Remise de 5,5% sur l'hypothèque: c'est vous qui la payez!

Vous l’avez certainement vue, cette pub de la Banque nationale du Canada (BNC) où un jeune couple, encouragé par son conseiller financier, fracasse le mur de sa maison à coups de masse. Il s’en échappe alors un flot d’espèces sonnantes et trébuchantes, pour la plus grande joie des nouveaux propriétaires.

Mais d’où vient tout cet argent? C’est très simple, la BNC offre une remise de 5,5 % sur le montant de votre prêt hypothécaire. Pour profiter de l’offre, il suffit d’opter pour un prêt à taux fixe d’un terme de cinq ans. Et les montants sont très alléchants: 5,5 %, cela représente pas moins de 11 000 $ sur un prêt de 200 000 $, et 16 500 $ sur un montant de 300 000 $.

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Question: pourquoi la BNC a-t-elle envie de vous gâter?

Pour en savoir plus, nous avons contacté un conseiller de la Banque nationale. Voici ce qu’il nous a expliqué: pour un prêt hypothécaire avec la remise en argent de 5,5 %, le taux d’intérêt s’élèverait à 5,34 %.

Pour un emprunt sans la remise, il serait de 4,09 %. Notre interlocuteur nous précise que le taux offert à l’adhésion peut varier, et qu’il dépend également de la qualité du dossier de l’emprunteur.

Avec l’aide de Denis Doucet, directeur régional Rive-Sud de Montréal chez Multi-Prêts Hypothèques, nous nous plongeons ensuite dans les calculs. Voici ce que ça donne, pour un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 25 ans:

1. Avec la remise (taux d’intérêt à 5,34 %):
Vous récupérez 11 000 $
Vos mensualités s’élèvent à 1 202,22 $
Après cinq ans, le capital restant sera de 177 946,54 $ et vous aurez payé 50 079,76 $ en intérêts.

2. Sans la remise (taux d’intérêt à 4,09 %):
Vos mensualités s’élèvent à 1 061,82 $
Après cinq ans, le capital restant sera de 174 379,76 $ et vous aurez payé 38 089,02 $ en intérêts.

Bilan: avec un taux plus élevé, vos mensualités le seront aussi, inévitablement. Dans notre exemple, la différence est de 140 $ environ, une somme non négligeable.  Au-delà de ça, si vous jetez un œil au montant total payé en intérêts en cinq ans, vous constaterez une différence de près de 12 000 $… Tiens! Un peu plus que les 11 000 $ qui vous ont été offerts! Dernier point à ne pas négliger: le solde de l’hypothèque. «Les banques en parlent rarement, pourtant c’est très important, insiste Denis Doucet. Avec un solde plus élevé au bout de cinq ans, soit au moment du renouvellement du prêt, on se retrouve dans une situation moins avantageuse.»

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Il est vrai que l’opération peut être intéressante dans certaines situations. Pour ceux qui n’ont pu économiser suffisamment pour faire face aux différents frais connexes à l’achat d’un logement, par exemple, l’accès à la propriété devient possible. «Mais à l’instar de l’hypothèque inversée, c’est un produit très spécialisé et dispendieux, souligne Denis Doucet. C’est le fait qu’il soit publicisé ainsi et présenté comme une solution valable pour Monsieur Tout-le-monde qui me met mal à l’aise.»

La pub est bien faite, mais vous le savez: rien n’est gratuit. Si une institution bancaire vous fait «un cadeau», elle se paie toujours en retour. Cela ne signifie pas que le produit est à proscrire absolument, mais qu’il a un prix.

Et rappelons que celui-ci n’a rien de novateur, puisqu’il est offert par toutes les institutions financières… Donc face à ce type de promotion, suivez les conseils de Jean-François Vinet, analyste des services financiers pour Option consommateurs: «On lève le drapeau rouge et on prend le temps de bien réfléchir! Les calculatrices hypothécaires de l’agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) peuvent aider à y voir plus clair», indique-t-il.

Il conseille aussi de commencer par le commencement: établir un budget. Peut-être est-il plus intéressant d’épargner aujourd’hui pour payer des mensualités et des intérêts moins élevés demain?

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