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Comment bien choisir son prêteur hypothécaire en ligne?

Par Rémi Leroux Mise en ligne : 13 février 2019  |  Magazine : mars 2019 Photos: Shutterstock.com, Réjean Poudrette

Photos: Shutterstock.com, Réjean Poudrette

Au moment d’acheter une maison, de plus en plus de consommateurs font affaire avec des sociétés de financement hypothécaire offrant leurs services exclusivement en ligne comme Financière First National, MCAP, Street Capital et Paradigm Quest. Un bon plan ?

Début 2018, Agnès et son conjoint ont entamé les démarches pour renouveler le prêt hypothécaire de leur logement situé dans l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie, à Montréal. Agnès a contacté son prêteur initial, la Banque Scotia, afin de s’informer des conditions de renouvellement que l’institution avait à lui offrir.

Parallèlement à cela, son courtier l’a mise en contact avec MCAP, une société de financement hypothécaire ontarienne active en ligne et proposant ses services partout au Canada. « Les échanges avec MCAP se sont faits par téléphone et par courriel, détaille Agnès. J’ai reçu une offre intéressante, soit un taux d’intérêt fixe de 3,19 % pour cinq ans fermé, que Scotia n’a jamais été capable ''d'accoter” : le taux le plus bas que celle-ci me présentait était de 3,42 %. »

La jeune femme a aussi été séduite par la possibilité de gérer son prêt en ligne à partir de la plateforme de MCAP. En quelques clics, il y a moyen de modifier la fréquence et les dates des paiements, par exemple. Agnès a finalement décidé de changer d’institution, et, cerise sur le sundae, MCAP a pris en charge les frais de notaire liés au transfert de l’hypothèque, lesquels s’élevaient à près de 700 $.

13 % du marché des nouvelles hypothèques

Comme Agnès, de plus en plus de consommateurs se détournent des institutions financières traditionnelles pour s’en remettre à des sociétés de financement hypothécaire. Financière First National, MCAP, Street Capital et Paradigm Quest (par le biais de ses plateformes Merix Financial, SimpliciT et Lendwise) sont les principales à agir au pays, comme le mentionne la Banque du Canada dans une étude de 2016 intitulée La montée des sociétés de financement hypothécaire au Canada : avantages et vulnérabilités. Ces prêteurs sont à distinguer de ceux dits « alternatifs ».

Les prêteurs alternatifs

Si vous faites une recherche de taux hypothécaires en ligne, vous trouverez sans doute des mentions des sociétés Banque Équitable ou Home Trust, par exemple. Isabelle Barbeau, vice-présidente de la division Québec et Atlantique de la société de courtage hypothécaire Intelligence Hypothécaire, explique qu’il s’agit de prêteurs dits « alternatifs », qui s’adressent à des clients s’étant vu refuser une demande de prêt par les institutions traditionnelles ou par les sociétés de financement hypothécaire.

Les raisons du refus peuvent varier : le client a peut-être eu des difficultés à rembourser ses dettes à la suite d’une perte d’emploi, ou alors pourrait avoir vu sa cote de crédit se dégrader dans les mois qui ont suivi son divorce. « Ces prêteurs acceptent un risque de non-paiement plus grand [que ne le ferait] une banque, mais pour supporter ce risque, ils appliquent des taux d’intérêt plus élevés que les autres prêteurs », précise Isabelle Barbeau. Ces taux s’élèvent jusqu’à 6,5 % dans certains cas.

Si vous faites affaire avec un courtier, il devrait vous orienter vers le prêteur qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière. Si vous magasinez seul, utilisez un comparateur de taux d’intérêt des prêts hypothécaires en ligne. Vous constaterez que les prêteurs alternatifs sont loin d’offrir les meilleurs !

Les sociétés de financement hypothécaire n’offrent pas d’autres produits financiers que des prêts hypothécaires et ne disposent d’aucune succursale physique. Leurs produits sont donc offerts uniquement sur le Web, par l’entremise des courtiers hypothécaires. Seuls ceux-ci peuvent vous diriger vers de tels prêteurs, si leurs offres correspondent à ce que vous recherchez.

Existant pour certaines depuis 30 ans, les sociétés de financement hypothécaire gagnent en popularité et en parts de marché depuis quelques années. « Au Québec, elles représentent aujourd’hui 13 % des hypothèques liées à l’achat d’une nouvelle propriété », affirme Joanie Fontaine, économiste pour JLR, une entreprise spécialisée dans l’analyse du marché immobilier.

Ce qui séduit les consommateurs ? Des taux d’intérêt concurrentiels, mais aussi des services en ligne qui leur permettent de gérer facilement leur hypothèque. C’est ce qu’apprécient en particulier les millénariaux, qui représentent le public cible des prêteurs non traditionnels. Ces derniers ont tout de même réussi, au fil du temps, à rejoindre de nouveaux clients souvent plus âgés. Serez-vous le prochain ?

- « Au Québec, les sociétés de financement hypothécaire représentent aujourd’hui 13 % des hypothèques liées à l’achat d’une nouvelle propriété." » - Joanie Fontaine, économiste pour JLR, une entreprise spécialisée dans l’analyse du marché immobilier

Y a-t-il un risque ?

Les sociétés de financement hypothécaire n’ont pas l’obligation de se soumettre à la réglementation et à la supervision du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), dont le mandat est de surveiller les établissements de ce secteur pour s’assurer qu’ils sont en bonne santé financière et qu’ils se conforment aux règles en vigueur. Lorsqu’elles le font, c’est sur une base volontaire. Cela signifie-t-il qu’il est risqué de faire affaire avec une société qui n’est pas enregistrée auprès du BSIF ? En cas de crise économique ou financière, le prêteur pourrait-il disparaître du jour au lendemain ?

Selon les experts que nous avons interrogés, les risques liés à ces sociétés sont très faibles. Et ce, pour plusieurs raisons. D’abord, il faut savoir que derrière elles se trouvent souvent des acteurs reconnus de l’industrie bancaire et financière, explique Joanie Fontaine, ce qui peut être rassurant pour les consommateurs. MCAP, par exemple, est détenue en partie par la Caisse de dépôt et placement du Québec via Otéra Capital, sa filiale spécialisée en financement immobilier commercial. Pour sa part, la Banque Nationale confie depuis 2016 à Paradigm Quest la gestion de ses prêts hypothécaires souscrits par l’intermédiaire de courtiers.

Par ailleurs, les experts que nous avons consultés ne croient pas que, en cas de crise économique et financière, ces sociétés s’effondreront comme des châteaux de cartes. Selon eux, les règles hypothécaires au Canada sont suffisamment strictes pour empêcher que 13 % du marché hypothécaire repose sur des colosses aux pieds d’argile.

Dans son étude de 2016, la Banque du Canada rappelle d’ailleurs que la plupart des prêts souscrits par les sociétés de financement hypothécaire sont assurés auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), de Canada Guaranty ou de Genworth. Exactement comme le sont les prêts « traditionnels ».

Si votre prêt souscrit auprès de l’une des sociétés de financement hypothécaire est par exemple assuré par la SCHL, c’est que votre dossier est solide : vous respectez les règles hypothécaires en vigueur et, même en cas de crise financière et de flambée des taux d’intérêt, vous serez en mesure de rembourser votre créance (voyez l’encadré plus bas).

« Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, ce n’est pas votre argent que vous investissez. C’est le prêteur, quel qu’il soit, qui assume le risque pour vous », rappelle Isabelle Barbeau, vice-présidente de la division Québec et Atlantique de la société de courtage hypothécaire Intelligence Hypothécaire.

Dans le cas des prêteurs virtuels, il faut toutefois savoir que ces derniers ne « conservent pas les risques associés à la plupart des prêts qu’ils souscrivent », indique la Banque du Canada. Qu’arrive-t-il alors si vous ne pouvez plus rembourser votre hypothèque parce que votre niveau d’endettement a augmenté, ou que votre situation personnelle a changé (perte d’emploi, divorce, etc.) ?

Certains prêteurs virtuels transféreront votre créance à des sociétés qui les transformeront en titres financiers (une opération qu’on appelle « titrisation »). D’autres choisiront plutôt de vendre leur portefeuille de créances à des institutions financières sous réglementation fédérale. Pour vous, il n’y a aucune différence : votre prêt répond finalement aux mêmes exigences qu’un autre réalisé auprès d’une banque ou d’une caisse Desjardins, par exemple.

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Quel profil d’emprunteur ?

« Il s’agit souvent de clients qui souhaitent avoir d’autres options que l’offre de l’institution financière où ils ont leurs comptes bancaires et leur épargne », remarque Isabelle Barbeau. Leur profil ressemble malgré tout à celui des clients des institutions traditionnelles. À quelques nuances près.

Mentionnons d’abord que les clients des sociétés de financement hypothécaire « ne souhaitent pas à tout prix être en contact avec un conseiller en succursale ni être sollicités pour autre chose que ce qu’ils recherchent, en l’occurrence un prêt hypothécaire », explique Denis Doucet, directeur de la formation à Multi-Prêts, un courtier hypothécaire.

Par ailleurs, le revenu annuel moyen des ménages qui empruntent avec les MCAP de ce monde est un peu plus élevé que celui des clients des prêteurs traditionnels. La clientèle des prêteurs virtuels a un pointage de crédit qualifié de « très bon » (selon la classification d’Equifax), soit sensiblement au même niveau que celui des clients des banques et des caisses d’épargne.

La Banque du Canada précise toutefois dans son étude que les emprunteurs des sociétés de financement hypothécaire sont soumis à certaines « contraintes financières ». Plusieurs n’auraient sans doute pas rempli toutes les conditions (à cause d’un ratio d’endettement trop élevé, de sources de revenus insuffisantes par rapport au projet d’achat, etc.) chez un prêteur traditionnel.

- « Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, ce n’est pas votre argent que vous investissez. C’est le prêteur, quel qu’il soit, qui assume le risque pour vous. » - Isabelle Barbeau, vice-présidente de la division Québec et Atlantique de la société de courtage hypothécaire Intelligence Hypothécaire

Quels sont les avantages ?

Les prêteurs virtuels ont un modèle d’affaires très différent de celui des institutions financières, ce qui leur permet de réaliser d’importantes économies d’échelle. Ils n’ont par exemple aucune succursale et offrent seulement des produits hypothécaires.

Les économies qu’ils font d’un côté peuvent se traduire, d’un autre côté, par une offre de produits hypothécaires compétitive. « Ce n’est pas non plus systématique, prévient cependant Denis Doucet. Oui, leurs taux sont très compétitifs, mais les prêteurs virtuels n’ont pas toujours les meilleures offres dans toutes les catégories de prêts. » À la fin de novembre 2018, MCAP et Financière First National proposaient en ce sens des produits à taux variable pour cinq ans (2,95 %) plus avantageux que ceux des institutions traditionnelles (3,25 % à la Banque TD et 3,45 % à la Banque Scotia). Par contre, leurs offres à taux fixe pour cinq ans (3,84 %) s’avéraient moins alléchantes que celles de la Banque TD (3,69 %) ou d’Industrielle Alliance (3,59 %).

Mais le taux d’intérêt n’est qu’une composante du prêt, rappelle Isabelle Barbeau. L’offre de services des prêteurs virtuels repose également sur les nombreuses options liées au prêt. Cela peut concerner les pénalités et les frais en cas de bris d’hypothèque ou de remboursement anticipé, ou encore la possibilité pour l’emprunteur de refuser que le prêteur collecte les taxes municipales et scolaires.

Vérifiez l’ensemble des conditions proposées par le prêteur virtuel, car elles pourraient être plus avantageuses ou, au contraire, moins intéressantes que celles de votre institution financière. N’hésitez pas à poser toutes vos questions au courtier, non seulement avant de conclure votre prêt, mais aussi en cas de changement de situation en cours de route ou au moment du renouvellement. Et rappelez-vous qu’il y a toujours place à la négociation.

« S’en remettre aux prêteurs non traditionnels est en général plus intéressant sur le plan des pénalités, explique Denis Doucet, de Multi-Prêts. Mais les autres modalités ne sont pas standards, comme elles ne le sont pas non plus dans les banques. On ne peut donc pas conclure que c’est toujours mieux avec un prêteur non traditionnel. Il est important de bien comparer les offres. »

Finalement, la Banque du Canada constate qu’en plus d’avoir mis au point des plateformes web conviviales pour les clients, les sociétés de financement hypothécaire ont apporté des innovations technologiques dans le processus de souscription d’un prêt, notamment en automatisant la constitution du dossier (aucun formulaire papier n’est nécessaire).

Ce modèle d’affaires leur permet d’offrir des services qui rivalisent avec ceux des institutions traditionnelles et, ainsi, d’accroître leur part de marché.

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Revenu annuel moyen des ménages qui empruntent avec des sociétés de financement hypothécaire. Il est de 80 912 $ avec les prêteurs traditionnels.
Source : Banque du Canada.

Et les limites ?

Imaginons que vous achetez votre première maison. Seriez-vous à l’aise avec l’idée de ne jamais rencontrer un conseiller en chair et en os ? Auriez-vous envie de gérer votre hypothèque en ligne avec pour principale ressource l’accès à un service téléphonique ou de clavardage ?

Ce sont des questions que vous devez vous poser avant de vous lancer dans l’aventure. « Certaines personnes sont très attachées au conseiller financier de la succursale de leur banque ou caisse », souligne Isabelle Barbeau, d’Intelligence Hypothécaire. Une banque traditionnelle offre par ailleurs des services connexes qu’un prêteur virtuel ne peut pas offrir : cartes et marges de crédit, comptes bancaires, comptes d’épargne, etc. Ce qui n’est pas une mauvaise chose pour la plupart des gens, puisque cette multiplication des produits est une pratique souvent dénoncée par les associations de protection des consommateurs, qui observent qu’elle facilite l’accès au crédit et, donc, favorise le surendettement. « Les banques ne font pas leur plus gros profit sur les hypothèques, mais elles savent comment retenir leurs clients », poursuit Isabelle Barbeau.

Il reste qu’en proposant des produits hypothécaires concurrentiels, « les prêteurs virtuels participent à la démocratisation du marché hypothécaire et poussent les institutions financières traditionnelles à s’adapter », conclut l’économiste Joanie Fontaine.

La hausse des taux d’intérêt

En 2018, la Banque du Canada a relevé son taux directeur à trois reprises, le faisant passer de 1 à 1,75 % entre le 15 janvier et le 24 octobre. Lorsque le taux directeur augmente, il en va de même des taux d’intérêt des prêts hypothécaires. Pour un même montant emprunté, les consommateurs paient donc plus d’intérêts. L’effet se fait sentir pour les propriétaires qui renouvellent leur prêt, pour ceux qui empruntent à taux variable et pour ceux qui s’apprêtent à emprunter.

La Banque du Canada a laissé entendre qu’elle allait procéder à de nouvelles hausses de son taux directeur dans le courant de l’année 2019, en vue d’atteindre ses objectifs, notamment celui de maintenir l’inflation à 2 %. Pour déterminer le rythme approprié du relèvement de son taux directeur, la banque centrale canadienne tiendra compte, comme à son habitude, de la capacité des ménages à s’ajuster aux hausses, de manière à éviter d’accroître leur niveau d’endettement.

L’incidence du resserrement des règles hypothécaires

Depuis 2016, le gouvernement fédéral a procédé à plusieurs réajustements des règles hypothécaires. Ottawa a en particulier exigé que les futurs emprunteurs se soumettent à « une simulation de crise » – stress test, en anglais – afin de s’assurer qu’ils ne se retrouvent pas dans l’incapacité de payer leur hypothèque en cas d’augmentation des taux d’intérêt (l’objectif étant de réduire le niveau d’endettement des ménages).

Au départ, cette évaluation ne concernait que les futurs propriétaires qui ne pouvaient pas compter sur une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur d’achat totale de la résidence convoitée (et qui devaient par conséquent assurer leur hypothèque). Par la suite, on a décidé de faire passer la simulation de crise à l’ensemble des emprunteurs, y compris ceux qui disposaient de plus de 20 % de la mise de fonds.

Ces mesures ont eu pour effet de diminuer le montant maximal d’emprunts que peuvent accorder les institutions financières, tout comme le montant maximal des prêts octroyés. Résultat : certains acheteurs ont dû revoir à la baisse leur projet d’achat.

>> À lire aussi: Resserrement des règles hypothécaires : les premiers acheteurs pénalisés

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