Hypothèques sur 30 ans : de plus petites mensualités, de plus gros intérêts

Depuis août 2024, il était possible pour les personnes acquérant une première propriété nouvellement construite d’étirer l’amortissement de leur prêt hypothécaire assuré sur 30 ans. Le 15 décembre de la même année, le gouvernement fédéral a élargi cette mesure à tous ceux qui achètent une première propriété, qu’elle soit neuve ou existante. L’élargissement de la mesure vaut aussi pour les personnes qui ont déjà acheté une maison et qui mettent la main sur une propriété nouvellement construite.

La période d’amortissement maximale qui avait déjà atteint 35 ans, et même 40 ans avant 2008 a été abaissée à plusieurs reprises au fil du temps, s’établissant à 25 ans depuis juillet 2012.

Concrètement, la prolongation de la période d'amortissement à 30 ans permet aux nouveaux propriétaires de souffler un peu en réduisant les versements hypothécaires. Sur un prêt de 450 000 $ à 5 % d’intérêt, par exemple, le paiement mensuel est de 2 617 $ sur 25 ans et de 2 401 $ sur 30 ans, selon la calculatrice hypothécaire de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada. Une économie bienvenue de 216 $ par mois, soit de 2 592 $ par année.

Le poids des intérêts… et du prix des propriétés

Mais attention, car en rallongeant de cinq ans l’amortissement du prêt, on vient aussi alourdir le coût des frais d’intérêt. Pour le même montant d’emprunt de 450 000 $ à 5 %, la part d’intérêts remboursés passe ainsi de 335 166 $ sur 25 ans à 414 578 $ sur 30 ans, soit 79 412 $ de plus.

Autrement dit, ce que les acheteurs économisent d’un côté doit être reversé de l’autre, même si, à court terme, ils peuvent pousser un soupir de soulagement – et peut-être, au moins, réaliser leur projet d’achat.

Il reste que le principal obstacle demeure le prix élevé des propriétés alimenté par un marché immobilier sous tension.

Au Québec, selon les statistiques de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIC) publiées en janvier 2025, le prix de vente médian d’une maison unifamiliale était de 450 000 $, de 378 000 $ pour un condo et de 585 000 $ pour un plex de deux à cinq logements.

À cela s’ajoutent des taux d’intérêt qui demeurent élevés malgré les réductions du taux directeur par la Banque du Canada.

Des prêts assurés par la SCHL jusqu’à 1,5 million $

Les prix astronomiques des propriétés, en particulier dans les grands centres urbains, ont aussi incité le gouvernement fédéral à augmenter le plafond des prêts hypothécaires assurés. Depuis le 15 décembre dernier, ce maximum est passé à 1,5 million $. Rappelons qu’un prêt doit être assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) notamment, lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat (le pourcentage minimum de mise de fonds est de 5 %).

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Des mesures réellement avantageuses  ?

Cela suffit-il pour donner une bouffée d’oxygène aux acheteurs ? Pas selon les experts de la Banque Nationale du Canada (BNC), dont le bulletin du 16 septembre 2024 signé par ses économistes Stéfane Marion, Daren King et Kyle Dahms, mentionnait que l’impact de ce changement devrait être très limité.

Leur analyse indique que seuls 3,3 % des prêts assurés se situent dans une fourchette de 850 000 $ à 1 million $, rendant peu probable « une hausse immédiate de la demande de logements d’une valeur de 1,5 million $. »

L'allongement de la durée de remboursement hypothécaire s’ajoute à d’autres mesures prises ces dernières années pour améliorer l’accession à la propriété. Par exemple, les titulaires de prêts hypothécaires assurés peuvent changer de prêteur lors de leur renouvellement sans avoir à passer une autre simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires pour se requalifier – le fameux « stress test ». Ce faisant, ils peuvent bénéficier de la concurrence entre les prêteurs hypothécaires et peuvent plus facilement choisir l’offre la plus avantageuse pour eux sur le marché.

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Version mise à jour le 30 avril 2025