La cession de bail et l’éviction rendues plus complexes

Adopté le 21 février dernier après bien des remous, le projet de loi 31 en matière d’habitation vient, en plus de limiter le droit de cession de bail, instaurer des mesures sur les évictions, hausser les montants versés en dédommagement aux locataires évincés et renforcir des clauses du bail.

Sous-location et cession de bail : le propriétaire peut refuser

Auparavant, le propriétaire d’un immeuble ne pouvait refuser de consentir à la sous-location ou à la cession de bail sans un motif sérieux, comme l’incapacité de payer du repreneur du bail.

Dorénavant, le propriétaire pourra s’y opposer et récupérer le logement pour y effectuer des travaux, par exemple. Toutefois, en cas de refus du propriétaire, le locataire sera libéré de ses obligations ; il n’aura donc pas à envoyer d’avis de non-reconduction de bail au locateur.

Pour céder son bail, le locataire doit obligatoirement aviser le locateur, par écrit, en mentionnant le nom et l’adresse de la personne intéressée ainsi que la date de cession envisagée.

Le locateur a ensuite 15 jours, à compter de la date de réception de l’avis de cession ou de sous-location du locataire, pour donner sa réponse. S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté la cession.

Pour la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, ce « n’est pas au locataire de contrôler la hausse du loyer pour la personne suivante ».

« Ce ne devrait pas l’être, mais si la cession de bail est devenue, par la force des choses, un moyen très limité de faire respecter un droit déjà inscrit dans le Code civil du Québec, c’est parce que l’absence de mécanisme adéquat nous a menés à une situation hors de contrôle et à une explosion des loyers », réagit Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), par voie de communiqué.

Le RCLALQ ainsi que d’autres organismes de défense des droits des locataires craignent que les propriétaires profitent de cette situation pour augmenter le coût des loyers dans un contexte de pénurie de logements.

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Un locataire qui ne répond pas refuse l’éviction

Autre nouveauté : si le locateur décide d’évincer un locataire, le locataire est désormais réputé avoir refusé un avis d’éviction s’il n’y a pas répondu positivement dans un délai d’un mois.

Si le locataire reçoit un avis d’éviction, il est recommandé de ne rien signer immédiatement, même si le propriétaire ou son représentant se présente à la porte avec un avis à signer. Le RCLALQ conseille au locataire de consulter un comité logement ou un avocat pour évaluer si un recours est possible avant de prendre sa décision. Une fois l’avis signé, il lui serait difficile de faire marche arrière.

Si le locataire refuse l’éviction, ce sera au propriétaire que reviendra la tâche de présenter sa cause devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Auparavant, c’était au locataire d’aller faire valoir ses droits.

Si le locataire est évincé, son indemnité sera maintenant plus élevée. Avant, l’indemnité prévue était de trois mois et des frais raisonnables de déménagement. La nouvelle loi prévoit qu’elle sera d’un mois de loyer par année d’habitation continue dans le logement, avec un minimum de trois mois et un maximum de 24 mois, plus un montant pour couvrir le déménagement.

Clause G : des amendes pour les propriétaires

Par ailleurs, pour dissuader les propriétaires de hausser les loyers de manière indue, la loi impose désormais des amendes aux locateurs qui omettent de remplir la clause G du bail, dans laquelle est inscrit le montant le plus bas payé pour le loyer au cours des 12 derniers mois.

Selon le RCLALQ, cette mesure ne servira pas à grand-chose. La clause G existait déjà. « Mais 80 % des locataires ignorent le montant de loyer payé par les locataires précédents », estime Cédric Dussault.

Montant maximal pour les constructions neuves

La nouvelle loi apporte aussi des changements concernant la clause F, qui permet aux propriétaires d’immeubles neufs d’imposer à leurs locataires des hausses de loyer non assujetties à la grille de calcul du TAL.

La clause F ne sera pas abolie, comme le demandaient les organismes de protection des locataires. Mais la loi oblige désormais les propriétaires de constructions neuves à indiquer dans le bail le montant maximal qu’ils pourraient imposer à titre de loyer durant les cinq prochaines années. Cette obligation permettra aux locataires de prévoir les augmentations à venir et de s’organiser en conséquence.

Protéger les aînés de l’expulsion

Malgré les demandes de Québec solidaire et de plusieurs organismes, dont la FADOQ, la Loi 31 n’élargit pas la Loi « Françoise David » qui empêche l’éviction des aînés.

Actuellement, un locateur ne peut reprendre un logement ou évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique (38 000 $).

La FADOQ demandait que l’âge soit abaissé à 65 ans, le nombre d’années minimales à occuper le logement réduit à 5 ans et le revenu, pour se prévaloir de cette loi, rehaussé.

Selon cet organisme, le gouvernement manque « une occasion en or afin d’améliorer la protection des locataires aînés ».

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