Maisons neuves : des entrepreneurs haussent indument les prix

Depuis l’automne, l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) a reçu plus de 130 plaintes d’acheteurs de maison neuve à qui des entreprises de la construction ont réclamé un versement supplémentaire avant la prise de possession. Et ce ne serait que la pointe de l'iceberg.

«Notre cas record est de 135 000 $ pour une maison d’environ 300 000 $. La moyenne est de 30 000 à 35 000 $», mentionne le directeur général de l’ACQC, Marc-André Harnois, qui juge ces augmentations «illégales».

Si les consommateurs n’acceptent pas de payer ces extras, l’entrepreneur menace de «résilier le contrat préliminaire, de les poursuivre ou de faire faillite», en sachant très bien qu’un nouvel acheteur sera prêt à délier les cordons de sa bourse, rapporte l’ACQC.

Pour l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), la plupart des entrepreneurs assument les coûts supplémentaires ou conviennent d’une entente avec leurs clients. Ceux qui exercent des pressions indues pour obtenir plus d’argent représentent une minorité.

«Ce sont des gestes désespérés parce qu’ils sont au bord du gouffre. Ils jouent le tout pour le tout», avance François Bernier, vice-président principal Affaires publiques de l’APCHQ.

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Pourquoi une telle hausse?

La pandémie de COVID-19 a entraîné une hausse des coûts de construction en raison des mesures sanitaires, qui ralentissent le rythme des travaux, et de la flambée des prix des matériaux, constate l’APCHQ. Elle signale qu’une feuille de contreplaqué coûte par exemple 41 % plus cher depuis le mois de mars. S’ajoute l’explosion de la demande.

«Ce n’est pas rare que cela se traduise par des augmentations de 15 à 20 % du prix des maisons [par rapport à l’an passé], rapporte M. Bernier. Et 20 % pour une maison de 400 000 $, c’est 80 000 $. Il y a des ajustements de prix qui frappent l’imaginaire, j’en conviens, mais 30 000 $, ce n’est pas invraisemblable. Ça serait même le résultat d’une bonne entente.»

Par mesure de précaution, l’APCHQ recommande depuis l’automne à ses membres d’inclure une clause prévoyant une augmentation des prix dans des circonstances «imprévisibles et déraisonnables». Elle leur suggère aussi d’engager une «franche discussion» avec leurs clients.

L’ACQC souligne pour sa part que les entrepreneurs réservent à l’avance des matériaux chez les distributeurs pour justement éviter ce genre de surprises. Sauf que certains négligent de le faire. «Ça ne devrait pas être aux consommateurs d’en payer le prix», selon M. Harnois.

Différentes interprétations des hausses de prix

Cette augmentation du coût de construction est-elle justifiée? En se basant sur l’Indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada, M. Harnois avance que les prix pour la construction d’une maison isolée ont bondi de 5,5 % en 2020 dans la région de Montréal, alors qu’ils ont progressé en moyenne de 3,4 % au cours des trois dernières années. La différence de 2,1 % représente environ 7 000 $ pour une habitation de 328 000 $.

L’APCHQ rétorque que les données de Statistique Canada ne sont pas à jour. Elle réfléchit d’ailleurs à la création d’un observatoire qui serait en mesure de fournir des données «fiables et objectives».

Peu de recours

Que peut faire un acheteur qui juge excessive la somme supplémentaire réclamée par son entrepreneur? «S’il veut la maison maintenant, il n’a pas beaucoup de recours», admet Marc-André Harnois. La Loi sur la protection du consommateur n’encadre pas les contrats entourant la construction d’une maison neuve.

L’ACQC recommande de déposer une plainte à la Régie du bâtiment du Québec. «Mais il faut être conscient que ça sert surtout à aider les autres, dit M. Harnois. Ça ne réglera pas son problème.»

L’APCHQ réplique qu’une telle plainte, qui pourrait entraîner le retrait de la licence de l’entrepreneur, pourrait pénaliser d’autres clients, qui attendent un service après-vente ou même une nouvelle maison.

Se tourner vers les tribunaux?

Engager des procédures judiciaires peut être une option. «Mais ça dépend des circonstances», précise M^e Jennifer Tschamper de l’étude Dunton Rainville. Elle recommande de consulter un avocat qui évaluera le dossier en détail.

Par exemple, le contrat contenait-il une clause permettant une hausse des prix en cas de force majeure? Si oui, est-ce que cette clause définissait les cas de force majeure et incluait les pandémies? Si ce n’est pas le cas, la force majeure est tout de même mentionnée dans le Code civil du Québec, mais ce sera à l’entrepreneur de prouver que la pandémie de COVID-19 constituait un cas de force majeure.

Il reste aussi à voir si les tribunaux considéreront la pandémie de COVID-19 comme un cas de force majeure, et dans quelle mesure. Si le contrat de construction a été conclu pendant l’automne 2020, soit plus de six mois après le début de la crise sanitaire, la force majeure pourra-t-elle être invoquée?

Dans tous les cas, que ce soit prévu au contrat ou non, l’entrepreneur devra être de bonne foi, tout comme l’acheteur. L’avocate indique que l’entrepreneur doit transmettre un avis «dans un délai raisonnable» pour annoncer la hausse des coûts de construction et la justifier. En d’autres termes, la hausse des prix ne pourra pas être automatique.

«Le Code civil du Québec prévoit que l’entrepreneur n’a pas le droit de résilier un contrat, sauf s’il a un motif sérieux, mais il ne doit pas le faire à contretemps, mentionne M^e Tschamper. Même si la COVID-19 constitue effectivement un motif sérieux pour réclamer 30 000 $ de plus, l’entrepreneur ne pourra pas l’invoquer à la dernière minute, par exemple avant la livraison de la maison; ce serait non seulement à contretemps, mais en plus contraire à la bonne foi.»

Elle ajoute toutefois que cette obligation légale n’est pas d’ordre public et peut être contournée dans le contrat conclu avec l’acheteur.

Une injonction

Cela dit, si la situation est urgente et qu’un préjudice «sérieux et irréparable» risque d’être causé à l’acheteur, celui-ci peut mandater un avocat pour présenter une ordonnance de sauvegarde devant un tribunal.

«L’envoi d’une demande de sauvegarde provoque les choses. Cela pourrait déclencher des pourparlers de négociation», souligne M^e Jennifer Tschamper.

Si une entente n’est pas conclue, les procédures judiciaires se poursuivront. Le jugement sera prononcé dans un an ou deux. Est-ce qu’un juge pourrait permettre au consommateur d’accéder à la maison entre temps? «Il fera la balance des inconvénients, dit l’avocate. S’il prend possession de l’immeuble, est-ce que ça vient préjuger du dossier?»

Dans le cas où l’acheteur ne peut pas emménager dans la propriété, mais qu’il obtient gain de cause par la suite, il pourra réclamer les frais de logement qu’il a dû payer pendant les procédures judiciaires.

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