements hypothécaires malgré un taux d’intérêt supérieur à celui inscrit dans votre contrat hypothécaire. Les taux qui servent de base au calcul varient selon que votre prêt doit être assuré ou pas. Pour en savoir plus, consultez l’Outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire mentionné dans les ressources.

>> À lire aussi: Comment bien choisir son prêteur hypothécaire en ligne?

2. Les caractéristiques du prêt hypothécaire

Votre banque vous confirme que vous pouvez obtenir un prêt? Il vous faudra maintenant choisir entre de nombreuses options : prêt ouvert ou fermé, taux d’intérêt fixe ou variable, paiement mensuel ou hebdomadaire… De quoi y perdre son latin! Prenez le temps d’évaluer ces points et de bien vous informer pour choisir ce qui correspond à vos besoins. Voici quelques notions de base.

La période d’amortissement : c’est la période sur laquelle vous rembourserez le prêt hypothécaire accordé par la banque. Habituellement, il est possible de choisir entre 10, 15, 20, 25 ou 30 ans. Attention, seuls les prêts hypothécaires non assurés (c’est-à-dire avec une mise de fonds d’au moins 20% qui ne nécessitent pas d’être assurés auprès de la SCHL ou de Genworth Financial Canada) peuvent être amortis sur 30 ans. Le principe à retenir? Plus la période d’amortissement est longue, et plus il vous en coûtera cher en intérêts.

Le terme. «Il s’agit de la durée (de 6 mois à 10 ans) durant laquelle le taux d’intérêt et les options (la possibilité de remboursement anticipé, par exemple)  que vous avez choisis demeureront en vigueur. À la fin du terme, vous pourrez renégocier le prêt et choisir des options identiques ou différentes», explique Roustand Ntouko, représentant commercial (relations avec les clients) à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Ouvert ou fermé? Un prêt fermé offre habituellement un taux d’intérêt plus bas qu’un prêt ouvert. En revanche, il doit être remboursé par paiements réguliers et constants et ne peut être remboursé de façon anticipée ni être renégocié ou refinancé avant le terme, sans quoi des pénalités seront imposées par le prêteur.

Les institutions financières permettent toutefois généralement de rembourser un certain pourcentage du capital emprunté chaque année, ou encore d’augmenter le montant des paiements, et ce, sans pénaliser l’emprunteur. Quant au prêt ouvert, il est remboursable en partie ou en entier en tout temps, et ce, sans pénalité. «Si l’on pense revendre sa maison rapidement, d’ici un an ou deux par exemple, mieux vaut opter pour un prêt hypothécaire ouvert», conseille Martine Marleau, conseillère budgétaire à l’ACEF de l’Est de Montréal.

Le taux d’intérêt, fixe ou variable. Un taux fixe ne fluctuera pas pendant toute la durée du terme. Un taux variable, au contraire, évolue en fonction des taux du marché. Sachez que le premier, parce qu'il est garanti sur une certaine période, est généralement plus élevé que le second.

Lequel choisir? Tout dépend de votre tolérance au risque! «Si les taux ont tendance à grimper, il est préférable de se tourner vers un taux fixe. Si les taux sont déjà très bas, il y a peu de chance qu’ils chutent encore, et là aussi le taux fixe est un meilleur choix», conseille Ghislain Larochelle.

Mylène Lapointe prévient qu’avec un taux variable, il faut vérifier auprès de la banque ce qu’il adviendra en cas de hausse. «Est-ce que le montant mensuel du remboursement du prêt hypothécaire sera ajusté automatiquement, ou bien est-ce la période d’amortissement qui sera étirée? À cause de cela, certains de mes clients ont vu leur période d’amortissement passer de 20 ans à 23 ans. Il faut bien se renseigner sur les conditions», dit-elle.

Attention : si vous revendez votre propriété avant la fin du terme, les pénalités seront beaucoup moins élevées qu’avec des taux fixes. Donc, si vous prévoyez vous départir de votre maison à brève échéance, préférez les taux variables.

Fréquence des paiements. Celle-ci étant modulable, elle vous permet de choisir entre un versement mensuel, aux deux semaines, aux deux semaines accélérée, hebdomadaire ou hebdomadaire accéléré. Au bout du compte, cela aura une incidence notable sur les intérêts à payer durant la durée du terme, comme on l’illustre ici :

Exemple : hypothèque de 260 000 $, amortie sur 25 ans à un taux d’intérêt fixe de 4%.

Paiements mensuels : 12 paiements de 1 400$ par an.
Total des paiements par an : 16 800$. Économie en frais d’intérêt : 0$

Paiements hebdomadaires : 52 paiements de 323$ par an.
Total des paiements par an : 16 800$. Économie en frais d’intérêt : 305$

Paiements hebdomadaires accélérés : 52 paiements de 350$ par an.
Total des paiements par an : 18 200$. Économie en frais d’intérêt : 21 509$

Source : acfc.gc.ca.

>> À lire aussi: Évaluez votre capacité de payer les frais liés à une maison

3. Les prérequis de l’assurance prêt hypothécaire

Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat, autrement dit si vous devez emprunter plus de 80 % de la valeur marchande de la propriété, il vous faudra obtenir une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL ou de Genworth Financial Canada. «Cette assurance sert à protéger la banque contre le risque de défaut de paiement du prêt hypothécaire par l’emprunteur», indique Roustand Ntouko.

La prime d’assurance est établie en vertu d’un certain pourcentage du montant du prêt (de 0,6% à 4,5%). Plus le rapport entre le prêt et le prix ou la valeur (c’est cette dernière qui est utilisée dans le calcul si l’acheteur a l’intention de faire des améliorations ou des rénovations avant d’aménager) de la propriété est grand, et plus le pourcentage grimpe, puisque le risque pour le prêteur est considéré comme plus élevé.

Par exemple, si votre mise de fonds est de 30 000$ (10%) pour acquérir une maison de 300 000$, vous devrez assurer un prêt de 270 000$. Dans ce cas, le rapport prêt/valeur de la propriété est de 90%, calculé selon la formule suivante : (prêt hypothécaire/prix de la maison) X 100, soit (270 000$/300 000$) X 100 = 90.

Avec un rapport de 90%, selon les taux qui étaient en vigueur en octobre 2019, l’assurance représentera 3,1% du montant du prêt. Vous devrez donc débourser une prime de 8 370$, qui pourra être incluse dans les paiements hypothécaires ou payée d’un seul coup au moment du transfert de propriété. Au Québec, la prime est également assujettie à la taxe de vente provinciale (9,975%), soit environ 835$ dans notre exemple.

Pour connaître les taux applicables, consultez le tableau sur le site de la SCHL (voyez l'encadré «Ressources»). Les conditions chez Genworth Canada sont équivalentes. Sachez enfin que vous êtes admissible à un remboursement pouvant aller jusqu'à 25 % de la prime, si vous utilisez un prêt assuré par la SCHL pour acheter une habitation écoénergétique, certifiée LEED ou Novoclimat.

>> À lire aussi: Prêt à devenir propriétaire?

4. Apprenez à négocier votre hypothèque

Votre institution financière vous a accordé un prêt hypothécaire et vous êtes très enthousiaste à l’idée de bientôt devenir propriétaire. Or, beaucoup de gens commettent l’erreur de croire que leur banque de longue date va leur proposer les meilleures conditions. Évitez de tomber dans le panneau et préparez-vous à négocier. Voici comment jouer vos cartes pour obtenir de meilleures conditions, selon notre expert Ghislain Larochelle.

Faites vos devoirs

Informez-vous sur les différences entre taux fixes et variables, un prêt ouvert ou fermé, etc. Avant de vous rendre à votre succursale, vérifiez sur le site de la banque quels sont les taux et conditions pratiqués. Vous serez ainsi mieux armé pour comprendre ce que l’on vous propose.

Magasinez

Faites une recherche sur Internet pour savoir quels sont les taux d’intérêt pratiqués dans les différentes institutions financières. Sur les sites de courtiers hypothécaires, on trouve généralement les taux affichés comparés à ceux que le courtier pourrait obtenir. Il y a souvent un écart de un ou deux pour cent, cela donne une idée de la marge de manœuvre possible.

Menacez de partir

Si cela fait plusieurs années que vous faites affaire avec votre institution financière et que vous avez plusieurs produits et comptes auprès d’elle, il y a fort à parier qu’elle ne veut pas vous perdre. Utilisez cet effet de levier. Mentionnez que vous avez trouvé de meilleures conditions ailleurs ou que vous envisagez d'aller voir un courtier hypothécaire.

Négociez sur d’autres éléments

Si le prêteur est réticent à l’idée de vous accorder un taux d’intérêt moindre, tentez d’obtenir un gain sur d’autres aspects. Par exemple, demandez un pourcentage plus élevé pour le remboursement hypothécaire anticipé que vous aurez le droit de faire chaque année sans pénalités.

N’acceptez pas la première offre

Tout bon négociateur sait qu’il ne faut pas accepter la première offre. Appliquez ce principe et vous pourriez être surpris de voir ce qu’on vous proposera en second lieu.

Faire affaire avec un courtier hypothécaire ? Pourquoi pas

Magasiner son hypothèque peut se révéler un exercice long et fastidieux. Avant d’accepter la première offre venue, faites appel à un courtier hypothécaire. «Le courtier propose une grande panoplie de produits, pas seulement ceux offerts par une seule institution», indique Marie-Chantal Roy, courtière hypothécaire à Hypothéca.

«Ce professionnel se chargera de trouver pour vous le meilleur taux sur le marché», souligne la conseillère financière Mylène Lapointe, qui rappelle qu’un courtier travaille avec plusieurs institutions financières et dispose donc d’une vision globale des offres disponibles. En plus, cela ne vous coûtera pas un sou puisqu’il sera rémunéré par l’institution avec laquelle vous aurez contracté votre hypothèque.

Toutefois, n’hésitez pas à poser des questions et assurez-vous que le courtier fait affaire avec une bonne gamme de prêteurs. C’est essentiel pour qu’il puisse trouver la meilleure offre ! Vérifiez également qu’il détient bien un permis de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec et qu’il n’y a aucune plainte à son dossier.

Ressources:

Calculateur hypothécaire, SCHL

Coût de l’assurance prêt hypothécaire, SCHL

Calculateur ATD et ABD, SCHL

Outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire, Agence de consommation en matière financière du Canada

Choisir la bonne hypothèque, Agence de consommation en matière financière du Canada

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Commentaires 1 Masquer

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  • Par SANDRA NADEAU | 11 Mars 2020

    Parfois vos recommandations manque de discernement. Je ne connais pa de banques qui peuvent se permettre de perdre des clients de longues dates, vraiment c’est du n’importe quoi et la journée que vous vivrez des événements malheureux qui nécessiteront peut-être certains allégements financiers vous verrez ce que veut dire « relation d’affaire »

    journalist Par CéLINE MONTPETIT de Protégez-Vous | 03 Avril 2020

    Bonjour Madame Nadeau,
    Merci de votre commentaire. Certaines institutions financières font sans aucun doute attention à maintenir de bonnes relations d'affaire avec des clients de longue date. Mais c'est loin d'être toujours le cas et nous avons souvent reçu ces dernières années des témoignages de consommateurs qui souhaitaient obtenir, par exemple, un prêt hypothécaire et qui n'ont jamais rien pu négocier avec leur institution financière historique et ont dû se retourner vers la concurrence.