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Vous vivez en copropriété : soyez au fait des changements qui touchent la prise de décisions

Article d'un partenaire de Protégez-Vous

Par Chambre des notaires du Québec Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 19 Juillet 2020

copropriete

Il arrive que lors d’une assemblée des copropriétaires le quorum ne soit pas atteint. Les nouvelles dispositions visent à ne pas paralyser la prise de décisions et à faciliter l’intervention du tribunal. Certaines dispositions visent également à permettre à l’acheteur de se désister en tout temps, avant la signature de l’acte de vente, s’il n'a pas reçu du promoteur la note d’information.

(Article 4 de 4)

Quorum aux assemblées et pourcentage de votes requis

Pour qu’une décision puisse être prise lors d’une assemblée de copropriétaires, il faut que le quorum soit atteint et, habituellement, maintenu pendant la durée de l’assemblée. Ce quorum est fixé par la loi à la majorité des voix des copropriétaires (50 % + 1 des droits de vote). Suite à l’envoi de l’avis de convocation, un certain nombre de copropriétaires se présenteront à l’assemblée. Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée devra être ajournée. Mais qu’arrive-t-il lorsque le quorum n’est pas atteint lors de la réunion reportée ? La copropriété ne peut plus prendre de décisions, ce qui risque de la paralyser et de causer une situation dramatique lorsqu’un problème majeur nécessite une intervention rapide.

Les nouvelles dispositions de la loi prévoient que lorsque le quorum n’est pas atteint, l’assemblée sera ajournée et le quorum sera moindre lors de sa reprise. Sauf pour les décisions visées par l’article 1097 C.c.Q., dont les principales sont mentionnées au paragraphe suivant, le quorum lors de la reprise sera des trois quarts des membres présents ou représentés. Par exemple, si, à la reprise de l’assemblée, il y a quatre copropriétaires présents ou représentés, le quorum sera de trois copropriétaires, même s’il y a vingt-cinq copropriétaires dans cette copropriété. Ces quatre copropriétaires pourront donc prendre des décisions qui engageront tous les copropriétaires. 

Pour les décisions ayant trait à l’acte constitutif (p. ex. ajout d’une clause pénale) et aux travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes ainsi qu’à la répartition du coût de ces travaux et à la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer, le quorum à l’assemblée reportée demeure le même que pour l’assemblée initiale, soit la majorité (50 % + 1) des voix de tous les copropriétaires. Ce qui est nouveau concernant ces décisions, c’est que les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée suffisent maintenant pour faire adopter une décision, alors qu’auparavant, plus de 50 % des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires devaient voter en faveur.

Présomption de représentation à l’assemblée

Vous êtes copropriétaire avec votre conjoint ou une autre personne de votre partie privative et vous ne pouvez ou ne voulez être présent à l’assemblée ? Depuis le 10 janvier 2020, il existe une présomption que le copropriétaire présent à l’assemblée représente la volonté de l’ensemble des copropriétaires de cette même fraction. Donc, votre conjoint votera pour vous et pour lui. Si ce n’est pas ce que vous voulez, vous devez faire parvenir au conseil d’administration une procuration en faveur d’une autre personne ou un avis de refus d’être représenté, dans les délais prévus pour le dépôt des procurations. 

Décision du tribunal

Qu’arrive-t-il si, malgré les modifications décrites ci-haut, votre copropriété demeure dysfonctionnelle et vous avez de la difficulté à adopter des décisions parce que certains copropriétaires s’y opposent systématiquement ? Des dispositions ont été ajoutées à la loi pour permettre au tribunal d’intervenir. Autant un membre du conseil d’administration qu’un copropriétaire peut faire la demande d’intervention du tribunal, qui pourra rendre toute ordonnance qu’il jugera appropriée. 

Modifications tacites

Suivant la loi, toute décision visant à modifier un règlement doit être prise à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. La modification sera consignée dans les registres du syndicat des copropriétaires. 

Avant la réforme, le simple fait de tolérer une situation contraire à la déclaration de copropriété pendant plusieurs années pouvait être suffisant pour que la modification devienne effective, même si aucune décision n’était prise en assemblée à ce sujet et n’était attestée par un écrit. Un droit acquis était créé par la tolérance d’une situation.

Depuis le 10 janvier 2020, la modification tacite du règlement n’est plus possible, toute modification devant être exprimée par écrit dans un procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires. 

Droits des acheteurs face au promoteur ou constructeur

Lorsque vous achetez un condo directement du promoteur ou du constructeur, vous signez une promesse d’achat, qui constitue un contrat préliminaire. La loi prévoit qu’il doit être accompagné d’une note d’information comportant, entre autres, les caractéristiques de l’immeuble, le nom des professionnels ayant participé à la construction, le devis, le plan de l’ensemble du projet, le projet de déclaration de copropriété, le plan de garantie, s’il y a lieu, etc. 

Auparavant, le promettant-acheteur bénéficiait d’un délai de dix jours depuis la signature du contrat préliminaire pour se dédire de son achat. Depuis le 10 janvier 2020, ce délai ne commence à courir qu’à compter de la réception de la note d’information. Un promoteur qui néglige de préparer cette note s’expose à ce qu’un acheteur se retire en tout temps jusqu’à la signature de l’acte de vente en invoquant sa faculté de dédit. Il s’expose également au risque d’une demande en dommages-intérêts ou à l’annulation de la vente si l’acheteur subit un préjudice sérieux en l’absence de ces documents ou en présence d’informations erronées ou incomplètes.

Vous avez des questions? 

Consulter le site lacopropriete.info ou consulter notre article sur l’achat de condo et sur l’assurance condo

Communiquez avec le service gratuit 1‑800‑NOTAIRE (1‑800‑668‑2473). Ce service est disponible du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h. Pour plus d’information sur le sujet, consultez notre site Web.

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