Assurance condo : qui assure quoi ?

Deux assurances, deux rôles bien distincts

La première source de confusion vient du partage des responsabilités. En copropriété, l’assurance du syndicat assure le bâtiment, les parties communes (toiture, structure, corridors), les biens communs (meubles d’un hall d’entrée) et les unités, mais seulement dans leur état d’origine, ce qu’on appelle « l’unité de référence (standard) ». 

Autrement dit, le syndicat couvre un logement tel qu’il a été construit initialement avec les matériaux de référence. Tout ce qui s’y ajoute depuis — planchers haut de gamme, cuisine rénovée, salle de bain refaite — constitue une amélioration dont la protection relève de votre propre assurance de copropriétaire. Cette assurance protège en plus vos biens personnels (meubles, électroménagers, vêtements) et couvre votre responsabilité civile. Celle-ci pourrait intervenir si, soit par mégarde ou en raison d’une faute, vous causez des dommages chez un voisin ou à l’immeuble.

Les deux protections ne font donc pas double emploi. Elles fonctionnent comme deux pièces d’un même casse-tête : l’une protège l’immeuble, l’autre votre réalité d’occupant, c’est-à-dire, vous-même. « Pour être adéquatement protégé, il est essentiel de détenir et de bien comprendre les deux contrats », affirme Salma El Maroizy, administratrice au Regroupement des cabinets de courtage d'assurance du Québec (RCCAQ) et vice-présidente assurance des particuliers chez Fort Assurance. 

Une complémentarité… qui a ses limites 

Dans les faits, ce partage ne suffit pas toujours à éliminer les risques. Plusieurs situations peuvent créer des écarts de couverture.

Par exemple, en cas de sinistre majeur — un dégât d’eau ou un incendie — l’assurance du syndicat intervient en premier. Mais si la protection est insuffisante, les coûts peuvent être répartis entre les copropriétaires, selon leur quote-part respective. « Si le syndicat n’a pas souscrit certaines protections, chaque copropriétaire pourrait devoir payer sa part au moyen d’une cotisation spéciale », explique Carlos Melo, responsable des affaires techniques et du centre d'information du BAC.

Cette cotisation pourrait ensuite être couverte par votre assurance de copropriétaire… à condition d’avoir la bonne protection. Sinon, il vous reviendra de régler les dommages personnellement.

Avant d’acheter : les vérifications qui changent tout

Une grande partie des problèmes en assurance condo commence… avant même l’acquisition. Trop d’acheteurs se concentrent sur le prix ou l’apparence du logement, sans analyser la santé de la copropriété.

Plusieurs documents permettent pourtant de brosser un portrait clair, par exemple : 

• la déclaration de copropriété;
• les procès-verbaux des assemblées;
• la description des unités de référence;
• les états financiers du syndicat;
• l’étude du fonds de prévoyance;
• le carnet d’entretien;
• l'attestation du syndicat sur l’état de la copropriété;
• la copie du contrat d’assurance du syndicat. 

Ces éléments donnent des indices précieux sur la gestion et l’entretien actuel de l’immeuble et au fil des années ainsi que les travaux à venir en prévention et les coûts inattendus. « Il ne suffit pas de regarder le montant du fonds de prévoyance. Il faut comprendre les réels besoins de réparation ou d’amélioration pour s’assurer que ce qui a été mis de côté sera suffisant », insiste Carlos Melo. C’est le carnet d’entretien, dûment rédigé par un spécialiste en la matière, qui fournira ces informations.

Il faut aussi se méfier des frais de condo anormalement bas. « Ils peuvent masquer un sous-financement ou un manque d'entretien », prévient Salma El Maroizy. Voire une incompréhension du syndicat par rapport à ses obligations légales. 

On entend parfois dire que les condos seraient devenus difficiles à assurer. La réalité est plus nuancée. « Tout est assurable, mais le prix et les modalités varient considérablement selon le niveau de risque », explique-t-elle. Les immeubles mal entretenus, présentant un historique de sinistres ou un fonds de prévoyance insuffisant, peuvent faire face à des primes et des franchises très élevées — pouvant parfois atteindre 100 000 $ et plus — ou même des limitations et des exclusions de garantie, autant d’éléments à prendre en considération avant d’acheter une copropriété. Carlos Melo précise cependant qu'il est rare qu'un immeuble devienne complètement inassurable au Québec.

Pour toutes ces raisons, il peut être utile de contacter un assureur avant même de finaliser votre achat et de parler avec un agent ou un courtier en assurance de dommages qui pourra vous donner des conseils judicieux. Plus vous disposez d’informations sur l’immeuble, plus votre protection pourra être ajustée correctement. 

Enfin, ne choisissez pas votre assurance uniquement en fonction du prix, prenez le temps de bien comprendre l’ensemble de vos protections selon vos besoins. Encore une fois, le professionnel de l’assurance pourra vous guider dans cette démarche. Salma El Maroizy le dit sans détour : « Il est essentiel de privilégier des protections complètes et adaptées à sa situation. » Une protection mal calibrée ne se révèle qu'au pire moment — celui du sinistre.