Que risquez-vous à louer votre résidence principale à court terme ?

L’adaptation de la Loi sur l’hébergement touristique et son Règlement permet dès le 25 mars 2023 de faire la location à court terme, soit 30 jours et moins, d’une résidence principale au Québec et de l’inscrire sur des plateformes numériques d’hébergement, qu’elles soient transactionnelles (Airbnb, par exemple) ou non.

La Loi définit le terme « résidence principale » comme la résidence où « une personne physique demeure de façon habituelle en y centralisant ses activités familiales et sociales et dont l’adresse correspond à celle qu’elle indique à la plupart des ministères et des organismes du gouvernement ».

Un locataire peut aussi louer son logement à court terme, avec l’autorisation du propriétaire. Cette disposition doit être inscrite dans le contrat de location (bail). 

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Des vérifications importantes

Avant de vous précipiter pour mettre en location votre résidence, vous feriez mieux de vérifier auprès de votre prêteur si votre prêt immobilier ne fait pas l’objet de restrictions relatives à la sous-location ou à l’accueil de voyageurs. Certaines hypothèques peuvent contenir cette clause. Imaginez l’enjeu, en cas d’incident majeur.

Vérifiez également votre police d’assurance habitation. En effet, plusieurs contrats ne prévoient pas l’utilisation de l’habitation à des fins commerciales, ce qui inclut le fait de tirer un revenu de sa location.

Tous les assureurs savent que les risques de louer une demeure à des touristes sont élevés. L’actualité au Québec est secouée par l’incendie mortel dans le Vieux-Montréal d’un immeuble patrimonial dans lequel des logements étaient loués illégalement sur Airbnb. De plus, chaque année, des fêtards qui saccagent des résidences louées à travers des plateformes numériques font les manchettes.

Si votre assureur accepte de vous couvrir pour la location à court terme, votre prime d’assurance va probablement augmenter, car elle est calculée selon le risque de dommages que représente votre propriété. Il se peut également que l’assureur vous impose des restrictions quant aux garanties accordées. Ce sera alors à vous d’évaluer le risque.

Comme chaque assureur a ses propres règles concernant la location à court terme, il est important d’appeler le vôtre pour lui faire part de votre projet.

Responsabilité civile : une assurance minimale de 2 millions $

Sachez que le gouvernement exige une preuve d’assurance responsabilité civile d’un montant minimal de deux millions de dollars par événement garantissant l’indemnisation du préjudice corporel ou matériel causé dans le cadre de l’exploitation de l’établissement.

De son côté, Airbnb offre la Garantie dommages des hôtes qui couvre le propriétaire dans les cas où ses biens sont endommagés par un voyageur. Mais cette assurance ne couvre pas tous les incidents qui peuvent se produire, comme les vols.

De plus, l’indemnisation n’est pas faite systématiquement lorsqu’un incident couvert se produit. Dans la réalité, elle n’est faite qu’en dernier recours après une tentative de règlement à l’amiable entre les parties.

Documents à fournir

En plus de l’assurance responsabilité, ceux qui veulent louer leur résidence à court terme devront fournir une panoplie de documents pour agir en conformité avec la loi.

Vous devez d’abord fournir un document émanant de votre municipalité démontrant que l’exploitation de l’établissement touristique visé par la demande est conforme à la règlementation d’urbanisme.

Vous devez également avoir le titre de propriété ou l’avis d’imposition municipale.

Si vous habitez dans un condo, vous êtes tenu de fournir la déclaration de copropriété permettant l’exploitation de l’établissement à des fins d’hébergement touristique. Le syndicat des copropriétaires doit permettre la location à court terme, sans quoi il vous sera impossible de louer votre résidence.

Finalement, vous êtes tenu de donner des photographies permettant d’identifier l’établissement, une de l’extérieur et une autre de l’intérieur.

Enregistrer sa résidence

En plus de ces documents, vous devez enregistrer votre établissement auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Cet enregistrement coûte 50 $ annuellement. Vous pouvez toutefois vous consoler en sachant que, comme propriétaire de résidence principale, vous n’aurez plus à payer les taxes d’affaires et non résidentielles.

Lorsque vous louerez votre résidence, un avis écrit indiquant le numéro d’enregistrement et l’adresse civique devra être affiché à la vue des touristes, à l’entrée principale.

Détecteurs de fumée et trousse de secours

Les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone ne sont pas obligatoires dans les établissements Airbnb, mais ils sont recommandés. L’entreprise américaine conseille aux voyageurs de choisir les logements en fonction de ces équipements de sécurité. Notons toutefois qu’au Québec, il est obligatoire d’avoir au moins un avertisseur de fumée sur chacun des étages d’un logement ou d’une maison.

De plus, Airbnb invite les hôtes à se procurer une trousse de secours, à indiquer clairement les issues de secours et à fournir un plan d’évacuation pour permettre aux voyageurs de se repérer facilement.

De plus, la plateforme de location recommande aux hôtes d’informer leurs voisins s’ils prévoient d’accueillir des voyageurs puisque ceux-ci pourraient faire du bruit.

Perdre son droit

D’ailleurs, le propriétaire peut perdre son droit de louer sa résidence après deux infractions aux règlements municipaux (nuisance sonore ou insalubrité, par exemple) au cours d’une même année. En effet, la municipalité peut demander et obtenir du ministère la suspension de l’enregistrement.

Ajoutons à cela que l’exploitant d’un établissement d’hébergement touristique est tenu d’informer le ministère du Tourisme de toute infraction pour laquelle il a été déclaré coupable ou a fait l’objet d’une ordonnance de non-conformité au cours des trois dernières années précédant l’enregistrement.