Achat de propriété: vous cache-t-on un rapport d’inspection défavorable?

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À l’heure actuelle, vous devez vous en remettre à votre courtier immobilier, selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

« Le courtier d’un acheteur peut poser toute question supplémentaire au courtier du vendeur et ainsi déterminer si des informations défavorables, comme l’existence d’un rapport d’inspection antérieur, ont été oubliées », signale l’organisation dans un échange de courriels.

Notez que le courtier immobilier qui représente le vendeur doit produire un dossier dans lequel sont consignées toutes les informations sur la propriété. Seuls les autres courtiers ont accès à ces documents, transmis en ligne.

Un registre des inspections ?


Pour Maxime Lapalme, qui exerce le métier d’inspecteur en bâtiment depuis 2019 et qui administre le groupe Facebook spotted inspection, les règles qui régissent les transactions immobilières ne garantissent pas que les rapports d’inspection sont dévoilés de façon systématique. Pour remédier à la situation, il suggère de créer un registre public dans lequel tous les rapports d’inspection seraient déposés.

Pour formuler cette proposition, Maxime Lapalme s’appuie entre autres sur un cas récent où l’un de ses rapports – assez dévastateur – n’a pas été mentionné dans la déclaration du vendeur. Comme le quotidien La Presse l’a rapporté, il a examiné une propriété de Saint-Jean-sur-Richelieu au mois d’août, quelques semaines après les pluies abondantes causées par l’ouragan Debby. À son arrivée, le propriétaire lui a annoncé que « la maison était parfaite ». L’inspecteur a alors sorti ses outils, ses caméras et son appareil photo pour en avoir le cœur net.

« Rapidement, j’ai vu de l’eau sous le plancher au sous-sol. Dans une garde-robe, j’ai enlevé un morceau de plancher flottant et, en dessous, c’était complètement mouillé », raconte-t-il, ajoutant : « Je suis monté dans l’entretoit et j’ai découvert de la vermiculite [un isolant qui peut contenir de l’amiante] dans les murs. Il y avait aussi des problèmes de structure dans l’entretoit. »

Les acheteurs potentiels ont annulé leur promesse d’achat avant même la fin de l’inspection, puis la propriété a été retirée du marché. Néanmoins, quelques semaines plus tard, elle est réapparue dans le site web de Centris.ca; un nouveau courtier immobilier représente maintenant le vendeur. « Et il n’y a aucune mention de l’inspection que j’ai faite! » lance Maxime Lapalme.

Protégez-Vous a obtenu la confirmation que le dossier de contrat du courtage immobilier ne mentionne pas qu’une inspection a été réalisée. Or, selon l’OACIQ, la déclaration du vendeur devrait le préciser, même si Maxime Lapalme a produit un rapport sommaire.

Des rapports en partie publics ?

D’autres inspecteurs à qui Protégez-Vous a parlé abondent dans le même sens. « On le sait quand un inspecteur est passé avant nous, fait remarquer Benoît (prénom fictif). Des fois, on voit un tournevis qui traîne à un endroit précis. On demande au courtier s’il y a eu une inspection et on se fait dire non. On le redemande ⦋dans nos forums privés sur les réseaux sociaux⦌ et là, on se fait dire “oui, je l’ai fait il y a trois semaines”. »



L’idée de créer un registre public plaît à Benoît, dans la mesure où, dans les cas où une promesse d’achat a été retirée, ce répertoire indiquerait seulement qu’une inspection a été réalisée. Selon lui, l’entièreté des rapports ne doit pas être dévoilée. « Il y a tellement de zones grises dans le métier. Les gens ne comprendront pas que, dans un rapport d’inspection, il y a un aspect légal », soulève-t-il.

Il faut savoir que, lorsqu’ils scrutent une propriété, les inspecteurs en bâtiment procèdent à un examen attentif pour déceler les défauts apparents et les signes de dégradation. Ils n’ont pas la responsabilité de trouver les vices cachés. Toutefois, en cas de doute, ces experts doivent recommander des analyses plus pointues pour mettre au jour des anomalies qui n’étaient pas visibles a priori.

Mélanie Bergeron, courtière immobilière et animatrice à la station de radio 98,5 FM, partage les inquiétudes de Benoît. « On ne peut pas rendre publiques 50 pages de rapport sans contexte, estime-t-elle. Les gens ne voudront plus acheter. Quand les informations ne sont pas contextualisées, les gens ne s’y retrouvent pas. »

« Ça prendrait une grille uniforme qui serait remplie par des inspecteurs et qui pourrait être publique », poursuit la courtière immobilière.

D’autres solutions ont été évoquées par les inspecteurs en bâtiment et les courtiers immobiliers interrogés, notamment celle qui consisterait à revoir la formation en courtage immobilier pour y ajouter un module sur l’inspection de bâtiments.

L’OACIQ dit être l’affût

L’OACIQ, qui encadre le travail des courtiers immobiliers, mentionne pour sa part qu’il est en mesure de repérer les courtiers qui ne dévoilent pas les rapports d’inspection, notamment grâce à ses mécanismes de surveillance des activités des agences et des courtiers. L’organisme ajoute qu’il peut même intervenir d’urgence si une plainte lui est transmise au sujet d’une transaction immobilière sur le point d’être conclue.

Comme les inspecteurs en bâtiment relèvent de la Régie du bâtiment du Québec, Protégez-Vous a communiqué avec le gouvernement du Québec afin de savoir s’il réfléchissait à des solutions pour endiguer le problème des rapports d’inspection dissimulés au cours d’une transaction immobilière. Au moment de mettre cet article en ligne, il n’avait pas répondu à nos questions.

Si vous songez à acheter une propriété, vous avez donc avantage à faire affaire avec un courtier immobilier en qui vous avez confiance.

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