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Cas vécu: une agente immobilière condamnée pour abus de confiance

Par Jean-François Gazaille
Cas vécu: une agente immobilière condamnée pour abus de confiance

Une personne âgée vulnérable, une agente immobilière malhonnête, un pseudo-général dominicain et une fraude de plus de 100 000 $. À partir de cette histoire d'escroquerie, nous vous expliquons comment prendre les mesures nécessaires pour déjouer les pièges que pourraient tendre certains professionnels indélicats.

Une personne âgée vulnérable, une agente immobilière malhonnête, un pseudo-général dominicain et une fraude de plus de 100 000 $. Non, il ne s’agit pas du scénario d’un film de série B, mais bien du cauchemar financier vécu par une octogénaire des Cantons de l’Est. L’arnaque remonte à l’été 2001. La victime a alors 80 ans. Son état de santé a commencé à se détériorer – l’automne suivant, on lui diagnostique la maladie d’Alzheimer.

Insatisfaite du rendement de ses placements boursiers, elle se laisse tenter par l’offre que lui soumet une agente immobilière, Madame Legault (le nom a été modifié afin de préserver l'anonymat de la victime) avec qui elle fait affaire depuis peu. Un général de la République dominicaine de sa connaissance souhaite emprunter à l’étranger une somme de 100 000 $US pour l’achat d’uniformes. Le prêt, promet Mme Legault, sera intégralement remboursé dans un délai de 40 jours, en sus de 40 000 $ en intérêts, soit un rendement annuel de 365 %!

Des gains élevés

Appâtée, la dame âgée se fera remettre 130 000 $US par son courtier financier, qui lui déconseille par ailleurs de prêter la somme. Les deux femmes ouvrent un compte conjoint dans une banque du Vermont, puisque c’est là que le «général Sanchez» viendra toucher l’argent. Mme Legault se rendra à six reprises dans une banque du Vermont, dont trois fois en compagnie de la victime. À chaque occasion, le scénario est le même: on lui remet une enveloppe contenant de l’argent liquide, généralement 20 000 $, qu’elle donne ensuite au «général Sanchez» dans le stationnement de la banque, sans exiger de reçu en contrepartie.

Comme le remboursement tarde, l'octogénaire commence­ à avoir des doutes et s’empresse de retirer les 10 000 $ qu’il reste dans le compte conjoint. Mme Legault dira ne plus avoir eu de nouvelles de Sanchez après septembre 2001, sauf un message laissé sur son répondeur vers février 2002 indiquant qu’il se trouvait en Afghanistan. La victime mettra en demeure Mme Legault de lui rembourser la somme empruntée, mais en vain. Elle intente alors une poursuite contre Mme Legault en octobre 2002. En décembre, affaiblie par la maladie, elle signe un mandat en cas d’inaptitude en faveur de son fils.

Un premier jugement rendu par la Cour supérieure en février 2004 déboute la victime. Le juge réfute l’idée voulant que cette dernière ait été abusée par Mme Legault, notamment en raison des nombreuses démarches qu’elles ont effectuées ensemble. Il ne tiendra d’ailleurs pas compte du fait que Mme Legault a vraisemblablement fait des retraits pour elle-même et que «Sanchez» n’est pas du tout un militaire – le Dominicain de 30 ans est son ex-mari, qui se cache aux États-Unis après avoir été expulsé deux fois du Canada, faute d’y avoir obtenu le statut de réfugié.

Au final, le seul coupable, c’est le «général Sanchez», Mme Legault n’est qu’une intermédiaire, conclut le juge. La Cour d’appel renversera toutefois ce jugement, estimant que Mme Legault avait abusé de la vulnérabilité d’une personne âgée. L’agente sera donc condamnée à verser à la victime 156 780 $, intérêts en sus.

>> À lire aussi: tous les cas vécus publiés par Protégez-Vous

Sept indices indiquant que vous avez peut-être affaire à un fraudeur

1. Il cherche la proie idéale. Un investisseur qui pose peu ou pas de questions facilite la vie d’un fraudeur. Certaines personnes sont plus vulnérables, notamment les aînés. Mais voici d’autres particularités que tout fraudeur cherchera à exploiter en vous faisant miroiter l’investissement du siècle: vous vivez seul, avez peu d’amis ou de famille (vous ne pouvez donc pas facilement compter sur l’aide de quelqu’un), vous faites facilement confiance à autrui, vos connaissances en matière de placement sont nulles ou passables, vous éprouvez des ennuis de santé, vous êtes insatisfait des taux d’intérêt ou du rendement de vos investissements, vous rêvez de faire un «coup d’argent» rapide pour corriger votre situation financière, vous voulez à tout prix éluder l’impôt.

2. Il a des affinités insoupçonnées avec vous. Les fraudeurs les plus habiles trouveront des points communs entre leur situation et la vôtre. Certains abordent leurs victimes potentielles par l’entremise d’associations, de clubs sportifs, de groupes religieux, etc. Ils prennent le temps de tisser des liens avec les membres du groupe et, une fois la confiance établie, dévoilent alors leurs occasions d’affaires, souvent en demandant qu’on ne les ébruite pas. Ils se montrent par ailleurs très amicaux et très disponibles; une fois que vous avez mordu à l’hameçon, ils seront toujours disposés à vous parler de leur projet d’investissement.

3. Il promet des rendements supérieurs. On vous promet des rendements élevés (par exemple 50 % par année ou 2 % par mois, soit 24 % par an), et ce, sans risque. Du fric gagné facilement! Qui n’en a pas envie? Rappelez-vous que les placements les plus rentables sont généralement les plus risqués. Par ailleurs, les principaux indices boursiers en Amérique du Nord témoignent de rendements annuels généralement en deçà de 10 %. Mélanie Tremblay, analyste à l’Institut québécois de planification financière, rappelle que les gains générés par les placements à rendement garanti sont «presque nuls». «Si quelqu’un vous promet 10 % sans risque, vous devriez vous sauver en courant», conseille-t-elle.

4. Il trouve que vous êtes une personne exceptionnelle. Les gens qui vous contactent sont des inconnus ou des individus que vous venez à peine de rencontrer, qui semblent être dans le secret des dieux… Mais, bizarrement, on vous fait confiance à vous, tout en vous demandant de garder le secret, car c’est une occasion de placement qu’on ne propose qu’à quelques privilégiés comme vous. Et on ne veut surtout pas que vous vendiez la mèche en alertant, par exemple, les autorités compétentes auprès desquelles vous chercheriez simplement plus d’information.

5. Il vous souligne que le temps est compté. Une jeune entreprise s’apprête à faire son entrée en bourse. On vous propose des actions à rabais, mais il faut faire vite pour profiter d’une occasion de placement «incroyable». Là encore, on veut éviter que vous éventiez la mèche en prenant trop de temps. Une fois le poisson appâté, les fraudeurs doivent le ferrer rapidement.

6. Il veut réaliser vos rêves. Les fraudeurs misent souvent sur le fait que plusieurs victimes n’ont ni le temps ni les connaissances pour s’occuper de leurs placements. Ils vanteront leurs compé­ten­ces et leurs succès de façon démesurée et vous n’y verrez que du feu. Ils vous offriront des produits d’investissement en vous promettant que vous réaliserez vos rêves, même s’ils sont irréalistes.

7- Il mise sur le phénomène de rareté. Les fraudeurs insistent sur les regrets qu’éprouveront leurs victimes si elles ratent «l’occasion en or» d’améliorer leur situation et celle de leurs proches. Ils refuseront de vous laisser le temps de réfléchir avant de prendre une décision éclairée.

Cinq stratégies de fraude courantes

1. La fragile pyramide. La combine ou escroquerie à la Ponzi repose sur une chaîne d’emprunts qui enrichit les participants en amont tant que les participants en aval leur fournissent de l’argent neuf. Au sommet de la pyramide, des promoteurs vantent un placement qui offre des rendements fabuleux et rapides. En retour, chaque investisseur est invité à en recruter d’autres. Les nouveaux investisseurs déboursent des frais ou avancent des capitaux aussitôt répartis entre les participants rassemblés au-dessus d’eux dans la structure pyramidale. Or la pyramide finit toujours par s’écrouler, parce que des «actionnaires» méfiants ou désargentés veulent se retirer ou parce que les promoteurs au sommet se volatilisent tout simplement.

2. La fausse occasion fortuite. Vous trouvez dans votre boîte vocale un message qui ne s’adresse manifestement pas à vous, mais son contenu pique tout de même votre curiosité: il y est question d’un placement prometteur dans une entreprise sur le point de lancer un produit révolutionnaire; il est donc temps d’acheter des actions, car leur valeur augmentera considérablement sous peu… Ne vous ruez pas chez votre courtier. Des milliers de vos concitoyens ont sans doute reçu ce message, qui ne vise qu’à inciter un maximum d’investisseurs à acheter le titre de l’entreprise évoquée – ce qui en gonflera artificiellement la valeur. Cette arnaque peut aussi se présenter sous forme de courriels (transmis par un expéditeur anonyme) ou dans des blogues et groupes de discussion moussant indirectement le titre de telle ou telle entreprise. Si les fraudeurs possèdent un grand bloc d’actions de la société annoncée et que des investisseurs appâtés veulent en acheter, ils feront beaucoup d’argent en les vendant à fort prix. Une fois l’engouement éteint, l’action plonge et est parfois rayée du marché.

3. Le courriel du beau parleur. Dans un courriel émanant de l’étranger et souvent rédigé dans un anglais ou un français approximatif, un pur inconnu prétend avoir accès à une grosse somme (généralement plusieurs millions de dollars), qu’il souhaite pouvoir sortir du pays. Or, dit-il, comme vous êtes la seule personne en qui il peut faire confiance, il vous demande de lui avancer quelques milliers de dollars pour payer le transfert des fonds. En retour, vous toucherez 10 ou 20 % de la somme transférée. Un conseil: supprimez ce courriel, que des centaines de milliers d’autres internautes ont également reçu, et cessez de rêver en couleur. Tout ça n’est que de la frime!

4. Les stratégies d’emprunt sur les REER. Vous traversez une mauvaise passe financière et tombez par hasard sur une petite annonce qui vous propose de vider votre régime d’épargne-retraite pour fins d’investissement. Et tout ça sans payer d’impôt! N’allez pas plus loin! Il s’agit d’une autre arnaque classique. Une fausse société-conseil vous proposera des actions d’une compagnie soi-disant «admissible aux REER» et, pour démontrer la solidité du placement, vous offrira, par exemple, 10 000 $ en espèces si vous achetez pour 20 000 $ de ces actions. Évidemment, on vous invite à agir rapidement, car le bloc d’actions disponibles est limité. Au terme de la transaction, vos actions seront provisoirement soustraites à la revente. Puis, après un certain temps, vous apprendrez qu’elles ne valent rien parce que l’entreprise – lorsqu’elle a réellement pignon sur rue – n’était pas admissible à ce genre d’investissement et que la société-conseil a fermé boutique avant même de vous verser vos 10 000 $. Enfin, pour ajouter l’insulte à l’injure, vous devrez payer de l’impôt sur les sommes retirées de votre REER!

5. Pyramide à vendre. Les réseaux de vente pyramidale sont fondés sur les mêmes principes frauduleux que la combine à la Ponzi. On confond souvent la vente pyramidale à la vente à paliers multiples qui, elle, est tout à fait légale tant qu’elle repose sur la distribution d’un ou de plusieurs produits et que les possibilités de revenus présentées à des membres potentiels sont réalistes. Dans un réseau de vente pyramidale, les revenus ne proviennent pas vraiment d’une activité de vente comme on le prétend, mais du recrutement de nouveaux membres. Il peut y avoir des ventes réelles, mais elles servent essentiellement à camoufler le véritable objectif du réseau. Les victimes sont généralement recrutées par l’entremise de petites annonces, de courriels, mais aussi par l’intermédiaire d’amis ou de collègues de travail habituellement bien intentionnés. Ces réseaux s’effondrent souvent quand les participants n’arrivent plus à recruter de nouveaux membres ou lorsque les autorités en découvrent l’existence.

Méfiez-vous si...

  • Un inconnu vous propose des placements au téléphone. Demandez-lui qu’il vous fournisse ses coordonnées pour que vous puissiez le rappeler. S’il refuse, raccrochez. Si au contraire il s’identifie, vous pourrez vérifier auprès de l’Autorité des marchés financiers s’il est autorisé à exercer au Québec. Vous pouvez aussi vous assurer qu’il n’a pas d’antécédents disciplinaires auprès de la Chambre de la sécurité financière.
  • Un représentant en placement est prêt à vous aider à éluder illégalement l’impôt. Ça commence mal. Il y a fort à parier qu’il n’aura aucun scrupule à enfreindre les lois pour vous dépouiller de votre argent. Ne vous aventurez pas sur ce terrain: vous risquez non seulement de perdre vos sous, mais également d’écoper d’une forte amende du fisc.
  • Le placement proposé a été approuvé, vous jure-t-on, par un organisme de réglementation, mais aucun prospectus ne le confirme. Votre interlocuteur n’a même pas d’états financiers vérifiés à vous soumettre. C’est très louche! Le prospectus et la notice d’offre seront prêts «bientôt», explique-t-on. Alors, attendez leur publication. C’est l’une de vos meilleures garanties.
  • L’Autorité des marchés financiers qualifie un placement de «sûr». Voilà une grossière affirmation! Aucun organisme de réglementation ne se prononce sur la qualité d’un placement.
  • On vous propose de racheter vos titres ou de les échanger au-delà de leur valeur sur le marché, moyennant des frais à payer d’avance. L’acheteur encaissera simplement les frais et filera à l’anglaise. Classique.
  • Un représentant vous demande de lui faire un chèque en son nom personnel. Exigez de faire un chèque au nom de sa société ou refusez de transiger avec lui.
  • «Tous mes clients et moi-même avons acheté des actions de l’entreprise», affirme le représentant. Or, vous ne pouvez pas vérifier cette allégation et, même si elle était fondée, vous avez votre propre tolérance au risque. Vous n’êtes pas obligé de suivre le troupeau.

Si le mal est déjà fait...

Si vous croyez être victime d’une fraude commise par une entreprise ou un individu qui n’est pas inscrit auprès de l’Autorité des marchés financiers et de la Chambre de la sécurité financière, vous pouvez porter plainte auprès du Centre antifraude du Canada, de la Gendarmerie royale du Canada, de la Sûreté du Québec ou de votre service de police local. Le Centre antifraude du Canada travaille en étroite collaboration avec les corps policiers responsables des enquêtes qui peuvent mener à des accusations criminelles. Les personnes reconnues coupables de fraude, au terme de ces procédures, sont passibles d’amendes variables ou de peines de prison pouvant aller jusqu’à 14 ans.

Vous pouvez également tenter d’obtenir le remboursement des sommes qui vous ont été dérobées en intentant un recours devant les tribunaux civils. Consultez un avocat.

Si vous croyez être victime d’une fraude commise par une entreprise ou un individu inscrit auprès de l’Autorité des marchés financiers, portez d’abord plainte auprès de la direction de l’entreprise. Si vous n’obtenez pas de règlement, portez plainte auprès de l’AMF, qui pourrait recommander une médiation. L’AMF détient par ailleurs le pouvoir d’enquêter et d’intenter des poursuites en matières pénale, administrative et civile. Il se peut donc que vos dénonciations se soldent par des sanctions, des pénalités ou des poursuites.

Vous pouvez également porter plainte auprès du syndic de la Chambre de la sécurité financière. Tout membre de la CSF trouvé coupable d’une faute est passible d’une amende de 2 000 à 50 000 $ pour chaque infraction, d’une ordonnance de remboursement du client, d’une radiation temporaire ou permanente.

Si vous n’avez pas réussi à obtenir le remboursement des sommes qui vous sont dues au terme d’une entente avec l’individu ou l’entreprise qui vous aurait lésé, vous pouvez intenter une poursuite devant les tribunaux civils ou vous prévaloir, le cas échéant, du Fonds d’indemnisation de services financiers de l’AMF.

Cet article a initialement été publié dans notre guide «Pièges à éviter en habitation et en finances». Photo: Shutterstock

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