Qui peut être exonéré de la « taxe de bienvenue » ?

LE DROIT SUR LES MUTATIONS IMMOBILIÈRES

Le droit sur les mutations immobilières, communément appelé : « taxe de bienvenue », est un montant qu’une municipalité doit percevoir lorsqu’un immeuble situé sur son territoire fait l’objet d’un transfert. Le terme « transfert » doit être entendu au sens large : il comprend la vente, la cession, la donation ou l’échange, pour ne nommer que ceux-là.

Le droit ou « taxe » est calculé en fonction de la base d’imposition, c’est-à-dire du plus élevé des deux montants suivants :

a) le montant fourni ou celui inscrit au contrat (par exemple le prix de vente)

ou

b) la valeur marchande

Aux fins de la loi, la valeur marchande correspond généralement à la valeur uniformisée qu’on retrouve sur le compte de taxes. Le montant à payer est calculé en fonction des taux suivants pour l’année 2019 (les tranches étant indexées annuellement) :

• 0.5 % sur la première tranche de 50 900 $ (soit de 0 $ à 50 900 $)
• 1 % sur la tranche suivante de 203 500 $ (soit de 50 900 $ à 254 400 $)
• 1.5 % sur tout montant qui excède 254 400 $.
• La loi permet aux municipalités de modifier le taux d’imposition pour la tranche qui excède 500 000 $. Il faut vérifier après de la municipalité où se trouve l’immeuble si le règlement en ce sens a été adopté. Ce taux ne peut cependant dépasser 3 %.

Pour une propriété dont la valeur est de 260 000 $, le droit à payer sera de 2 373.50 $ (soit [0.5 % x 50 900] + [1 % x 203 500] + [1.5 % x 5 600]).

QUI DOIT PAYER ?

C’est le nouveau propriétaire qui doit payer le droit de mutation. Ainsi, si vous rachetez la part de votre ex-conjoint de la résidence familiale, vous devrez, sauf exception, payer un droit sur ce transfert. Vous devrez de la même façon payer un droit de mutation si vous héritez du chalet de votre oncle. Celui qui cède l’immeuble peut aussi être tenu au paiement de la taxe notamment s’il tente de contourner l’application de la loi.

Le cessionnaire a 30 jours pour payer son compte. Au-delà de ce délai, des intérêts s’ajouteront au montant.

Y’A-T-IL DES EXCEPTIONS ?

La loi prévoit un certain nombre de situations où le nouveau propriétaire est exonéré du paiement du droit de mutation. La majorité des cas d’exonération vise les transferts qui interviennent entre certains membres d’une même famille, ou encore les transferts qui n’impliquent pas un réel changement dans le contrôle du bien. Voyons les cas les plus fréquents.

Transfert dans la ligne directe ascendante et descendante

Il y a exonération si le transfert a lieu en ligne directe ascendante (avec nos parents et grands-parents) ou descendante (avec nos enfants et petits-enfants). Par exemple : si grand-papa donne à son petit-fils son chalet de 500 000 $, le petit-fils n’aura aucun droit de mutation à payer. Par contre, il n’y a pas d’exonération si le petit-fils donne à son tour le chalet à son frère. Ce dernier devra acquitter un droit de mutation puisqu’il n’est pas un parent en ligne directe ascendante ou descendante (mais plutôt en ligne collatérale). Voyons un autre exemple : Maman décède et laisse à ses trois enfants une propriété. Par la suite, l’un des enfants rachète la part des deux autres. Dans cet exemple, nous sommes en présence de deux transferts. Le premier, suite au décès de maman, est un transfert en ligne directe descendante, donc aucun droit de mutation à payer. Le deuxième, le transfert entre frères et sœur, donne lieu à un droit de mutation qui sera calculé sur la valeur des 2/3 de l’immeuble. En effet, on ne paie pas de droits de mutation sur la partie qui nous appartient !

Transfert entre conjoints

Il y a exonération lorsque le transfert a lieu entre conjoints, c’est-à-dire entre époux ou entre personnes unies civilement. Les conjoints de fait sont également visés par une exonération à condition qu’ils aient vécu maritalement ensemble pendant plus de 12 mois avant le transfert. Pour Julie et François, notre couple fictif, il serait donc avantageux d’attendre encore quelques mois avant de conclure la vente.

Qu’arriverait-il si, au moment de la séparation, un des ex-conjoints veut racheter la part de l’autre ? Pour les gens qui étaient mariés, la date du divorce est importante. Si le transfert a lieu avant, il y a exonération ; s’il a lieu après, il faut payer la taxe. Pour les conjoints de fait, le transfert est exonéré dans la mesure où il a lieu dans les 12 mois suivant la fin de la vie commune.

Valeur inférieure à 5 000 $ 

Enfin, la loi prévoit une exonération lorsque la valeur du bien immobilier est inférieure à 5 000 $. De nos jours, de telles propriétés se font rares. On peut néanmoins penser au transfert entre voisins d’un bout de terrain afin de légaliser l’empiètement d’un garage.

QU’EST-CE QUE LE DROIT SUPPLÉTIF ?

Lorsqu’un immeuble change de propriétaire, la municipalité doit modifier son rôle d’évaluation. Dans la majorité des cas d’exonération, la municipalité est autorisée par la loi à adopter un règlement qui lui permettra de percevoir un droit supplétif (un montant) maximal de 200 $. Il faut vérifier si ce règlement est en vigueur au moment du transfert dans la municipalité concernée.

La loi prévoit également des pénalités lorsque des transferts successifs ont été faits afin d’éviter le paiement du droit de mutation. (ex. : on veut vendre à son frère, mais pour éviter, on fait un premier transfert à la mère qui va transférer à son fils). Un délai de 2 ans de détention est généralement requis entre chaque transfert. Comme toute loi fiscale, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières comporte un principe, des exceptions et… des exceptions aux exceptions ! Le notaire connaît bien cette loi puisqu’il doit l’appliquer pour chacune des transactions immobilières qu’il reçoit. N’hésitez pas à le consulter si vous avez des questions.

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