Quand l’erreur du passé freine votre vente: vendre un immeuble avec une ancienne hypothèque non radiée

Les frais payables par le vendeur

Pour le vendeur, le remboursement et la quittance de l’hypothèque qu’il a contractée sont prévisibles. La plupart des promesses d’achat contiennent une clause spécifiant que les frais et honoraires du notaire qui s’y rapportent sont à sa charge. Il ne lui reste qu’à connaître le montant que cela représente. Comme le choix du notaire appartient généralement à l’acheteur, il devra s’informer auprès du notaire choisi par son acheteur (ci-après nommé « nouveau notaire ») pour connaître ce montant.

Qu'arrive-t-il lorsqu'une ancienne hypothèque n’a pas été radiée ?

Ce qui est une surprise pour le vendeur, c’est lorsqu'il apprend qu’il y a un problème de titres telle une hypothèque de l’ancien propriétaire qui affecte toujours la propriété. Le vendeur doit-il payer pour radier cette hypothèque qui n’est pas la sienne ? La réponse est oui, mais pas toujours.  C’est difficile d’accepter qu’on soit obligé de payer lorsque c’est l’erreur ou l’omission de quelqu’un d’autre qui est à l’origine du problème. Il faut comprendre que cette autre personne (l'ancien vendeur, un autre notaire, le voisin, etc.) n’est pas partie à la vente qu’on s’apprête à conclure. Ainsi, la seule personne qui ne respecte pas ses engagements dans cette transaction, c’est le vendeur puisqu’il n’est pas en mesure de livrer une propriété libre de toute hypothèque ou irrégularité, comme promis. 

Sachez cependant que la plupart du temps, s’il est obligé de payer pour régulariser la situation et pouvoir conclure la vente, le vendeur possède des droits également et il pourra exercer ses recours contre cette personne.

La plupart du temps, c’est le temps qui joue contre le vendeur et qui l’oblige à assumer le coût. Voyons quelques scénarios pour illustrer le propos.

Correction immédiate

Dans le meilleur des scénarios, le « nouveau notaire » aura communiqué avec son confrère ou sa consœur qui était impliqué dans le dossier lorsque la radiation aurait dû être faite (ci-après appelé « ancien notaire ») et la situation est corrigée rapidement sans que le vendeur en soit inquiété. On comprendra qu’ici, le vendeur n’a pas eu à payer.

La situation ne peut être corrigée avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente

Dans un tel cas, le « nouveau notaire » devra agir avec prudence afin de préserver les droits de toutes les parties impactées par la radiation non faite, soit l’acheteur, son créancier et le vendeur. Il devra évaluer la situation afin de prendre la meilleure décision pour tous. Par exemple, si le vendeur revend la propriété seulement quelques mois après l’avoir acquise, il est possible que les délais habituels pour l’obtention d’une quittance ne soient pas expirés. Le « nouveau notaire » pourrait juger que les preuves et engagements de l’ « ancien notaire » sont suffisants pour régulariser le titre. Il pourrait aussi juger qu'une retenue de fonds sera nécessaire à titre de garantie supplémentaire.  La situation serait différente si le créancier détenant cette hypothèque réclame des sommes additionnelles et refuse de signer la quittance ou si les délais normaux sont expirés depuis longtemps.

L’« ancien notaire » n’est plus notaire et le « nouveau notaire » n’a pas réussi à le rejoindre

Dans un tel cas, le « nouveau notaire » devra probablement corriger la situation aux frais du vendeur. Avant de procéder, il doit aviser le vendeur de la situation, lui indiquer les démarches qu’il a déjà accomplies et celles que le vendeur peut ou doit accomplir lui-même, comme, par exemple, communiquer avec la Chambre des notaires pour signaler qu’il y a une radiation qui aurait dû être faite par un ex-notaire. Cette démarche auprès de la Chambre des notaires peut être faite par le client ou le « nouveau notaire » si le vendeur lui en confie le mandat. Idéalement, on la fait avant la prise en charge de la quittance par le « nouveau notaire », mais elle peut aussi être faite après. 

IMPORTANT À SAVOIR: Avant d’effectuer toute correction, le vendeur doit mettre en demeure la « personne fautive » s’il veut préserver ses recours devant les tribunaux. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez votre notaire.

Il existe d’autres problèmes de titres qui peuvent surprendre le vendeur et l’obliger à payer pour corriger la situation. L’origine de chaque problème étant différente (erreur, faute, nouvelle loi, nouveau règlement, ajout ou modification à la propriété, etc.), les droits du vendeur varieront selon le cas. Le notaire au dossier est la personne la mieux placée pour l'aider à comprendre la situation, ses droits et ses obligations.

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