Comment choisir un courtier immobilier

Serge, 75 ans, a tenté de vendre sa maison des Basses-Laurentides avec l’aide d’un courtier peu expérimenté, puis d’une entreprise de service-conseil. Comme ses démarches n’ont rien donné, il a décidé de faire appel à une équipe de deux courtiers immobiliers d’une grande enseigne, qui étaient très actifs dans son quartier.

« Je leur ai fait visiter la maison et, après, je leur ai fait passer une entrevue d’embauche », raconte l’ancien cadre du réseau de la santé. Il leur a posé des questions sur leur expérience et sur la stratégie qu’ils adopteraient pour vendre sa propriété. Satisfait de leurs réponses, Serge a retenu leurs services, et sa maison a trouvé preneur en moins de deux mois.

Sylvie, 39 ans, a vécu une tout autre expérience quand elle cherchait une propriété. Les premiers courtiers qu’elle a contactés souhaitaient qu’elle achète à tout prix, sans tenir compte de ses besoins. Le dernier a pris le temps de s’informer de ses exigences. « J’ai senti qu’il n’était pas juste là pour sa commission », souligne l’acheteuse, qui a finalement trouvé une maison qui lui convenait.

Quand vous retenez les services d’un courtier, vous voulez bien sûr qu’il détienne les compétences nécessaires et qu’il vous propose des services qui conviennent à vos besoins. « Mais, avant tout, la relation avec un courtier immobilier doit être basée sur la confiance », insiste Marc Lacasse, président de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), qui vous suggère de commencer par demander des recommandations à votre entourage, avant de procéder aux quelques vérifications que nous vous proposons.

Faites des vérifications

Avant même de communiquer avec un courtier immobilier, vous pouvez vérifier certains points.   

• Est-il titulaire d’un permis de l’OACIQ?

Consultez le registre de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) pour savoir si le courtier immobilier est titulaire d’un permis valide. Vous serez également en mesure de connaître son champ de pratique (résidentiel ou commercial) ainsi que les formations qu’il a suivies. Les avis disciplinaires qui lui ont été donnés sont aussi inscrits. Si son dossier est en règle, cela signifie qu’il est titulaire d’une attestation d’études collégiales ou d’un diplôme remis par un établissement reconnu et qu’il a réussi l’examen de certification de l’OACIQ. Ses antécédents judiciaires ont par ailleurs été vérifiés par l’organisme.

• Est-il membre d’une chambre immobilière?

En étant membre d’une chambre immobilière, le courtier peut, entre autres, obtenir des données sur le marché immobilier. Il a également accès à des plateformes collaboratives comme Centris ou Realtor, ce qui lui permet de faire rayonner l’annonce de la vente de votre maison. La principale chambre immobilière est l’APCIQ, qui regroupe plus de 90 % des courtiers de la province. Il y a également les chambres immobilières de l’Abitibi-Témiscamingue, de l’Estrie–Mauricie–Centre-du-Québec et de l’Outaouais.

• Connaît-il le quartier de votre choix?

Choisir un courtier immobilier qui connaît bien le quartier ou même la ville qui vous intéresse peut se révéler avantageux. D’une part, il sait où se trouvent les services offerts à proximité (hôpital, école, résidence pour personnes âgées...); d’autre part, il vous avisera si un problème courant affecte les habitations du secteur (présence de radon, problèmes de pyrite ou de pyrrhotite, etc.). Visitez le site web de son agence ou les portails de Centris ou de Realtor pour avoir une idée des propriétés qu’il tente de vendre et des quartiers où elles sont situées.

Organisez une rencontre

Pour vendre sa demeure de Pointe-Claire, Bernard, 65 ans, a fait passer des entrevues à trois courtiers immobiliers. Sa maison était en très bon état; la vente s’annonçait quand même facile.

« J’ai demandé une évaluation de la maison et des justificatifs. J’ai posé toutes mes questions pendant les entrevues. En fin de compte, j’ai vu si nous avions des atomes crochus avec le courtier immobilier », explique-t-il. Toutefois, cette stratégie n’est pas sans faille : « On a signé un contrat de courtage, mais la courtière est partie en vacances pendant deux mois… », poursuit Bernard avec colère.

Il reste que mener une entrevue avec un courtier vous permet d’en apprendre plus sur son expérience et sur ses méthodes de travail. Par exemple, travaille-t-il à temps plein ou à temps partiel? Est-il facilement joignable? À combien de transactions immobilières participe-t-il chaque année?

Si le courant passe avec un courtier en particulier, profitez-en pour aborder certains aspects, qui seront précisés dans le contrat de courtage.

• Quel est le taux de commission?

En moyenne, il varie entre 3,5 et 5 %, selon les résultats du sondage que nous avons réalisé à l’été 2023 sur les services en immobilier. Comme l’OACIQ n’encadre pas la rétribution des courtiers immobiliers, c’est la loi du marché qui prime. Vous pouvez donc négocier la rémunération de votre courtier, mais sachez que des agences s’y opposent fermement. Pour sa part, Proprio Direct a comme politique de diminuer le taux de commission de 4 % à 2 % si le vendeur trouve l’acheteur.

• Quelle est la durée du contrat?

Ici encore, l’OACIQ ne détermine pas la durée du contrat de courtage, mais l’organisme précise que ce document doit établir une date d’échéance, qui se situe normalement six mois après les signatures. Ce délai est cependant plus court en période de surchauffe et plus long lorsque le marché ralentit. À souligner que vous pouvez négocier la durée du contrat de courtage.

• Le mandat est-il exclusif ou vous pouvez vendre vous-même votre propriété?

En attribuant un mandat exclusif à votre courtier, seul ce dernier agira comme intermédiaire pour la vente ou l’achat d’une propriété. Autrement dit, il a l’assurance d’être rémunéré si une transaction est effectuée, ce qui est motivant pour lui. À l’opposé, le contrat de courtage non exclusif vous permet de faire affaire avec un autre courtier et même de réaliser une vente ou un achat par vous-même.

• Pourrez-vous résilier le contrat?

Selon le Code civil du Québec, vous êtes en mesure de résilier unilatéralement un contrat de courtage. Vous devrez cependant payer pour tous les produits et services fournis par le courtier et son agence. Gardez également en tête que si, dans les six mois suivant la fin du contrat, vous concluez une transaction avec une personne, votre courtier aura droit à une rétribution.

• Aurez-vous accès à des protections supplémentaires?

Certains courtiers offrent des protections supplémentaires – autant pour les acheteurs que pour les vendeurs – qui peuvent être valides jusqu’à un an après la conclusion de la transaction. Celles-ci couvrent entre autres les dépenses que vous devrez effectuer si une partie se désiste et qu’une vente est retardée. Il en va de même si vous devez débourser des frais juridiques et que vous avez besoin de conseils, par exemple si un vice caché a été découvert. Ces programmes sont généralement gratuits, mais le courtier participant doit vous y inscrire.

Un conseil, en terminant : demandez au courtier s’il compte prendre des vacances dans les prochaines semaines…

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