Comment le notaire peut-il vous protéger quand vient le temps d’acheter la maison de vos rêves?

Vous souhaitez déposer une offre d’achat au plus vite? Contrairement à la croyance populaire, une offre d’achat est bel et bien un contrat. Il peut être très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler. Il est donc essentiel de vous assurer que la promesse d’achat qu’on vous propose contient des clauses adaptées à votre situation. Le notaire veillera à ce que les clauses soient rédigées avec précision et clarté pour éviter tout malentendu que ni vous ni le vendeur n’auriez pu anticiper.

Le notaire peut vous conseiller sur de nombreux aspects d’une transaction, par exemple :

• Les différents modes de financement pour l’achat;
• Les clauses à inclure dans l’offre d’achat;
• Les ententes à prévoir lorsque l’achat est effectué par deux ou par plusieurs personnes;
• Les implications fiscales du contrat;
• Les vérifications à réaliser avant d’acheter en copropriété divise (condo);
• Les implications liées à la copropriété dès sa création;
• L’importance de vérifier le certificat de localisation pour éviter les mauvaises surprises;
• Les solutions afin de régler les irrégularités possibles à la suite de l’examen des titres;
• Les précautions à prendre pour éviter les hypothèques légales de la construction liées à l’achat d’une maison neuve;

Offre d’achat : les éléments clés à surveiller

L’offre ou promesse d’achat est la base de l’acte de vente à venir. Si elle est imprécise ou incomplète, cela pourrait occasionner bien des désagréments, tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

• Identifications des parties

Le nom de tous les propriétaires vendeurs doit apparaître sur l’offre d’achat, ainsi que celui de tous ceux qui souhaitent acheter l’immeuble. Leur signature respective devra être apposée au document, ainsi que celle du conjoint dans le cas des vendeurs.

• Description sommaire de l’immeuble

L’adresse civique de la propriété doit être mentionnée, ainsi que la description de tout terrain, qu’il soit adjacent ou non, et qui forme un tout. Pour les condos, il faut également indiquer la désignation des espaces de stationnement sur la partie commune ou privative.

• Prix

La somme convenue du prix de vente, incluant ou excluant la TPS et la TVQ, s’il y a lieu, doit être clairement indiquée.

• Conditions

Généralement, l’offre est conditionnelle à l’obtention d’une lettre d’engagement à prêter, émise par une institution financière.

On peut aussi mentionner que l’offre est conditionnelle à un test de pyrite, de radon ou même d’eau potable satisfaisant aux normes, et de prévoir qui en assumera les coûts. Le cas échéant, l’offre pourrait aussi être conditionnelle à la confirmation du respect des normes d’installation sanitaire (fosse septique, champs d’épuration et autres).

L’offre est habituellement conditionnelle à l’inspection de l’immeuble. Si les délais prévus dans une offre standard ne vous conviennent pas, vous pouvez les modifier d’un commun accord. Le défaut par l’acheteur de respecter ces délais conduit à une acceptation pure et simple de l’état de l’immeuble. Prévoyez également l’examen des documents par l’acheteur à sa satisfaction. 

Dans le cadre de la vente d’un condo, cela inclut plusieurs documents :  déclaration de copropriété, règlements adoptés, procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des années antérieures, états financiers, état du fonds de prévoyance, cotisations spéciales à venir ou celles exigibles.

S’il existe une cotisation émise par le syndicat, notamment pour la réfection ou l’entretien de l’immeuble, il est important d’établir qui du vendeur ou de l’acheteur la prendra en charge, ou si elle sera partagée. Ne pas convenir de cet élément au préalable peut générer des irritants au moment de la transaction.

• Garantie légale

La garantie légale est obligatoire et s’applique dans tous les cas, à moins que le vendeur l’ait exclue spécifiquement, et ce dès la mise en marché de la propriété, notamment lors du mandat de courtage, de l’offre d’achat et enfin de la vente. Votre notaire peut vous informer des conséquences et répercussions d’exclure la garantie légale

• Déclarations du vendeur

Une fausse déclaration a de lourdes conséquences pour le vendeur, car il en est imputable.

• Date de signature et occupation

La date de la vente ne doit pas être imprécise ou aléatoire, car cela créerait un vide quant à l’engagement du vendeur ou de l’acheteur pour lequel un tribunal pourrait avoir à trancher.

De plus, lors d’une vente et du rachat d’une autre propriété par le vendeur, il faut prévoir un délai suffisant entre les deux transactions, car le vendeur n’obtiendra pas les fonds issus de la vente avant la publication de celle-ci. Le délai peut aller jusqu’à une semaine.

• Délai d’acceptation

Prévoyez un délai d’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur, afin de ne pas créer un vide qui pourrait avoir des conséquences fâcheuses.

Vous avez vendu votre maison à un bon prix? Bravo! Mais qui doit payer les frais de notaire relatifs à cette transaction? Voici quelques éclaircissements à ce sujet.

Lorsque vous vendez un terrain, une maison ou un condo, le notaire agit pour vous autant que pour l’acheteur. En effet, ce juriste réalise du travail pour les deux parties et chacune devra assumer les honoraires liés aux vérifications effectuées pour son propre compte. Mais qui choisit le notaire? L’acheteur ou le vendeur? En principe, cela dépend de l’entente prise par les parties. Par exemple, il est possible que le vendeur d’une maison souhaite que son notaire s’occupe de la transaction. Il inscrira alors le nom de celui-ci dans l’offre d’achat. Si l’acheteur signe ce document, il sera présumé avoir accepté les conditions qui s’y trouvent et devra les respecter.

En l’absence d’une telle entente, une distinction s’impose. Si l’acheteur paie le prix d’achat en totalité – avec un prêt hypothécaire ou son argent – le choix lui revient. En revanche, si le prix de vente n’est pas entièrement acquitté et qu’un solde doit être payé par l’acheteur au vendeur, dans ce cas ce dernier pourra choisir le notaire.

Qui paie quoi?

En pratique, la promesse d’achat déterminera qui aura à payer les frais concernant l’achat de la propriété. À défaut d’entente, l’acheteur paiera les frais de la transaction au notaire qu’il aura choisi pour préparer le dossier. Par conséquent, les honoraires liés au contrat de vente notarié, les frais de publication, les copies de l’acte et l’examen des titres seront à la charge de l’acheteur. Mais le vendeur pourrait être tenu de payer une somme pour des services différents de ceux assumés par l’acheteur.

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur a l’obligation de fournir des titres clairs à l’acheteur. Ce sera le notaire qui effectuera les vérifications nécessaires à cet effet et le vendeur en assumera donc les frais.

Radiation du prêt hypothécaire 

Si le vendeur avait contracté un prêt hypothécaire pour acheter sa propriété et qu’il reste un solde à payer, le notaire doit s’assurer que le prêt est remboursé en totalité afin de procéder à la vente. Il remboursera le prêteur du vendeur à même l’argent de la vente et obtiendra la radiation de la garantie du prêt hypothécaire du vendeur, qu’il publiera ensuite au Registre foncier. Le vendeur devra donc assumer les honoraires du notaire pour préparer et obtenir cette radiation.

Vérification du paiement des taxes

Le notaire devra aussi s’assurer que toutes les taxes municipales et scolaires ont été payées par le vendeur en obtenant les relevés de taxes officiels de la municipalité et payer le solde dû, s’il y a lieu. Il est aussi en droit de facturer des honoraires pour effectuer cette vérification et procéder au paiement des taxes qui s’impose.

Exemples d’honoraires que le vendeur pourrait également avoir à payer :

• Obtention de l’état de compte du créancier hypothécaire du vendeur, remboursement du solde du prêt, préparation de l’acte de radiation et publication au Registre foncier;
• Obtention des relevés de taxes municipales, scolaires, eau;
• Obtention de l’état des charges pour une copropriété;
• Obtention d’une assurance-titre;
• Préparation du nouveau formulaire obligatoire par le Registre foncier;
• Transfert de fonds;
• Préparation de procuration;
• Retenue de fonds en fidéicommis incluant la convention de retenue et la gestion;
• Prêt-pont (bridge-loan);
• Rencontre différée de celle de l’acheteur à la demande du vendeur;
• Déclaration de transmission d’un immeuble;
• Régularisation des vices de titres, etc.

Le vendeur doit également rembourser les sommes que le notaire a déboursées pour lui, notamment :

• Frais de publication de l’acte de radiation au Registre foncier;
• Frais d’obtention des relevés de taxes municipales et scolaires officiels;
• Frais d’obtention de l’état des charges de la copropriété;
• Prime d’assurance-titre;
• Frais de virements bancaires destinés au paiement du courtier immobilier, du certificat de localisation, des arrérages de taxes;
• Frais de gestion de la comptabilité en fidéicommis effectuée pour le vendeur;
• Copies d’actes;
• Frais de messagerie, etc.

Gardez en tête que la facture du notaire comprend ses honoraires, les déboursés ainsi que les taxes (TPS et TVQ).

Le certificat de localisation : un incontournable

Vendeur, acheteur et même créancier hypothécaire sont tous concernés par la question du certificat de localisation. Pourquoi ce document revêt-il une telle importance?

Attention, il ne s’agit pas de n’importe quel type certificat de localisation, mais bien d’un document démontrant la situation factuelle et légale actuelle. C’est pourquoi la majorité des promesses d’achat, ainsi que l’institution financière prêteuse, obligent le vendeur à fournir un certificat démontrant la situation actuelle des lieux.

Attention à la revente de votre résidence principale dans les 12 mois de l’achat

Savez-vous qu’un particulier qui vend sa résidence dans les douze mois de son acquisition sera présumé avoir procédé à un flip et être imposé en conséquence?

Chaque situation est unique, aussi n’hésitez pas à consulter votre notaire qui pourra vous donner des conseils adaptés à votre situation.

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