Le TAL propose des hausses de loyer historiques

Les pourcentages applicables aux critères de fixation des loyers sont toujours très attendus par les propriétaires et les locataires en janvier. Après avoir recommandé des augmentations peu élevées de 2020 à 2023, le TAL a suggéré une hausse significative de 4 % en 2024 puis une augmentation encore plus élevée de 5,9 % cette année (ce que le TAL appelle « une estimation moyenne d'ajustement de base »).

Cette forte augmentation avait été prédite par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), il y a quelques jours.

Pour en arriver à ces pourcentages, le TAL a prend en considération les variations dans le coût de chauffage, l'entretien, les frais de services, etc. Ce pourcentage ne tient pas compte des taxes municipales et du coût d'exploitation.  

Des dizaines de dollars de plus

Si la suggestion du TAL est suivie, un locataire qui paie son loyer 1000 $ verra celui-ci grimper à 1 059 $ pour un logement non chauffé, à 1 055 $ pour un logement chauffé à l’électricité, à 1 050 $ pour un logement chauffé au gaz et à 1 044 $ pour celui chauffé au mazout.

Le TAL rappelle que les hausses peuvent varier d’un appartement à l’autre, selon les revenus et les dépenses d’exploitation de l’immeuble. Par exemple, l’augmentation pourrait être plus salée si l’immeuble a fait l’objet de travaux majeurs.

« Une terrible nouvelle »

Le porte-parole du Bureau d’animation et information logement du Québec métropolitain (BAIL), Jonathan Carmichael, estime que cette suggestion du TAL est une « terrible nouvelle » pour les locataires.

« Les nouveaux indices du TAL vont nourrir la bête et vont contribuer à poursuivre l’explosion du prix des loyers que l’on constate partout au Québec », estime-t-il.

Soulignons que les loyers ont augmenté de 8,7 % en moyenne au Québec, selon les données recensées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Aucune région n’a été épargnée par ces hausses.

Pour un locataire, cette estimation du TAL sert en quelque sorte de baromètre si un propriétaire décide d'imposer une augmentation. « Cette hausse vient amoindrir le levier de négociation des locataires », estime Jonathan Carmichael.

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Des hausses « nécessaires »

Si elle reconnait que les hausses suggérées sont élevées, la CORPIQ estime, pour sa part, qu’elles sont nécessaires et reflètent le retard accumulé « par une méthode de calcul inadéquate pour suivre l’évolution des coûts réels ».

Cette méthode devrait notamment être ajustée concernant le calcul du revenu net et les dépenses d’immobilisation pour travaux majeurs, selon cet organisme à but non lucratif.

Ce dernier ajoute que les précédentes suggestions pour les hausses de loyer n’ont pas suivi l’inflation, « conduisant, depuis le début des années 2000, à un écart allant jusqu’à 20 % entre les hausses suggérées et l’inflation ».

Droit de refus

Au Québec, les locataires ont le droit de refuser l’augmentation de loyer soumis par le propriétaire. Si les deux parties ne s’entendent pas sur la hausse du loyer, le locateur doit, dans le mois que suit la réponse du refus du locataire, s’adresser au TAL pour faire une demande de modification du bail.

Le Tribunal peut fixer le montant du loyer ou se prononcer sur la modification contestée.

Soulignons que de 2015 à 2024, le Tribunal a accordé une moyenne de 3,8 % d’ajustement de loyer dans les cas qui ont été entendus en audience, en tenant compte des dépenses d’immobilisation qui lui ont été présentées.

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Un gel des loyers demandé

Depuis quelques années déjà, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) demande au gouvernement de modifier la méthode de fixation des loyers afin d’y inclure les éléments liés au profit du propriétaire, tel que le revenu net.

D’ici à une éventuelle mise en place d’un contrôle des loyers, le Regroupement revendique un gel des loyers.

Sans ce gel, plusieurs locataires pourraient avoir de la difficulté à payer leur loyer et même se retrouver à la rue.

Les statistiques sont alarmantes à cet effet : un sondage de l’Enquête sociale canadienne de Statistique Canada publié en mai 2024 a estimé qu’environ 45 000 ménages québécois ont été évincés de leur logement dans l’année qui a précédé.

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Version modifiée le 29 janvier 2025 - une précision a été apportée sur le mode de calcul TAL.