Hypothèque: comment tirer profit des baisses de taux

Au printemps dernier, les institutions financières recommandaient des taux fixes sur trois ans pour les emprunteurs en phase de renouvellement. Depuis, la situation a évolué. Les économistes craignent de plus en plus une récession prochaine au Canada. L’inflation diminue, mais le chômage augmente, en particulier chez les jeunes. Tout semble indiquer que d’autres baisses du taux directeur sont à venir pour insuffler de l’oxygène à l’économie au ralenti.

Début septembre, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur de 4,50 % à 4,25 %, puis à 3,75 % le 23 octobre. D’ici la fin de l’année, les économistes prévoient une baisse supplémentaire de 50 à 75 points, suivie d’une autre réduction de 75 à 125 points d’ici la fin de 2025. Les prévisions les plus optimistes anticipent même une baisse de 2 points de base. 

Les taux hypothécaires suivront cette courbe sans toutefois atteindre le même niveau que le taux directeur. Le taux préférentiel utilisé par les institutions financières pour fixer les taux d’intérêt des prêts est habituellement 2,2 % plus élevé que celui de la Banque du Canada, bien que des offres promotionnelles puissent amener des réductions plus importantes.

Taux fixe ou taux variable ? 

Si, comme la moitié des détenteurs d’une hypothèque au Québec, vous devez renouveler votre prêt au cours des prochains mois, la décision peut s’avérer complexe. 

Peter Tsakiris, courtier hypothécaire chez Planiprêt, anticipe une baisse des taux variables d’au moins 75 points de base d’ici la fin de l’année. Cette diminution les rapprocherait des taux fixes actuels, ce qui les rendrait plus intéressants. Multiprêt affichait un taux variable de 5,3 % et un taux fixe de 4,29 % pour un terme de trois ans en date du 24 octobre. Toutefois, ce rapport de force pourrait changer. Si les prévisions de baisses de taux se concrétisent l’an prochain, les détenteurs d’hypothèques à taux variable réaliseront une économie substantielle, d’après Peter Tsakiris. 

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Faut-il attendre ?

Stéphane Daigneault, représentant hypothécaire chez Desjardins, affirme que les conditions actuelles sont plus favorables qu’il y a quelques mois pour ceux qui souhaitent renouveler leur hypothèque ou acheter un bien immobilier, bien que les taux ne soient pas encore au plus bas. 

Il met cependant en garde contre une baisse accélérée des taux qui pourrait provoquer une surchauffe immobilière, augmentant la concurrence et les surenchères. Dans ce cas, les effets de la baisse de taux seraient annulés par l’augmentation du prix des maisons.

Desjardins propose actuellement une promotion à 4,79 % pour un prêt à taux fixe fermé sur cinq ans, tandis que le taux variable fermé est à 5,50 %. Le représentant recommande toutefois de ne pas se focaliser uniquement sur le taux et le montant du paiement mensuel, mais d’analyser l’ensemble des conditions du prêt. 

Facteurs à considérer

Un taux variable s’avère souvent plus avantageux qu’un taux fixe sur une période de 5 ans. Le choix entre les deux dépend néanmoins de votre tolérance à la fluctuation des paiements. Un taux variable peut être intéressant pour les jeunes professionnels dont le revenu est appelé à augmenter ou pour ceux qui disposent d’économies permettant d’absorber une hausse temporaire des mensualités. En revanche, un taux fixe conviendra mieux aux emprunteurs cherchant la stabilité. 

Outre le montant des paiements mensuels, vous pouvez vérifier si le prêt permet de faire des remboursements anticipés sans pénalité, une option intéressante si vous recevez, par exemple, un héritage. 

Certaines institutions financières offrent également la possibilité de convertir un taux variable en taux fixe, ou de fractionner l’hypothèque entre un taux fixe et un taux variable, ce qui permet de diversifier le risque.

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Rembourser plus rapidement

Stéphane Daigneault suggère à ses clients d’effectuer des paiements de 1,5 % supérieurs au montant réel exigé pour un taux variable. Le montant excédentaire sera directement affecté au capital afin de rembourser plus rapidement l’hypothèque.

Enfin, à compter du 15 décembre, la période maximale d’amortissement passera à 30 ans pour l’achat d’une première propriété ou d’une propriété neuve. Opter pour un amortissement plus long peut réduire le paiement hypothécaire. Pour un prêt de 400 000 $ à 5 % d’intérêt, cela pourrait représenter une économie d’environ 200 $ par mois, que vous pourriez par exemple réinvestir dans de l’épargne ou affecter au paiement des taxes foncières.

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PRÉCISION: cet article a été initialement publié le 24 septembre 2024 et mis à jour le 24 octobre à la suite de la nouvelle baisse du taux directeur de la Banque du Canada.