Sortir d’une offre d’achat : pas impossible mais compliqué

En période de fièvre immobilière, la tentation est grande de soumettre rapidement une offre d’achat pour ne pas manquer une propriété ou d’en soumettre plusieurs en même temps. Cependant, rappelez-vous qu’une offre s’accompagne de conséquences juridiques à ne pas prendre à la légère : une fois que vous l’avez signée, elle devient contraignante !

Que faire si, à l’un ou l’autre moment du processus, vous voulez vous désister sans acheter ?

Marc-Antoine Bondu, directeur des affaires juridiques chez Re/Max du Cartier, souligne l’importance de prévoir des clauses de sortie avant de signer une offre. Sans cela, vous pourriez vous retrouver obligé d’acquérir le bien immobilier en question.

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Offre d’achat sur une propriété neuve

Pour une propriété neuve achetée sur plan, le Code civil prévoit un délai de 10 jours pour annuler l’offre sans conséquences majeures. Le vendeur peut exiger une indemnité prévue par le contrat, mais il ne peut pas vous obliger à acheter le bien. Cette indemnité ne doit pas dépasser 0,5 % du prix.

Offre sur une maison déjà construite

Pour une maison déjà construite, retirer une offre sans motif précis nécessite, en revanche, une action rapide. Il suffit d’envoyer un avis écrit au vendeur… mais cet avis d’annulation doit lui parvenir avant qu’il ne reçoive le document contenant votre offre !

Car, une fois que le vendeur a la promesse d’achat en main, il dispose de 48 heures pour l’accepter, la refuser, faire une contre-proposition ou l’ignorer. Et pendant ce délai, l’offre est tout simplement irrévocable.

Par contre, si aucun délai n’a été spécifié au vendeur pour accepter l’offre que vous lui avez transmise, celle-ci peut être retirée tant qu’il ne l’a pas acceptée, sans pénalités.

Des clauses qui permettent de se désister

Une fois expiré le délai de réponse dont vous disposiez, vous pouvez utiliser la clause de désistement, aussi appelée « faculté de dédit », à condition que cette clause figure bien dans votre offre d’achat. Vous disposez alors d’un délai supplémentaire pour vous retirer.

La clause de résiliation avec pénalités, quant à elle, permet aux deux parties ― l’acheteur et le vendeur ― de se retirer de l’offre, moyennant une compensation financière.

L’acheteur ne veut plus acheter ou le vendeur ne veut plus vendre ? Il est aussi possible de décider d’un commun accord d’annuler l’offre d’achat. Il est alors préférable de faire une modification écrite à l’offre d’achat initiale, au cas où l’une ou l’autre des parties changerait à nouveau d’avis.

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Conditions non remplies : financement, inspection, documents

Il existe un autre moyen de se retirer d’une offre d’achat qui a été acceptée : si une condition inscrite en bonne et due forme dans l’offre d’achat n’est pas remplie, l’acheteur peut encore se retirer sans pénalités.

Financement - Si vous n’obtenez pas le financement selon les conditions précisées au contrat, par exemple les conditions du prêt hypothécaire, le taux d’intérêt maximal, le montant et la durée de l’amortissement du prêt, vous pourrez annuler votre offre.

« Attention, il ne s’agit pas d’un sauf-conduit pour sortir d’une offre, dit Marc-Antoine Bondu. Vous vous êtes engagé à entreprendre réellement des démarches pour obtenir un prêt aux conditions mentionnées. Si vous traînez les pieds, le vendeur pourrait vous obliger à emprunter auprès d’une institution qui approuve le financement à ces conditions ou encore vous réclamer des dommages et intérêts si vous refusez de souscrire le prêt. »

Rapport d’inspection - Si le rapport d’inspection révèle des problèmes qui peuvent diminuer de manière importante la valeur ou les revenus de la propriété, ou en augmenter les dépenses, vous pouvez également révoquer votre offre.

Pour être valide, une inspection doit être effectuée par un professionnel du domaine (inspecteur en bâtiment, ingénieur ou architecte). Si le vendeur ou la vendeuse refuse de remédier au problème repéré lors de l’inspection ou de diminuer le prix de vente en conséquence, vous pouvez annuler l’offre d’achat sans pénalités.

Documents manquants - Vous êtes en droit de demander au vendeur de vous remettre tout document que vous jugez nécessaire, selon le type de propriété dans lequel vous investissez (états financiers, minutes des assemblées de copropriétaires, permis de travaux, preuve d’assurance, etc.). Vous avez alors sept jours pour vous en déclarer satisfait.

Si les documents demandés ne sont pas disponibles ou s’ils révèlent un fait qui ne vous convient pas (des irrégularités dans la gestion de la copropriété, un problème de voisinage, des changements au zonage qui ne figurent pas dans la déclaration du vendeur ou encore une prime d’assurance déraisonnable, etc.), là encore, vous pourrez retirer votre offre sans pénalités.

« Dans le cas où vous avez un projet particulier, par exemple acheter un duplex pour le convertir en maison unifamiliale, il est prudent de prévoir des conditions qui rendent l’offre d’achat conditionnelle à l’obtention de certains droits ou permis », souligne Marc-Antoine Bondu.

Soyez prudent en rédigeant l’offre d’achat

Avant de signer, soyez attentif aux signaux d’alarme et prévoyez les conditions qui vous permettront de retirer votre offre d’achat sans subir des pénalités.

Garder la tête froide face aux émotions et lire attentivement l’ensemble des documents présentés par le vendeur sont des précautions nécessaires pour éviter des complications ultérieures.

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