Prêts hypothécaires et travailleurs autonomes : des conditions plus serrées pour être admissible.

Qu’ils soient incorporés ou non, les travailleurs autonomes sont généralement scrutés à la loupe par les institutions financières lorsque vient le temps de demander un prêt hypothécaire. Pourquoi ? Principalement parce que leurs revenus sont moins stables que ceux des salariés et qu’ils sont leur propre employeur. De leur côté, les salariés peuvent prouver leur rémunération sans difficulté en fournissant des talons de paie récents.

Avec plus de 500 000 travailleurs autonomes au Québec en 2023 et 2,6 millions au pays selon Statistique Canada, cette clientèle a pourtant besoin de prêts hypothécaires au même titre que les employés. Mais les banques peuvent rechigner à leur en accorder, surtout dans certaines situations. Par exemple, un entrepreneur qui se verserait un bas salaire depuis quelques années afin de soutenir sa compagnie serait nettement désavantagé, et ce même si ses affaires se portent bien.

Alors, comment être bien vu des institutions financières ?

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Confirmer des revenus suffisants

Pour pouvoir se qualifier, un travailleur autonome devra être en activité depuis au moins deux ans et détenir un très bon dossier de crédit. La moyenne du revenu sera calculée sur la base des deux à trois années antérieures, avis de cotisation à l’appui. On doit également être à jour dans ses paiements d’impôt.

Pour augmenter vos chances, il est possible de majorer le revenu net indiqué au prêteur en y ajoutant un montant de 15 %. « Cela représente les montants utilisés pour couvrir certaines dépenses liées au travail autonome, comme les frais de bureau, de transport, etc. », précise John Fucale, vice-président senior, Relations courtiers, chez Multi-Prêts. Ces frais entrent dans les dépenses professionnelles, mais elles servent concrètement à payer des factures liées à votre activité professionnelle. « Un courtier peut vous aider à monter ce genre de dossier », ajoute le spécialiste.

S’il répond aux critères, un travailleur autonome pourrait emprunter jusqu’à 80 % du prix de la propriété sans assurance (du type SCHL), et jusqu’à 95 % avec une assurance, au même titre qu’un salarié.

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Des revenus déclarés insuffisants

Mais qu’advient-il si les revenus déclarés sont considérés comme insuffisants pour demander un prêt hypothécaire ? Dans ce cas, il reste encore l’option de produire un revenu auto-déclaré.

« Concrètement, cela consiste à remplir un formulaire d’auto-déclaration et à fournir les 12 derniers mois des relevés bancaires du compte dans lequel les dépôts de l’entreprise sont effectués », explique John Fucale. Une fois les frais déduits, cela permettra au prêteur d’avoir une vision d’ensemble du dossier et d’établir le revenu admissible en allant au-delà de la déclaration d’impôt personnelle.

Par exemple, un traducteur qui facture 85 000 $ par année et a des dépenses reliées à son travail de 25 000 $ pourrait indiquer des revenus de 60 000 $ dans son auto-déclaration, même si, pour diverses raisons, il en a déclaré moins au fisc.

Il faudra cependant se tourner vers des prêteurs alternatifs au lieu d’institutions financières traditionnelles, comme Banque EQ, Home Trust, etc.

Le taux d’intérêt demandé sera aussi un peu plus élevé, compte tenu du risque supplémentaire encouru par le prêteur. La mise de fonds minimale est établie à 20 %, et bien sûr, le dossier de crédit devra être impeccable.

Si le travailleur autonome est incorporé, là encore, il faudra faire affaire avec des prêteurs alternatifs et le taux d’intérêt du prêt sera supérieur à ceux pratiqués par les banques habituelles. Dans ce cas, l’emprunteur indiquera au prêteur le montant de son revenu ainsi que son chiffre d’affaires annuel. La mise de fonds minimale est de 10 % et le dossier de crédit devra être sans tache.

En tout état de cause, si vous êtes travailleur autonome et songez à devenir propriétaire, John Fucale recommande de vous préparer en conséquence. « Planifiez votre demande de prêt deux à trois ans à l’avance en déclarant davantage de revenus, conseille-t-il. Cela vous permettra de vous qualifier plus facilement et d’avoir accès à des taux d’intérêt plus avantageux. »

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