Parlons refinancement hypothécaire

L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie donnée au créancier qui vous permet d’emprunter plus, de prendre plus de temps à rembourser et de bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt que le prêt personnel.  L’hypothèque est obligatoirement signée chez le notaire. Aujourd’hui la plupart des créanciers optent pour la garantie hypothécaire qui offre plus de flexibilité que le prêt hypothécaire.  La garantie hypothécaire est accordée pour un montant qui est généralement supérieur au montant réel de la dette, pour un taux d’intérêt également supérieur au taux effectivement négocié et sert à garantir le remboursement de plusieurs crédits (prêt, marge de crédit, carte de crédit), pas seulement le prêt qui est à l’origine de sa signature.  Ces caractéristiques permettent notamment de réemprunter sans avoir à resigner un nouvel acte d’hypothèque chez le notaire, pourvu que la somme de tous les emprunts ne dépasse pas le montant de la garantie hypothécaire. Par exemple, avec une hypothèque de 300 000$ et un solde à rembourser de 200 000$, vous pourriez emprunter jusqu’à 100 000$ sans passer par le bureau du notaire; tout se fait à l’interne avec le prêteur.

Produit, politique interne et autres

Si cela n’est pas suffisant pour expliquer la différence de traitement entre vous et votre ami, on peut regarder du côté des politiques internes de l’institution financière ou du côté des caractéristiques du produit financier qui vous est offert. Finalement, l’âge de l’hypothèque aura un impact sur la décision du prêteur d’exiger une nouvelle hypothèque en raison de la durée maximale de 30 ans pour la validité d’une hypothèque.

Qui paie les honoraires du notaire  

Votre voisin vient également d’agrandir sa propriété. En discutant avec lui, vous réalisez qu’il n’a pas eu à payer le notaire pour son refinancement. C’est quoi l’arnaque?

Il n’y a pas d’arnaque. Dès qu’un notaire rend des services professionnels, il y a une facture qui vient avec. Il reste à déterminer qui va payer.

La loi prévoit que toutes les parties qui signent un acte notarié sont responsables de payer les honoraires et débours du notaire. Dans le cadre d’un refinancement, c’est le prêteur qui décide si c’est lui ou l’emprunteur qui les assumera. La plupart du temps, il se décharge de cette responsabilité. Cependant, rien ne vous empêche de tenter une négociation avec lui pour qu’il les assume.  Sachez cependant que le prêteur recherche une certaine rentabilité; en payant des frais comme les honoraires du notaire, il diminue cette rentabilité et sera moins négociable sur le taux d’intérêt. À vous de choisir où se situe votre intérêt et ce que vous voulez négocier.

En parlant de la facture du notaire

Certains pensent que le travail du notaire se limite à remplir quelques cases sur le formulaire d’hypothèque imposé par le prêteur. Au contraire, mettre la bonne information au bon endroit sur le formulaire constitue une infime partie du travail du notaire. C’est la pointe de l’iceberg que vous voyez lors de l’entrevue de signature. Il y a cependant tout un travail d’investigation et d’analyse qui mène à la signature et au déboursement du prêt :

• recherche de titres,
• vérification des charges,
• analyse du certificat de localisation,
• obtention et vérification de la couverture d’assurance-incendie,
• vérification de votre capacité à consentir l’hypothèque,
• demande de relevé pour l’hypothèque à rembourser,
• et toutes les autres vérifications en lien avec les spécificités de votre dossier (ex. : assurance-titres, remboursement et fermeture d’une carte de crédit, etc.).

Le notaire analyse toutes ces informations et remet au prêteur un rapport sur les titres où il exprime son opinion quant à la qualité de l’hypothèque que celui-ci détiendra sur votre propriété. C’est ce rapport sur les titres favorable qui déclenchera le déboursement du prêt.

Les honoraires versés au notaire comprennent toutes ces démarches, les entrevues, la conservation des actes notariés, les copies, les dépôts au bureau de la publicité des droits (hypothèque et radiation), la vérification des inscriptions et la responsabilité qui en découle.  Aux honoraires s’ajoutent les déboursés et les taxes. Dans un dossier de refinancement, on retrouve généralement parmi les déboursés (montant que le notaire doit payer pour mener à terme votre dossier) :

• Frais de publication au registre foncier d’environ 330$.
• Frais d’émission des relevés de taxes foncières (variables selon les municipalités et les commissions scolaires, mais prévoir souvent un 100$ à ce poste).
• Frais d’émission d’une police d’assurance-titres, s’il y a lieu (prévoir en moyenne 150$ pour une police prêteur hypothécaire seulement).

En principe, la facture du notaire indique le montant des honoraires (montant qui lui servira à payer le loyer, l’internet, le téléphone, le salaire des collaborateurs, etc., et son salaire), le montant des déboursés qu’il a faits et que vous devez lui rembourser, puis le montant des taxes (TPS et TVQ) applicables sur les honoraires et les déboursés.

Du temps

Il est préférable de ne pas attendre à la dernière minute pour faire vos démarches de financement. Outre le fait que le notaire a possiblement un horaire déjà chargé pour les semaines à venir, il y a souvent des impondérables qui peuvent retarder un dossier. On n’a qu’à penser à une irrégularité dans les titres que le prêteur ne voudra pas accepter et qui devra être corrigée avant que vous puissiez bénéficier du prêt pour vos projets.  Risquez-vous de perdre une opportunité si la date n’est pas respectée? Informez-en le notaire dès le début pour qu’il puisse vous indiquer s’il sera en mesure de la respecter. À défaut, vous pourrez aussitôt vous tourner vers un autre notaire. Et si aucun ne peut, votre demande est probablement irréaliste dans le contexte actuel.

En conclusion, le financement (notaire inclus) d’un projet d’agrandissement se planifie, comme la demande de permis, l’achat des matériaux et la réservation de l’entrepreneur. Pensez à vous informer auprès de votre notaire du délai dont il a besoin dès le début de vos démarches.

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