Est-il possible de donner notre maison à notre fille ? Est-ce préférable de le faire de notre vivant ou à notre décès ?

De plus en plus de parents, inquiets pour l’avenir de leurs enfants, se posent cette question et explorent l’avenue du don de leur vivant – au lieu du legs par testament – en raison de l’explosion du prix des maisons.

L’enjeu de l’accès à la propriété est désormais un sujet incontournable dans la planification d’une succession. « Ça fait maintenant partie de nos discussions quasiment dans tous les mandats », avoue la planificatrice financière Sandy Lachapelle, présidente de Lachapelle finances intelligentes et autrice du livre Si c’était facile, nous serions tous riches.

Le don d'une maison est-il imposable au Québec ?

Voici ce que Sandy Lachapelle répond au sujet du don d’une maison : « Si c’est leur résidence principale, sur le plan fiscal, il n’y a pas de différence entre la donner de son vivant ou au décès. »

Autrement dit, que vous soyez mort ou vivant, personne n’aura d’impôt à payer sur cette résidence au moment de son transfert : ni le parent ni l’enfant (ou tout autre héritier).

En avez-vous les moyens ?

Au-delà de l’aspect fiscal, d’autres critères doivent être pris en considération avant d’envisager une telle donation de votre vivant. Êtes-vous absolument certain que vous n’aurez pas besoin d’utiliser ce levier pour financer votre retraite si vous vivez, par exemple, jusqu’à 95 ans, 100 ans ou plus ?

« Ça prend des parents qui, financièrement, sont très solides, insiste Sandy Lachapelle. On sait que, pour plusieurs familles, la résidence principale, c’est un actif considérable dans le bilan financier. »

Avez-vous plusieurs enfants ? 

Dans les familles nombreuses, des problèmes de nature relationnelle et d’équité peuvent survenir lorsqu’un seul enfant « hérite » d’un tel cadeau avant le décès de ses parents.

« L’enfant qui reçoit la maison a un bien qui prend de la valeur au jour 1, alors que les autres vont peut-être devoir attendre la succession. Quand il y a plusieurs enfants, ce n’est pas impossible d’être équitable quand on donne la maison de son vivant, [mais] c’est plus facile [de l’être] quand on répartit les biens au décès. »

Don d’une résidence secondaire

Si vous souhaitez donner une résidence secondaire, c’est complètement différent. « C’est beaucoup plus complexe si on parle d’un chalet, indique Sandy Lachapelle. Que ça soit fait du vivant ou au décès, il va y avoir un gain en capital à payer sur la prise de valeur du bien. »

La spécialiste le rappelle : nul ne peut y échapper, même s’il s’agit d’une donation. Si vous êtes en vie, vous devrez payer des impôts sur 50 % du profit réalisé au fil du temps (la différence entre le prix d’achat et la juste valeur marchande du bien immobilier au moment de vous en départir, moins certaines dépenses admissibles). Sinon, la facture fiscale sera refilée à vos enfants – ou à votre succession – à votre mort.

Donner votre maison en héritage

En résumé, que vous soyez mort ou vivant, cela ne fera pas une grande différence dans les deux scénarios suivants, sur le plan fiscal. 

• Si vous souhaitez donner votre résidence principale en héritage à votre enfant, il n'y aura aucun impôt à payer. 
   
• S'il s'agit de votre résidence secondaire, votre enfant qui en héritera devra assumer une facture fiscale qui pourrait être salée si la valeur de votre bien immobilier a considérablement augmenté depuis que vous l'avez acquis. L'Agence du revenu du Canada considérera que le bien a été vendu au prix du marché, lors du transfert de propriété, malgré la donation.

Dans ce genre de situation, des planificateurs financiers, comme Sandy Lachapelle, recommandent souvent de prendre une assurance vie afin de compenser l'impôt prélevé sur le gain en capital. « Quand on donne une résidence secondaire par succession et qu’il y a du gain en capital, généralement, on va prévoir une assurance vie pour payer les impôts au décès, afin qu’il reste le plus d’argent possible pour la succession. »

Dans tous les cas, le fisc vous aura à l’œil, et vous devriez idéalement consulter un professionnel (notaire, fiscaliste ou planificateur financier), pour prendre une décision éclairée.

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