Générer d’« autres revenus » pour réduire les charges communes? C’est risqué!

Quelles peuvent donc être les sources de ces « autres revenus » ?

• Louer des stationnements vacants qui appartiennent au syndicat de copropriétaires.

• Louer l’espace du toit à une entreprise de télécommunications qui y installe des antennes-relais, pratique que le RGCQ surveille et étudie depuis 2022.

• Louer des parties communes intérieures ou extérieures pour des tournages de films ou de séries télé.

• Vendre ou louer à long terme une unité de concierge devenue vacante par faute d’embauche.

Ces activités peuvent sembler simples et sans impact, mais les risques sont grands pour le syndicat de copropriétaires. En effet, son statut d’organisme à but non lucratif (OBNL) impose un cadre fiscal à respecter pour conserver les privilèges connexes. Or, contrairement aux organismes de bienfaisance, le syndicat ne dispose donc pas du droit de « générer des revenus autonomes servant à mener à bien sa mission ». Le syndicat n’a qu’une seule source de financement : les charges communes, qu’elles soient générales ou spéciales. C’est pour cette raison qu’on parle des « autres revenus », et surtout pas « revenus autonomes » !

La ligne est mince : rapidement, les revenus deviennent trop importants ou les activités ne sont plus directement en ligne avec la mission. Que faut-il surveiller ?

Payer la TPS et la TVQ

Du moment qu’un organisme à but non lucratif a des revenus qui sont considérés par les lois fiscales comme étant de nature commerciale et qui excèdent 50 000 $ par année fiscale, l’organisme doit payer les taxes applicables sur l’ensemble de ses revenus. Les charges communes n’étant pas des revenus de nature commerciale sont exclues de ce calcul.

Perdre son statut d’OBNL et l’exonération fiscale associée

Du côté de l’impôt sur le revenu, il y a place à l’interprétation. Les syndicats de copropriétaires peuvent dégager des revenus limités sans perdre leur statut d’OBNL, et donc sans devoir payer d’impôt sur leurs revenus, s’ils respectent trois critères.

1. L’exclusivité pour les membres : le service offert devrait être exclusif aux copropriétaires, qui devraient en générer les revenus.

2. Le recouvrement des coûts : les revenus engendrés devraient être suffisants pour couvrir les dépenses engagées par la livraison du service, mais pas assez importants pour représenter un profit. Le lien doit être direct et clair entre les montants perçus et les dépenses associées à l’activité.

3. La non-concurrence : le service offert par le syndicat ne devrait pas être en concurrence avec celui offert par d’autres entités qui seraient de nature commerciale, c’est-à-dire à but lucratif.

Un quatrième critère interprétatif entre en ligne de compte, en circonstance atténuante, soit la non-récurrence. En effet, une activité occasionnelle, donc non récurrente, est considérée comme accessoire et non commerciale.

Attention ! Tous les syndicats de copropriétaires, en tant que personnes morales, doivent, sans exception, remplir des déclarations de revenus chaque année, autant pour le Québec que pour le fédéral. Il s’agit d’une obligation, même s’il n’y a aucun revenu imposable à déclarer. Le défaut de remplir cette obligation risque d’entraîner des pénalités.

Remettre un chèque aux copropriétaires, c’est non !

Dans tous les cas, un syndicat ne peut pas rendre disponibles de profits ou des surplus du syndicat à ses membres. Partager les revenus avec les copropriétaires, comme le ferait une entreprise avec ses actionnaires ou une coopérative avec ses membres, fera automatiquement perdre son statut d’OBNL (l’exonération fiscale associée) au syndicat.

On peut toujours réduire les frais de condo futurs ou ne pas les augmenter, mais on ne peut en aucun cas retourner des sommes aux copropriétaires.

La question des autres revenus d’un syndicat de copropriétaires est complexe et nuancée. Avant de s’aventurer dans cette voie, un syndicat devrait prendre du recul, vérifier sa déclaration de copropriété, et s’assurer que c’est bien fait et que toutes les parties prenantes ont été consultées. Opter pour la transparence et solliciter un avis juridique auprès d’un avocat spécialisé ou consulter un comptable professionnel agréé est avisé, de même que vérifier sa couverture d’assurance auprès de son assureur.

Des ressources gratuites à votre disposition

• Allez plus loin sur le sujet grâce à un article de fond sur le sujet dans notre revue Condoliaison de l’hiver 2024. 

• Trouvez un.e professionnel.le pour vous conseiller parmi les membres corporatifs du RGCQ.(membres corporatifs du RGCQ)