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Achat d’une maison : prêt à devenir propriétaire?

Par Emmanuelle Gril Mise en ligne : 09 Décembre 2019  |  Magazine : 01 Janvier 2020 Shutterstock.com

acheter-maison Shutterstock.com

Avant d'acheter une maison ou un condo, il est utile de comparer les avantages et inconvénients liés au statut de propriétaire ou de locataire. Avez-vous les ressources financières pour acheter? Est-ce qu’acheter est un bon investissement? Faire le saut soulève de nombreuses questions. Voici nos réponses.

Avez-vous les ressources financières suffisantes?
Est-ce un bon investissement?
Quels sont vos besoins réels?
Quel mode de vie recherchez-vous?

Sophie et Jean-Philippe vivent en appartement dans l’arrondissement de Rosemont–La Petite-Patrie, à Montréal, depuis plusieurs années. Le couple dans la jeune trentaine souhaite fonder une famille et songe à acheter une propriété. Le loyer de leur logement convient bien à leur budget (1 000$ par mois, pour un revenu familial brut de 75 000$), mais l’appartement leur paraît désormais trop petit pour accueillir un bébé.

Devenir propriétaires leur semble le bon choix, d’autant que leurs parents respectifs leur ont maintes fois conseillé de cesser «de jeter l’argent d’un loyer par la fenêtre». Toutefois, les coûts de l’immobilier les ont un peu refroidis.

En 2019 dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian de revente était de 352 000$ pour une maison unifamiliale et de 261 000$ pour un condo, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

Avec de tels prix, le rêve de Sophie et Jean-Philippe semble difficile à atteindre. Opter pour une maison en banlieue pour payer moins cher constitue une piste de solution, mais cela comporte aussi des désavantages. Pensons notamment au temps que le couple perdrait dans le transport, car tous deux travaillent sur l’île de Montréal.

Par ailleurs, constituer la mise de fonds freine souvent les ardeurs des acheteurs potentiels. Seulement une personne de la génération du millénaire (18-34 ans) sur quatre parvient à réunir 20% de mise de fonds, un montant qui permet de ne pas avoir à souscrire à une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Dans plusieurs cas, ces jeunes y parviennent grâce à l’aide de leurs parents. Selon le «suivi d’abordabilité» de la Banque Nationale du Canada, en 2019 à Montréal, près de 36 mois sont nécessaires pour accumuler cette mise de fonds (en épargnant 10% d’un salaire médian de 64 953$).

Or, malgré ces conditions, près du quart des ménages québécois ont encore l’intention d’acquérir une propriété résidentielle d’ici les cinq prochaines années, révélait un sondage Léger réalisé en février 2019 entre autres pour le compte de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). La génération du millénaire mentionnée précédemment est même celle dont les intentions d’achat sont les plus élevées (46%).

Alors, devez-vous écouter votre tête en ignorant ce que dit votre cœur lorsque vient le temps d’acheter une propriété? Ce dossier vous guidera dans votre prise de décision.

Avez-vous les ressources financières suffisantes?

L’achat d’une résidence représente la dépense la plus élevée que la plupart des ménages effectueront dans leur vie. Néanmoins, les experts questionnés pour les besoins de ce dossier notent que les futurs acheteurs consacrent relativement peu de temps à analyser les tenants et aboutissants de leur décision. Car, bien souvent, les émotions l’emportent sur la réflexion.

«Les gens tombent amoureux d’une propriété même si elle ne correspond pas à leur budget ni à leurs critères. Comme ils craignent qu’elle leur passe sous le nez, ils sont prêts à offrir davantage au vendeur pour mettre la main dessus», remarque Mary Calabrese, courtière immobilière au Groupe Sutton. Ce faisant, ils ont tendance à occulter la réalité des chiffres et de leurs ressources financières réelles, se disant qu’ils «réussiront bien à [s]’arranger» le moment venu.

Avant de vous lancer dans la recherche d’une habitation, évaluez la somme que vous pouvez vous permettre de consacrer à son financement en particulier, si vous désirez conserver le style de vie que vous aviez lorsque vous étiez locataires. Tenez également compte des coûts supplémentaires qu’entraînera l’achat d’une résidence.

«Il faut vous demander si vous disposez de la stabilité et de la capacité financière suffisantes pour l’acquérir, mais aussi pour l’entretenir», souligne Roustand Ntouko, représentant commercial (relations avec les clients) à la SCHL. En ce sens, être propriétaire n’est pas fait pour tout le monde, car cela implique un certain nombre de responsabilités.

N’oubliez pas qu’en plus de la mise de fonds – qui correspond déjà à une somme importante –, vous devrez aussi acquitter de nombreux frais (inspection, notaire, etc.) ainsi que toutes les taxes applicables et les diverses dépenses liées au déménagement et à l’installation, sans parler des réparations ou des rénovations qui s’avéreraient nécessaires. Dans le cas d’une maison neuve, il vous faudra aussi payer la TPS et la TVQ.

Vous devrez donc vous assurer d’avoir les reins assez solides pour tout cela. Certes, le montant que votre institution financière est disposée à vous prêter est un bon indice, mais il excède souvent votre capacité de remboursement réelle, car il est calculé sur les revenus bruts. Par ailleurs, parce que cette somme ne reflète pas la réalité des dépenses que vous devrez engager à court et à moyen termes, ce serait une erreur de vous y fier pour établir votre budget.

Il est donc essentiel de bâtir un budget précis et réaliste. «Il existe des calculateurs qui vous permettent d’évaluer s’il est préférable d’acheter ou de rester locataire compte tenu de votre propre situation financière. Cela peut vous aider à y voir plus clair», indique André Lacasse, planificateur financier à Services financiers Lacasse.

En utilisant ces outils, vous constaterez aussi que vouloir revendre votre maison rapidement – après deux ou trois ans – est un jeu qui n’en vaut pas la chandelle. En effet, vous risqueriez de ne pas obtenir un prix suffisant pour éponger les nombreuses dépenses liées à l’achat de votre résidence.

Demandez-vous également quel est le poids des émotions dans votre décision. Si vous souhaitez bâtir un foyer avec la personne qui partage votre vie, vous enraciner dans un milieu ou habiter dans une maison qui vous ressemble, votre cœur risque de teinter votre démarche. Or il n’est pas toujours le meilleur conseiller, bien qu’il faille tout de même en tenir compte pour trouver un logis dans lequel vous vous sentirez bien… Faites la part des choses et tentez d’adopter une approche neutre et objective.

Est-ce un bon investissement?

«Acheter une maison est une forme d’épargne forcée», fait valoir André Lacasse. En effet, le remboursement de l’hypothèque que vous effectuez chaque mois équivaut à verser de l’argent dans votre tirelire, ce qui est en soi une bonne chose. Cet actif fera partie de votre patrimoine et sera considéré dans la planification de votre retraite, au même titre que vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) et comptes d’épargne libres d’impôt (CELI).

Souvent, une maison peut être vue comme un investissement qui prendra de la valeur au fil du temps. Pourtant, rien ne le garantit, mais Mary Calabrese note que certaines conditions sont plus favorables. «L’emplacement pèse lourd dans la balance. Pour accroître vos chances de voir la valeur de votre maison augmenter plus rapidement, il faut choisir une zone recherchée par les acheteurs où il n’y a plus de terrains disponibles», dit-elle, ajoutant qu’un courtier immobilier peut guider l’acheteur dans ses choix.

Cependant, avant de sauter le pas, il est utile de comparer les avantages et inconvénients liés au statut de propriétaire ou de locataire, recommande Roustand Ntouko, de la SCHL. Ainsi, un locataire n’aura pas à se préoccuper de l’entretien et des réparations, et il pourra déménager souvent si le cœur lui en dit. 

En revanche, il n’accumule pas de patrimoine et doit obtenir l’accord du propriétaire pour repeindre ou pour effectuer des changements dans son logement. Un locataire astucieux pourrait néanmoins épargner la différence entre le montant de son loyer et l’hypothèque qu’il payerait s’il devenait propriétaire, et placer cet argent afin d’accumuler lui aussi un patrimoine.

Inversement, lorsque vous achetez une maison, vous êtes libre de modifier votre propriété comme vous l’entendez, sans oublier que vous vous constituez un actif. Toutefois, il vous faudra consacrer temps et argent pour effectuer l’entretien et les rénovations, en plus de faire face à de nombreuses dépenses récurrentes (taxes, assurances, etc.).

Quels sont vos besoins réels?

Imaginer la maison idéale revient souvent à rêver les yeux ouverts : un garage, une cour, un sous-sol fini, une piscine creusée… alouette! Il s’agit donc de départager vos désirs de vos besoins réels. «Je recommande toujours à mes clients de faire une liste exhaustive de ce qu’ils recherchent dans leur future propriété. Ensuite, pour chaque élément, ils indiquent s’il s’agit d’une nécessité ou d’un souhait», explique Mary Calabrese.

Ce faisant, ils doivent évaluer les compromis possibles : par exemple un espace de stationnement extérieur plutôt qu’un garage; un parc à proximité au lieu d’une grande cour; de vastes espaces communs dans une copropriété pour compenser une surface habitable plus petite... Votre budget étant rarement illimité, c’est votre capacité à payer qui dictera la propriété ou le quartier où vous pourrez vivre.

Le courtier immobilier Stéphane Larrivée conseille aussi de penser à long terme et de réfléchir à vos besoins dans quelques années. «Vous songez à avoir des enfants, ou bien ces derniers sont déjà grands et vont bientôt quitter la maison? Cela devrait entrer en ligne de compte dans la réflexion, tout comme le moment où vous estimez prendre votre retraite», dit-il.

Pour éviter l’effet «coup de cœur» qui fait perdre la tête et prendre de mauvaises décisions, Stéphane Larrivée conseille aussi de noter les irritants de la propriété convoitée et de ne pas uniquement se concentrer sur ses atouts. «Beaucoup de gens sont séduits par la décoration et l’aménagement paysager, et ils mettent alors l’état du bâtiment ou même la qualité du quartier au second plan. C’est au courtier de les ramener sur terre», souligne-t-il.

Quel mode de vie recherchez-vous?

Enfin, devenir propriétaire demande une réflexion sur votre mode de vie, car ce dernier a une influence directe sur l’emplacement, la taille (nombre de pièces) et les caractéristiques particulières de la maison que vous recherchez (piscine, garage, climatisation, efficacité énergétique, etc.). 

Par exemple, peut-être préférez-vous vivre en ville, près de votre travail, ou bénéficier plutôt des avantages de la banlieue – quitte à passer plus de temps sur la route? Vous pourriez aussi vouloir une maison unifamiliale avec cour, ou alors être davantage tenté par la vie en condo.

Choisir une propriété neuve, plus chère – mais sans rénovations à effectuer –, au lieu d’une propriété usagée, fait aussi partie des options. La présence (ou non) de services, de commerces, de transports en commun, de garderies ou d’écoles, de même que la sécurité du voisinage et l’accès à des espaces verts ou à de grands axes routiers, sont également des éléments à considérer.

Sachez que sur le site Centris.ca, les propriétés reçoivent aussi un « Walk Score » (indice de potentiel piétonnier), une évaluation attribuée en fonction de la proximité des services. De 90 à 100, c’est le paradis du piéton; une note qui va en décroissant jusqu’à la tranche 0-24, laquelle correspond à un secteur où tous les déplacements nécessitent une voiture.

En conclusion, rappelez-vous que le choix que vous faites aujourd’hui aura des répercussions sur votre style de vie et vos finances pendant longtemps. Seriez-vous prêt à sacrifier sorties et voyages s’il le fallait? Assurément, une telle décision ne s’improvise pas.

Ressources

Utilisez le calculateur de l’Autorité des marchés financiers pour évaluer s’il est préférable d’acheter ou de louer.

Lisez la section L’achat d’une maison étape par étape sur le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Découvrez les programmes d’aide financière pour les propriétaires de la Ville de Montréal.

Visitez le site Chez soi d’abord pour en apprendre davantage sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, un programme d’aide du gouvernement fédéral.

>> À lire sur notre site: tous nos articles pour acheter une maison ou un condo

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