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Rénovations: l'art de planifier et récupérer sa mise

Par Priscilla Franken et Stéphane Rolland

Que vos travaux de rénovation soient petits ou grands, leur planification est primordiale. Mais au fait, les rénos, ça peut rapporter gros? Sachez qu'il est très difficile de récupérer 100 % de la somme investie dans des rénovations!

Tout d'abord, planifiez!

Par Priscilla Franken

Planifier signifie d’abord prendre du recul pour considérer l’ensemble de ses projets. Et surtout ses priorités. Si un enfant arrive, si vous venez tout juste d’acheter votre maison et que vous n’avez pas encore absorbé tous les frais d’installation, si des envies de voyage pointent à l’horizon… est-ce vraiment le moment de rénover la maison ? Êtes-vous prêt à consentir des sacrifices pour ça ?

Soyez honnête avec vous-même… et avec votre conseiller financier. « Pour n’importe quelle décision impliquant du crédit, une conversation franche avec son banquier est une condition sine qua non au bon déroulement des choses, insiste Danielle Coutlée, directrice Stratégies de vente et soutien à la Banque Royale du Canada. Personne ne veut vivre uniquement pour rembourser des dettes ! »

Une fois que votre décision est prise , il va falloir budgéter le projet. Si vous comptez faire de petits travaux vous-même, vous pouvez évaluer le prix des matériaux, de la location des outils nécessaires, etc.

Pour les travaux majeurs, vous penserez à demander des devis en bonne et due forme à tous les professionnels avec lesquels vous comptez faire affaire. Il arrive que certaines personnes un peu trop pressées obtiennent un financement pour un montant x auprès de leur banque, puis, en bout de piste, la facture dépasse largement ce qui était prévu… Prenez le temps de bien évaluer tous les coûts de l’opération, notamment en confrontant les estimations de plusieurs professionnels concurrents.

Avec un coussin, c’est mieux

En matière de rénovations, les imprévus sont presque une obligation ; il faut donc prévoir un surplus de 10 à 20 % du budget initial. On ne sait jamais ce qui se cache dans le mur qu’on va ouvrir (rarement des billets de banque) ou quelle surprise réserve la plomberie… surtout si la maison est très vieille.

Sans parler de vos « tant qu’à faire » et autres changements d’idées : vous craquez pour un robinet plus joli (et plus cher aussi) que celui que vous aviez choisi au départ, pour une céramique différente… et voilà la facture qui grimpe. Croyez-en ceux qui sont passés par là, ça va très vite !

>>À lire aussi: Tout ce qu'il faut savoir avant d'agrandir sa maison

Évidemment, vous n’échapperez pas à la question qu’il faut finalement se poser : avez-vous les moyens de vos ambitions ? « Il faut se demander si on est capable d’absorber ce nouveau montant dans son budget », résume Clémence Gagnon, porte-parole de la Coalition des associations de consommateurs du Québec (CACQ). En clair : comment lui faire une place, à cette dépense inhabituelle ? Dans l’idéal, vous trouverez quelque chose qui « compense », par exemple un prêt auto que vous finissez de rembourser ou encore le choix de cesser d’épargner pendant un temps.

« C’est plus facile à gérer de cette façon que de changer ses habitudes », souligne-t-elle. Car on le sait bien, renoncer aux extras comme le restaurant, le cinéma… c’est plutôt désagréable, surtout sur une longue période. Pour finir, gardez en tête que les banques laissent souvent entrevoir une capacité d’emprunt plus élevée que la réalité. Tout simplement parce que leurs calculs se basent sur vos revenus bruts. « Les banques évaluent leur propre risque, mais pas votre budget », rappelle Marie-Hélène Legault , chargée de cours en économie à l’UQAM. Le conseil de Clémence Gagnon: « Faites-vous donner des chiffres, puis refaites vos calculs à la maison. » Alors, à vos calculettes !

Le moment où vous comptez déménager influe grandement sur le type de rénovations que vous pouvez envisager. Explications.

Par Stéphane Rolland

Pour les pressés

Vous souhaitez déménager rapidement? Oubliez les grands travaux, suggèrent les experts interrogés. Rares sont les propriétaires qui récupèrent la totalité des sommes investies, alors pourquoi se donner la peine d’entreprendre de grands travaux qui profiteront à d’autres? La clef réside dans les petits investissements qui font la différence, explique France Arcand, spécialiste de la mise en valeur de la propriété, plus communément appelée «home staging», et présidente de Coup d’œil design. On pense par exemple à la peinture, au changement de luminaires, de poignées ou de plinthes électriques.

De plus, certaines modifications ne coûtent rien. «On peut faire un grand ménage pour se départir du superflu afin que l’endroit soit dégagé et dépersonnalisé, explique France Arcand. Il faut donner l’occasion à l’acheteur de s’imaginer vivre chez vous.»

Pour les patients

Vous comptez rénover et songez à déménager dans quelques années? L’objectif sera de trouver un compromis entre les goûts d’un acheteur éventuel et les vôtres.Les rénovations de la cuisine et de la salle de bains sont celles qui ont le potentiel de rendement le plus élevé. La peinture devient cependant moins importante: «Vous pouvez peinturer ou décorer selon vos goûts, c’est plus facile à changer que de la céramique», commente Bryan L’Archevêque, évaluateur agréé et associé de PCG Carmon.

Songez que vous allez occuper les lieux et que des travaux majeurs pourraient avoir un impact sur votre budget à plus long terme. «Des travaux d’agrandissement peuvent occasionner des coûts plus élevés de chauffage, prévient Denis L’Hostie, directeur principal, Planification financière, à la Banque Laurentienne. Il faut anticiper ce genre de choses.» Des travaux majeurs qui font augmenter la valeur de votre propriété peuvent aussi faire grimper vos taxes municipales. «L’impact est somme toute modeste, soit environ 200 ou 300 $ pour un investissement de plusieurs dizaines de milliers de dollars», rassure Denis L’Hostie.

>> À lire aussi: Enquête sur les sites web de soumissions

L’efficacité énergétique, rentable?

Les travaux qui améliorent l’efficacité énergétique de votre habitation peuvent quant à eux vous permettre d’envisager des économies futures. «Si vous ne vendez pas immédiatement, vous pouvez réaliser un gain tangible, commente Bryan L’Archevêque. La baisse de votre facture énergétique peut être considérée comme un dividende en plus de l’impact positif sur le prix de revente.»

Bruno Therrien, planificateur financier au Groupe Investors, ne conseillerait cependant pas à ses clients de miser sur une baisse de leur facture énergétique. «C’est difficile à planifier, dit-il. Le mieux serait de faire son budget sans prévoir d’économie et de considérer ces économies enregistrées comme des surplus.»

Bon à savoir: de 75 à 100 %, c’est le retour sur l’investissement des rénovations effectuées dans la cuisine ou la salle de bains (source: Institut des évaluateurs canadiens). Aussi, 83 % Des Canadiens qui prévoient rénover d’ici deux ans effectueront des rénovations de l’intérieur de leur domicile (source: BMO Banque de Montréal).

Ressource utile: Ordre des évaluateurs agréés du Québec­ 

«Je l’ai revendue 100 000 $ plus cher!»

Votre beau-frère a rénové sa maison de fond en comble et ça lui a coûté «un bras». Peu importe, vous répond-il. Il fera un profit en vendant sa propriété. Pas si vite!

Les maisons repoussantes, Alexandre­ Rivet les voit comme une occasion d’investissement. Il y a trois ans, l’architecte paysagiste a acheté une maison mobile à Terrebonne, pour la modique somme de 105 000 $. «Trois ans plus tard, je l’ai revendue 100 000 $ plus cher après avoir investi 50 000 $ en rénovations», raconte-t-il. Une belle réussite, mais qui n’est pas à la portée de tous. Alexandre Rivet a acquis une propriété de faible valeur qui nécessitait beaucoup de rénovations, dans une région en pleine croissance démographique. Habile de ses mains, il a aussi réalisé une bonne partie des travaux lui-même. Bref, une aventure payante pour qui sait y faire.

«Les gens regardent le coût de leur rénovation et croient que le prix de vente de leur maison augmentera du même montant, constate Dominic St-Pierre, directeur des services immobiliers Royal LePage. C’est une erreur courante. On ne récupère jamais 100 % de son investissement. Un avis que partage Bryan L’Archevêque­, évaluateur agréé et associé de PCG Carmon: «Évaluer l’impact qu’aura une rénovation sur la valeur d’une propriété est une tâche complexe.­» Plusieurs éléments sont à prendre en considération, comme le type de rénovations, le style de la décoration intérieure et le quartier.

Un rendement variable

Saviez-vous que devant le tribunal du marché immobilier, toutes les rénovations ne sont pas égales ? L’ajout d’une pis­cine, par exemple, n’a généralement presque aucun impact sur la valeur de votre propriété, parce que de nombreux acheteurs ne veulent tout simplement pas d’une propriété ayant une piscine. Même chose pour l’ajout d’un puits de lumière ou d’un cinéma maison : l’impact serait « modeste », selon l’Institut des évaluateurs canadiens (voir tableau ci-dessous). En revanche, et toujours selon l’Institut­, les rénovations qui donneraient le meilleur retour sur investissement seraient celles de la salle de bains ou de la cuisine et le rafraîchissement de la peinture.

Si ces indications sont utiles, elles ne doivent pas être prises au pied de la lettre. «Le retour sur investissement d’une rénovation varie également selon le secteur, nuance Bryan L’Archevêque­. Par exemple, le rendement d’un agrandissement peut varier de 40 à 80 %, selon votre quartier. Généralement, la valeur grimpe plus vite dans les secteurs plus densifiés, car la demande est plus forte.»

À Montréal, par exemple, certaines rénovations sont plus demandées dans les quartiers densifiés, comme les plex qu’on transforme en maisons de ville, pointe Bryan L’Archevêque. C’est ce qu’a pu constater notre collègue Vincent David, qui a acheté avec un ami un quadruplex dans la métropole pour le transformer en deux maisons de ville. «Il y a six ans, nous avons acheté notre quadruplex un peu plus de 230 000 $. Il en vaudrait 650 000 $ aujourd’hui, selon les estimations d’un évaluateur», détaille-t-il.

Rendement moyen obtenu pour des rénovations

Rénovation

Rendement espéré

Cuisine

75 à 100 %

Salle de bains

75 à 100 %

Peinture (intérieure et extérieure)

50 à 100 %

Bardeaux de la toiture

50 à 80 %

Système de chauffage

50 à 80 %

Cinéma maison

25 à 50 %

Aménagement paysager

25 à 50 %

Spa

0 à 50 %

Puits de lumière

0 à 25 %

Piscine

0 à 25 %

Source: Institut des évaluateurs canadiens.

S’ajuster à la concurrence

Notez que le quartier où se situe votre maison est important à d’autres égards. «Il faut prendre en considération le niveau de luxe du secteur, conseille Bryan L’Archevêque. Si vous êtes dans un secteur où toutes les habitations ont deux salles de bains, l’ajout d’une deuxième salle de bains pourrait vous aider à rejoindre la valeur des autres maisons.»

Regardez vos voisins, oui, mais faites attention: succomber au syndrome du voisin gonflable est désavantageux. «Vous risquez de sortir perdant si vous faites des rénovations qui sont trop luxueuses, met en garde l’évaluateur. Les quartiers tendent à s’homogénéiser, et les acheteurs veulent s’établir dans une résidence dont le profil est similaire à celui du quartier.»

Des rénovations les plus neutres possible

Autre détail qui fait la différence: le style. Les goûts sont relatifs à chacun, mais admettons qu’une teinte sobre aura toujours plus de chance de plaire qu’un rose bonbon. «Les acheteurs se fient souvent à la première impression, explique Dominic St-Pierre. C’est pour cette raison qu’il faut toujours que les rénovations soient les plus neutres possible.» En cette matière, les conseils d’un courtier immobilier peuvent être utiles, puisqu’il est difficile de connaître les goûts de la majorité. « Des armoires de cuisine en chêne foncé peuvent donner un aspect luxueux à votre cuisine, mais ce n’est pas ce que recherche la majorité des acheteurs », donne en exemple Dominic St-Pierre.

«Ceci dit, il ne faut pas voir ses rénovations uniquement comme un investissement financier», conclut Bryan L’Archevêque­. On rénove d’abord et avant tout pour son confort. Si vous ne prévoyez pas déménager et que votre budget vous le permet, vous n’avez donc pas à vous soucier uniquement de la valeur de votre propriété, selon lui. Autrement dit, vive la décoration rétro, les couleurs «cocos de Pâques» et la piscine creusée, si c’est ce que vous voulez!

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