Rénovations: l'art de planifier et récupérer sa mise

Tout d'abord, planifiez!Par Priscilla FrankenPlanifier signifie d&rsquo;abord prendre du recul pour consid&eacute;rer l&rsquo;ensemble de ses projets. Et surtout ses priorit&eacute;s. Si un enfant arrive, si vous venez tout juste d&rsquo;acheter votre maison et que vous n&rsquo;avez pas encore absorb&eacute; tous les frais d&rsquo;installation, si des envies de voyage pointent &agrave; l&rsquo;horizon&hellip; est-ce vraiment le moment de r&eacute;nover la maison ? &Ecirc;tes-vous pr&ecirc;t &agrave; consentir des sacrifices pour &ccedil;a ?Soyez honn&ecirc;te avec vous-m&ecirc;me&hellip; et avec votre conseiller financier. &laquo; Pour n&rsquo;importe quelle d&eacute;cision impliquant du cr&eacute;dit, une conversation franche avec son banquier est une condition sine qua non au bon d&eacute;roulement des choses, insiste Danielle Coutl&eacute;e, directrice Strat&eacute;gies de vente et soutien &agrave; la Banque Royale du Canada. Personne ne veut vivre uniquement pour rembourser des dettes ! &raquo;Une fois que votre d&eacute;cision est prise , il va falloir budg&eacute;ter le projet. Si vous comptez faire de petits travaux vous-m&ecirc;me, vous pouvez &eacute;valuer le prix des mat&eacute;riaux, de la location des outils n&eacute;cessaires, etc.Pour les travaux majeurs, vous penserez &agrave; demander des devis en bonne et due forme &agrave; tous les professionnels avec lesquels vous comptez faire affaire. Il arrive que certaines personnes un peu trop press&eacute;es obtiennent un financement pour un montant x aupr&egrave;s de leur banque, puis, en bout de piste, la facture d&eacute;passe largement ce qui &eacute;tait pr&eacute;vu&hellip; Prenez le temps de bien &eacute;valuer tous les co&ucirc;ts de l&rsquo;op&eacute;ration, notamment en confrontant les estimations de plusieurs professionnels concurrents.Avec un coussin, c&rsquo;est mieuxEn mati&egrave;re de r&eacute;novations, les impr&eacute;vus sont presque une obligation ; il faut donc pr&eacute;voir un surplus de 10 &agrave; 20 % du budget initial. On ne sait jamais ce qui se cache dans le mur qu&rsquo;on va ouvrir (rarement des billets de banque) ou quelle surprise r&eacute;serve la plomberie&hellip; surtout si la maison est tr&egrave;s vieille.Sans parler de vos &laquo; tant qu&rsquo;&agrave; faire &raquo; et autres changements d&rsquo;id&eacute;es : vous craquez pour un robinet plus joli (et plus cher aussi) que celui que vous aviez choisi au d&eacute;part, pour une c&eacute;ramique diff&eacute;rente&hellip; et voil&agrave; la facture qui grimpe. Croyez-en ceux qui sont pass&eacute;s par l&agrave;, &ccedil;a va tr&egrave;s vite !&Eacute;videmment, vous n&rsquo;&eacute;chapperez pas &agrave; la question qu&rsquo;il faut finalement se poser : avez-vous les moyens de vos ambitions ? &laquo; Il faut se demander si on est capable d&rsquo;absorber ce nouveau montant dans son budget &raquo;, r&eacute;sume Cl&eacute;mence Gagnon, porte-parole de la Coalition des associations de consommateurs du Qu&eacute;bec (CACQ). En clair : comment lui faire une place, &agrave; cette d&eacute;pense inhabituelle ? Dans l&rsquo;id&eacute;al, vous trouverez quelque chose qui &laquo; compense &raquo;, par exemple un pr&ecirc;t auto que vous finissez de rembourser ou encore le choix de cesser d&rsquo;&eacute;pargner pendant un temps.&laquo; C&rsquo;est plus facile &agrave; g&eacute;rer de cette fa&ccedil;on que de changer ses habitudes &raquo;, souligne-t-elle. Car on le sait bien, renoncer aux extras comme le restaurant, le cin&eacute;ma&hellip; c&rsquo;est plut&ocirc;t d&eacute;sagr&eacute;able, surtout sur une longue p&eacute;riode. Pour finir, gardez en t&ecirc;te que les banques laissent souvent entrevoir une capacit&eacute; d&rsquo;emprunt plus &eacute;lev&eacute;e que la r&eacute;alit&eacute;. Tout simplement parce que leurs calculs se basent sur vos revenus bruts. &laquo; Les banques &eacute;valuent leur propre risque, mais pas votre budget &raquo;, rappelle Marie-H&eacute;l&egrave;ne Legault , charg&eacute;e de cours en &eacute;conomie &agrave; l&rsquo;UQAM. Le conseil de Cl&eacute;mence Gagnon: &laquo; Faites-vous donner des chiffres, puis refaites vos calculs &agrave; la maison. &raquo; Alors, &agrave; vos calculettes !&gt;&gt;&Agrave; lire aussi: Tout ce qu'il faut savoir avant d'agrandir sa maisonQuel rendement esp&eacute;rer?Par St&eacute;phane RollandPour les press&eacute;sVous souhaitez d&eacute;m&eacute;nager rapidement? Oubliez les grands travaux, sugg&egrave;rent les experts interrog&eacute;s. Rares sont les propri&eacute;taires qui r&eacute;cup&egrave;rent la totalit&eacute; des sommes investies, alors pourquoi se donner la peine d&rsquo;entreprendre de grands travaux qui profiteront &agrave; d&rsquo;autres? La clef r&eacute;side dans les petits investissements qui font la diff&eacute;rence, explique France Arcand, sp&eacute;cialiste de la mise en valeur de la propri&eacute;t&eacute;, plus commun&eacute;ment appel&eacute;e &laquo;home staging&raquo;, et pr&eacute;sidente de Coup d&rsquo;&oelig;il design. On pense par exemple &agrave; la peinture, au changement de luminaires, de poign&eacute;es ou de plinthes &eacute;lectriques.De plus, certaines modifications ne co&ucirc;tent rien. &laquo;On peut faire un grand m&eacute;nage pour se d&eacute;partir du superflu afin que l&rsquo;endroit soit d&eacute;gag&eacute; et d&eacute;personnalis&eacute;, explique France Arcand. Il faut donner l&rsquo;occasion &agrave; l&rsquo;acheteur de s&rsquo;imaginer vivre chez vous.&raquo;Pour les patientsVous comptez r&eacute;nover et songez &agrave; d&eacute;m&eacute;nager dans quelques ann&eacute;es? L&rsquo;objectif sera de trouver un compromis entre les go&ucirc;ts d&rsquo;un acheteur &eacute;ventuel et les v&ocirc;tres.Les r&eacute;novations de la cuisine et de la salle de bains sont celles qui ont le potentiel de rendement le plus &eacute;lev&eacute;. La peinture devient cependant moins importante: &laquo;Vous pouvez peinturer ou d&eacute;corer selon vos go&ucirc;ts, c&rsquo;est plus facile &agrave; changer que de la c&eacute;ramique&raquo;, commente Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que, &eacute;valuateur agr&eacute;&eacute; et associ&eacute; de PCG Carmon.Songez que vous allez occuper les lieux et que des travaux majeurs pourraient avoir un impact sur votre budget &agrave; plus long terme. &laquo;Des travaux d&rsquo;agrandissement peuvent occasionner des co&ucirc;ts plus &eacute;lev&eacute;s de chauffage, pr&eacute;vient Denis L&rsquo;Hostie, directeur principal, Planification financi&egrave;re, &agrave; la Banque Laurentienne. Il faut anticiper ce genre de choses.&raquo; Des travaux majeurs qui font augmenter la valeur de votre propri&eacute;t&eacute; peuvent aussi faire grimper vos taxes municipales. &laquo;L&rsquo;impact est somme toute modeste, soit environ 200 ou 300 $ pour un investissement de plusieurs dizaines de milliers de dollars&raquo;, rassure Denis L&rsquo;Hostie.L&rsquo;efficacit&eacute; &eacute;nerg&eacute;tique, rentable?Les travaux qui am&eacute;liorent l&rsquo;efficacit&eacute; &eacute;nerg&eacute;tique de votre habitation peuvent quant &agrave; eux vous permettre d&rsquo;envisager des &eacute;conomies futures. &laquo;Si vous ne vendez pas imm&eacute;diatement, vous pouvez r&eacute;aliser un gain tangible, commente Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que. La baisse de votre facture &eacute;nerg&eacute;tique peut &ecirc;tre consid&eacute;r&eacute;e comme un dividende en plus de l&rsquo;impact positif sur le prix de revente.&raquo;Bruno Therrien, planificateur financier au Groupe Investors, ne conseillerait cependant pas &agrave; ses clients de miser sur une baisse de leur facture &eacute;nerg&eacute;tique. &laquo;C&rsquo;est difficile &agrave; planifier, dit-il. Le mieux serait de faire son budget sans pr&eacute;voir d&rsquo;&eacute;conomie et de consid&eacute;rer ces &eacute;conomies enregistr&eacute;es comme des surplus.&raquo;Bon &agrave; savoir: de 75 &agrave; 100&#8239;%, c&rsquo;est le retour sur l&rsquo;investissement des r&eacute;novations effectu&eacute;es dans la cuisine ou la salle de bains (source: Institut des &eacute;valuateurs canadiens). Aussi, 83&#8239;% Des Canadiens qui pr&eacute;voient r&eacute;nover d&rsquo;ici deux ans effectueront des r&eacute;novations de l&rsquo;int&eacute;rieur de leur domicile (source: BMO Banque de Montr&eacute;al).Ressource utile: Ordre des &eacute;valuateurs agr&eacute;&eacute;s du Qu&eacute;bec&shy; &laquo;Je l&rsquo;ai revendue 100 000 $ plus cher!&raquo;Votre beau-fr&egrave;re a r&eacute;nov&eacute; sa maison de fond en comble et &ccedil;a lui a co&ucirc;t&eacute; &laquo;un bras&raquo;. Peu importe, vous r&eacute;pond-il. Il fera un profit en vendant sa propri&eacute;t&eacute;. Pas si vite!Les maisons repoussantes, Alexandre&shy; Rivet les voit comme une occasion d&rsquo;investissement. Il y a trois ans, l&rsquo;architecte paysagiste a achet&eacute; une maison mobile &agrave; Terrebonne, pour la modique somme de 105 000 $. &laquo;Trois ans plus tard, je l&rsquo;ai revendue 100 000 $ plus cher apr&egrave;s avoir investi 50 000 $ en r&eacute;novations&raquo;, raconte-t-il. Une belle r&eacute;ussite, mais qui n&rsquo;est pas &agrave; la port&eacute;e de tous. Alexandre Rivet a acquis une propri&eacute;t&eacute; de faible valeur qui n&eacute;cessitait beaucoup de r&eacute;novations, dans une r&eacute;gion en pleine croissance d&eacute;mographique. Habile de ses mains, il a aussi r&eacute;alis&eacute; une bonne partie des travaux lui-m&ecirc;me. Bref, une aventure payante pour qui sait y faire.&laquo;Les gens regardent le co&ucirc;t de leur r&eacute;novation et croient que le prix de vente de leur maison augmentera du m&ecirc;me montant, constate Dominic St-Pierre, directeur des services immobiliers Royal LePage. C&rsquo;est une erreur courante. On ne r&eacute;cup&egrave;re jamais 100 % de son investissement. Un avis que partage Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que&shy;, &eacute;valuateur agr&eacute;&eacute; et associ&eacute; de PCG Carmon: &laquo;&Eacute;valuer l&rsquo;impact qu&rsquo;aura une r&eacute;novation sur la valeur d&rsquo;une propri&eacute;t&eacute; est une t&acirc;che complexe.&shy;&raquo; Plusieurs &eacute;l&eacute;ments sont &agrave; prendre en consid&eacute;ration, comme le type de r&eacute;novations, le style de la d&eacute;coration int&eacute;rieure et le quartier.Un rendement variableSaviez-vous que devant le tribunal du march&eacute; immobilier, toutes les r&eacute;novations ne sont pas &eacute;gales&thinsp;? L&rsquo;ajout d&rsquo;une pis&shy;cine, par exemple, n&rsquo;a g&eacute;n&eacute;ralement presque aucun impact sur la valeur de votre propri&eacute;t&eacute;, parce que de nombreux acheteurs ne veulent tout simplement pas d&rsquo;une propri&eacute;t&eacute; ayant une piscine. M&ecirc;me chose pour l&rsquo;ajout d&rsquo;un puits de lumi&egrave;re ou d&rsquo;un cin&eacute;ma maison&#8239;: l&rsquo;impact serait &laquo;&thinsp;modeste&thinsp;&raquo;, selon l&rsquo;Institut des &eacute;valuateurs canadiens (voir tableau ci-dessous). En revanche, et toujours selon l&rsquo;Institut&shy;, les r&eacute;novations qui donneraient le meilleur retour sur investissement seraient celles de la salle de bains ou de la cuisine et le rafra&icirc;chissement de la peinture.Si ces indications sont utiles, elles ne doivent pas &ecirc;tre prises au pied de la lettre. &laquo;Le retour sur investissement d&rsquo;une r&eacute;novation varie &eacute;galement selon le secteur, nuance Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que&shy;. Par exemple, le rendement d&rsquo;un agrandissement peut varier de 40&#8239;&agrave; 80 %, selon votre quartier. G&eacute;n&eacute;ralement, la valeur grimpe plus vite dans les secteurs plus densifi&eacute;s, car la demande est plus forte.&raquo;&Agrave; Montr&eacute;al, par exemple, certaines r&eacute;novations sont plus demand&eacute;es dans les quartiers densifi&eacute;s, comme les plex qu&rsquo;on transforme en maisons de ville, pointe Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que. C&rsquo;est ce qu&rsquo;a pu constater notre coll&egrave;gue Vincent David, qui a achet&eacute; avec un ami un quadruplex dans la m&eacute;tropole pour le transformer en deux maisons de ville. &laquo;Il y a six ans, nous avons achet&eacute; notre quadruplex un peu plus de 230 000 $. Il en vaudrait 650 000 $ aujourd&rsquo;hui, selon les estimations d&rsquo;un &eacute;valuateur&raquo;, d&eacute;taille-t-il.Rendement moyen obtenu pour des r&eacute;novationsR&eacute;novationRendement esp&eacute;r&eacute;Cuisine75 &agrave; 100 %Salle de bains75 &agrave; 100 %Peinture (int&eacute;rieure et ext&eacute;rieure)50 &agrave; 100 %Bardeaux de la toiture50 &agrave; 80 %Syst&egrave;me de chauffage50 &agrave; 80 %Cin&eacute;ma maison25 &agrave; 50 %Am&eacute;nagement paysager25 &agrave; 50 %Spa0 &agrave; 50 %Puits de lumi&egrave;re0 &agrave; 25 %Piscine0 &agrave; 25 %Source: Institut des &eacute;valuateurs canadiens.S&rsquo;ajuster &agrave; la concurrenceNotez que le quartier o&ugrave; se situe votre maison est important &agrave; d&rsquo;autres &eacute;gards. &laquo;Il faut prendre en consid&eacute;ration le niveau de luxe du secteur, conseille Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que. Si vous &ecirc;tes dans un secteur o&ugrave; toutes les habitations ont deux salles de bains, l&rsquo;ajout d&rsquo;une deuxi&egrave;me salle de bains pourrait vous aider &agrave; rejoindre la valeur des autres maisons.&raquo;Regardez vos voisins, oui, mais faites attention: succomber au syndrome du voisin gonflable est d&eacute;savantageux. &laquo;Vous risquez de sortir perdant si vous faites des r&eacute;novations qui sont trop luxueuses, met en garde l&rsquo;&eacute;valuateur. Les quartiers tendent &agrave; s&rsquo;homog&eacute;n&eacute;iser, et les acheteurs veulent s&rsquo;&eacute;tablir dans une r&eacute;sidence dont le profil est similaire &agrave; celui du quartier.&raquo;Des r&eacute;novations les plus neutres possibleAutre d&eacute;tail qui fait la diff&eacute;rence: le style. Les go&ucirc;ts sont relatifs &agrave; chacun, mais admettons qu&rsquo;une teinte sobre aura toujours plus de chance de plaire qu&rsquo;un rose bonbon. &laquo;Les acheteurs se fient souvent &agrave; la premi&egrave;re impression, explique Dominic St-Pierre. C&rsquo;est pour cette raison qu&rsquo;il faut toujours que les r&eacute;novations soient les plus neutres possible.&raquo; En cette mati&egrave;re, les conseils d&rsquo;un courtier immobilier peuvent &ecirc;tre utiles, puisqu&rsquo;il est difficile de conna&icirc;tre les go&ucirc;ts de la majorit&eacute;. &laquo;&thinsp;Des armoires de cuisine en ch&ecirc;ne fonc&eacute; peuvent donner un aspect luxueux &agrave; votre cuisine, mais ce n&rsquo;est pas ce que recherche la majorit&eacute; des acheteurs&thinsp;&raquo;, donne en exemple Dominic St-Pierre.&laquo;Ceci dit, il ne faut pas voir ses r&eacute;novations uniquement comme un investissement financier&raquo;, conclut Bryan L&rsquo;Archev&ecirc;que&shy;. On r&eacute;nove d&rsquo;abord et avant tout pour son confort. Si vous ne pr&eacute;voyez pas d&eacute;m&eacute;nager et que votre budget vous le permet, vous n&rsquo;avez donc pas &agrave; vous soucier uniquement de la valeur de votre propri&eacute;t&eacute;, selon lui. Autrement dit, vive la d&eacute;coration r&eacute;tro, les couleurs &laquo;cocos de P&acirc;ques&raquo; et la piscine creus&eacute;e, si c&rsquo;est ce que vous voulez!&Agrave; lire aussi sur notre site&gt;&gt; &Agrave; lire aussi: Financer ses r&eacute;nos: carte de cr&eacute;dit, marge de cr&eacute;dit, pr&ecirc;t personnel ou refinancement?

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