Hypothèque parapluie, congé d'hypothèque et autres «cadeaux»

Aussi appel&eacute;e hypoth&egrave;que subsidiaire ou acte de garantie immobili&egrave;re, l&rsquo;hypoth&egrave;que &laquo;parapluie&raquo; vise &agrave; garantir vos emprunts pr&eacute;sents et &agrave; venir avec une garantie hypoth&eacute;caire repr&eacute;sentant de 100 &agrave; 150&#8197;% de la valeur de votre maison, plut&ocirc;t que de se limiter au montant du pr&ecirc;t. L&eacute;gal, tout &ccedil;a?Quand Am&eacute;lie, une travailleuse autonome de 48 ans, a obtenu son tout premier pr&ecirc;t hypoth&eacute;caire, elle &eacute;tait si contente qu&rsquo;elle a sign&eacute; la paperasse sans se poser de questions. Devant le notaire, elle a appris que la garantie hypoth&eacute;caire du pr&ecirc;teur (c&rsquo;est-&agrave;-dire la valeur du bien qu&rsquo;il peut r&eacute;cup&eacute;rer en cas d&rsquo;arr&ecirc;t de paiement) repr&eacute;sentait 120&#8197;% de la valeur de son condo, soit 280&#8197;000&#8197;$. Pourtant, elle n&rsquo;avait emprunt&eacute; que 160&#8197;000&#8197;$.Am&eacute;lie aurait pu obtenir une meilleure offre si elle s&rsquo;&eacute;tait mieux renseign&eacute;e. Mais il &eacute;tait trop tard. De plus en plus d&rsquo;institutions financi&egrave;res offrent par d&eacute;faut ce type d&rsquo;hypoth&egrave;que, dite &laquo;parapluie&raquo;, permises depuis 1994 au pays.Chez Desjardins, la garantie est de 120&#8197;%, indique Nicolas Fr&eacute;chette, conseiller principal en financement hypoth&eacute;caire. &laquo;Cela permet au client de refinancer son pr&ecirc;t sans avoir &agrave; repasser chez le notaire&raquo;, explique-t-il. Et de profiter d&rsquo;une marge de cr&eacute;dit hypoth&eacute;caire assortie du m&ecirc;me taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t que son hypoth&egrave;que.Le hic: vous ne pourrez pas obtenir de pr&ecirc;t dans une autre institution financi&egrave;re puisqu&rsquo;il ne restera plus de &laquo;place&raquo; dans vos avoirs pour offrir une garantie &agrave; un autre pr&ecirc;teur. Une pratique qui encourage l&rsquo;endettement et menotte les consommateurs, selon Me Charlaine Bouchard. &laquo;Les banques s&rsquo;attachent le consommateur &agrave; vie&raquo;, dit-elle. Vous d&eacute;sirez transf&eacute;rer votre pr&ecirc;t vers une autre banque? Jean-Fran&ccedil;ois Laurin, directeur r&eacute;gional pour l&rsquo;est du Canada &agrave; TD Canada Trust, vous conseille de demander un refinancement avec quittance. &laquo;La nouvelle banque consentira une nouvelle hypoth&egrave;que et fermera la pr&eacute;c&eacute;dente&raquo;, d&eacute;crit-il. Cependant, &laquo;il sera difficile de trouver une institution qui voudra bien le faire&raquo;, r&eacute;torque Me Bouchard.De plus, souligne-t-elle, un propri&eacute;taire pourrait avoir une surprise en vendant sa maison. &laquo;Pour fournir &agrave; l&rsquo;acheteur un titre de propri&eacute;t&eacute; libre de toutes charges, le propri&eacute;taire devra d&rsquo;abord rembourser toutes les sommes emprunt&eacute;es et garanties par la propri&eacute;t&eacute;.&raquo; Cela signifie que si vous avez utilis&eacute; la marge de cr&eacute;dit associ&eacute;e &agrave; votre hypoth&egrave;que &laquo;parapluie&raquo; pour vous payer, par exemple, 10&#8197;000&#8197;$ de meubles, vous devrez rembourser ce montant imm&eacute;diatement. Le profit r&eacute;alis&eacute; sur la vente de votre maison diminuera d&rsquo;autant.&gt;&gt; &Agrave; lire aussi: Tous nos articles pour acheter une maison ou un condoCong&eacute;s d'hypoth&egrave;que: un pensez-y bien!Vos finances sont trop serr&eacute;es ce mois-ci&#8197;? Certaines institutions permettent &agrave; leurs clients de sauter un mois de paiement par an sous certaines conditions. Avant de choisir cette option, demandez quel en sera l&rsquo;impact. Chez TD et Desjardins, les emprunteurs peuvent prendre une pause qui sera sans cons&eacute;quences, s&rsquo;ils ont fait des remboursements anticip&eacute;s. Mais attention: TD &ndash; et d&rsquo;autres banques &ndash; offre aussi un autre type de pause, pour les impr&eacute;vus.&laquo;Le paiement est report&eacute; &agrave; la fin du terme et les int&eacute;r&ecirc;ts sont capitalis&eacute;s&raquo;, indique Jean-Fran&ccedil;ois Laurin. Qu&rsquo;est-ce que cela signifie? &laquo;&#8197;Supposons qu&rsquo;un client d&eacute;tienne une hypoth&egrave;que de 200&#8197;000&#8197;$, &agrave; un taux de 2,99&#8197;% pour cinq ans. Si, au bout de deux ans, il effectue un report de son versement mensuel de 945,47&#8197;$, le co&ucirc;t total d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t suppl&eacute;mentaire pour les trois ans restants sera de 40,68&#8197;$, soit environ 1,13&#8197;$ de plus par mois&raquo;, d&eacute;taille M. Laurin.Ce n&rsquo;est pas la fin du monde, sauf que&hellip; sauter un versement hypoth&eacute;caire pour payer sa carte de cr&eacute;dit ou l&rsquo;&eacute;picerie n&rsquo;est pas un r&eacute;flexe sain, rappelle Marie-Chantal Roy, courti&egrave;re hypoth&eacute;caire chez Hypotheca. Le cong&eacute; d&rsquo;hypoth&egrave;que ne devrait donc &ecirc;tre envisag&eacute; qu&rsquo;&agrave; titre exceptionnel, par exemple en cas de perte d&rsquo;emploi.Remise hypoth&eacute;caire: un faux cadeauCe cadeau de bienvenue, que les banques offrent presque syst&eacute;matiquement, semble tentant. Attention &agrave; ne pas vous laisser pi&eacute;ger trop vite. &Agrave; la signature du pr&ecirc;t, l&rsquo;institution financi&egrave;re redonne au client quelques milliers de dollars. Ce montant n&rsquo;est pas ajout&eacute; au solde hypoth&eacute;caire, c&rsquo;est la remise hypoth&eacute;caire. &Agrave; la RBC, par exemple, la remise va jusqu&rsquo;&agrave; 4&#8197;% du montant du pr&ecirc;t, dit le conseiller en pr&ecirc;ts hypoth&eacute;caires Daniel Boutin. Ainsi, pour un pr&ecirc;t de 100&#8197;000&#8197;$, un emprunteur pourrait obtenir 4 000 $ d&rsquo;argent liquide.Surprise: le taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t de l&rsquo;hypoth&egrave;que sera major&eacute;! De combien? Tout d&eacute;pend de la conjoncture. En juin 2014, on pouvait s&rsquo;attendre &agrave; un taux sup&eacute;rieur de 1 &agrave; 1,5 %. Marie-Chantal Roy d&eacute;montre, dans le tableau ci-dessous, qu&rsquo;une telle hausse peut faire augmenter le montant total que vous paierez. Dans cet exemple, le consommateur finit par rembourser au complet la remise... et paie m&ecirc;me 1&#8197;030 $ de plus! Et ce n&rsquo;est pas tout, car son solde r&eacute;siduel est plus &eacute;lev&eacute; que s&rsquo;il n&rsquo;avait pas accept&eacute; le &laquo;cadeau&raquo;.Selon Option consommateurs, cette remise s&rsquo;apparente davantage &agrave; un pr&ecirc;t portant int&eacute;r&ecirc;t. &laquo;Le consommateur pourrait emprunter un montant &eacute;quivalent aupr&egrave;s d&rsquo;une autre institution financi&egrave;re et peut-&ecirc;tre b&eacute;n&eacute;ficier, en contrepartie, d&rsquo;un meilleur taux hypoth&eacute;caire&raquo;, lit-on dans une &eacute;tude publi&eacute;e par l&rsquo;organisme en 2009.Pr&ecirc;t de 250&#8197;000&#8197;$ sur 25 ans avec un terme de 5 ansRemiseTaux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;tMensualit&eacute;Total pay&eacute; sur 5 ansSolde r&eacute;siduel apr&egrave;s 5 ans10&#8197;000&#8197;$4,37&#8197;%1&#8197;365,67&#8197;$81&#8197;940,20&#8197;$219&#8197;016,09&#8197;$ Principal: 30&#8197;984,08&#8197;$Int&eacute;r&ecirc;ts&#8197;: 50&#8197;956,26&#8197;$ 0&#8239;$2,99%1&#8197;181,83&#8197;$70&#8197;909,80&#8197;$213&#8197;645,52&#8197;$ Principal 36&#8197;354,56&#8197;$Int&eacute;r&ecirc;ts&#8197;: 34&#8197;555,33&#8197;$ DIFF&Eacute;RENCE11&#8197;030,40&#8197;$5&#8197;370,57&#8197;$Hypoth&egrave;que invers&eacute;e: pas si vite!Vous avez 55 ans ou plus, vous avez fini de payer votre maison et vous manquez de liquidit&eacute;s? N&rsquo;optez pas trop vite pour l&rsquo;hypoth&egrave;que invers&eacute;e. Des publicit&eacute;s t&eacute;l&eacute;vis&eacute;es pr&eacute;sentent le Programme de revenu r&eacute;sidentiel CHIP comme une solution pour les retrait&eacute;s ayant besoin d&rsquo;un revenu d&rsquo;appoint.Si vous avez 55 ans ou plus et que vous avez fini de payer votre maison, vous pourriez utiliser ce programme pour obtenir un pr&ecirc;t garanti par la valeur nette de votre r&eacute;sidence. Vous recevrez alors jusqu&rsquo;&agrave; 50 % &ndash; mais en moyenne, le montant tourne autour de 35 %, selon les experts interview&eacute;s &ndash; de cette valeur en argent liquide, non imposable. L&rsquo;argent vous serait alors vers&eacute; sous forme de paiement forfaitaire ou de paiements mensuels (ou les deux).Cette formule en est une de dernier recours, pouvant convenir &agrave; une personne en difficult&eacute; financi&egrave;re qui ne souhaite pas l&eacute;guer sa r&eacute;sidence principale, explique Philippe Viel, responsable des communications &agrave; l&rsquo;Union des consommateurs.En effet, il y a de nombreux b&eacute;mols &agrave; consid&eacute;rer, selon l&rsquo;Agence de la consommation en mati&egrave;re financi&egrave;re du Canada:&bull; l&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t s&rsquo;accumule alors que l&rsquo;avoir que vous d&eacute;tenez dans votre demeure diminue;&bull; si vous vendez votre maison, ou si elle n&rsquo;est plus votre r&eacute;sidence principale, vous devrez rembourser le pr&ecirc;t et payer les int&eacute;r&ecirc;ts accumul&eacute;s;&bull; si vous mourez alors que vous habitez encore votre domicile, vos h&eacute;ritiers devront rembourser le pr&ecirc;t.Au bout du compte, la facture peut s&rsquo;av&eacute;rer sal&eacute;e, car le taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t du programme est &eacute;lev&eacute;. En juin&#8239;2014, par exemple, CHIP exigeait 5,53 %, alors que les banques offraient des hypoth&egrave;ques &agrave; 2,89 % sur cinq ans. Si vous &ecirc;tes capable de payer des int&eacute;r&ecirc;ts chaque mois, optez plut&ocirc;t pour une marge de cr&eacute;dit hypoth&eacute;caire, sugg&egrave;re Nathalie Bachand, planificatrice financi&egrave;re chez Bachand Lafleur groupe conseil. Le taux sera alors moins &eacute;lev&eacute; d&rsquo;environ 1 % que si vous aviez choisi l&rsquo;hypoth&egrave;que invers&eacute;e. Et vous ne retirerez que l&rsquo;argent dont vous aurez vraiment besoin.Combien &ccedil;a co&ucirc;te? Voici un exemple:&bull; Valeur de la maison: 250&#8197;000&#8197;$&bull; Versements mensuels: 500&#8197;$ r&eacute;partis sur 15 ans (total: 90&#8197;000&#8197;$, ou 36&#8197;% de la valeur de la demeure)&bull; Int&eacute;r&ecirc;ts &agrave; payer: 35&#8197;000&#8197;$Montant &agrave; rembourser par vous ou vos h&eacute;ritiers: 125&#8197;000&#8197;$ (50&#8197;% de la valeur) &agrave; la revente de la maison.Source: Marie-Chantal Roy, courti&egrave;re hypoth&eacute;caire chez Hypotheca.Remboursements anticip&eacute;s: attention aux limitesRembourser votre hypoth&egrave;que plus rapidement est tentant, &agrave; condition de ne pas payer de p&eacute;nalit&eacute;s et d&rsquo;avoir fait vos devoirs avant. Les banques permettent chaque ann&eacute;e des remboursements forfaitaires (payables d&rsquo;un coup) &eacute;quivalant &agrave; 10 &agrave; 20&#8197;% du montant initial de l&rsquo;hypoth&egrave;que, pour les consommateurs soucieux de se lib&eacute;rer rapidement de leur dette. Vous pouvez aussi faire augmenter le montant de vos paiements mensuels, selon certaines modalit&eacute;s.Si vous respectez les limites, vous ferez une bonne affaire, confirme Me Elise Th&eacute;riault, avocate et conseill&egrave;re juridique &agrave; Option consommateurs. Prenez garde cependant de ne pas d&eacute;passer les limites pr&eacute;vues au contrat; vous risqueriez une p&eacute;nalit&eacute;. La banque pourrait exiger, par exemple, trois mois d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t sur le montant du remboursement anticip&eacute; qui exc&egrave;de la limite. Attention toutefois, dit Me Th&eacute;riault: avant de rembourser votre hypoth&egrave;que, il vaut mieux r&eacute;gler d&rsquo;autres dettes &agrave; un taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t plus &eacute;lev&eacute;, comme les cartes de cr&eacute;dit.Et entre un gros remboursement anticip&eacute; et une cotisation REER &eacute;quivalente, quoi choisir? Celui qui aura le taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t le plus &eacute;lev&eacute;! &laquo;Certaines personnes pr&eacute;f&egrave;rent se d&eacute;barrasser de leurs dettes plus vite. Mais il faut &ecirc;tre disciplin&eacute;, une fois l&rsquo;hypoth&egrave;que pay&eacute;e, rappelle Nathalie Bachand, planificatrice financi&egrave;re. On a tendance &agrave; &ldquo;oublier&rdquo; le REER, alors qu&rsquo;une hypoth&egrave;que, on n&rsquo;a pas le choix de la payer&hellip;&raquo;&Eacute;pargnez gros! Voici un exemple:&bull; Valeur de l&rsquo;hypoth&egrave;que: 200&#8197;000&#8197;$&bull; D&eacute;tails du pr&ecirc;t: Contrat de 5 ans &agrave; 2,99&#8197;%, amorti sur 25 ans&bull; Paiement anticip&eacute;: 30&#8197;000&#8197;$ &agrave; la fin de la troisi&egrave;me ann&eacute;e&Eacute;conomie totale: 23&#8197;778&#8197;$ en int&eacute;r&ecirc;ts

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