Immobilier: toujours impossible de payer pour une simple inscription sur MLS
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Rien de nouveau sous le soleil québécois malgré la récente entente conclue par l’Association canadienne de l’immeuble…
L’entente ratifiée par les membres de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) le 24 octobre dernier laisse planer de nouvelles perspectives pour les consommateurs canadiens qui souhaitent vendre leur propriété… du moins pour ceux qui résident dans une province peu réglementée en la matière.
Selon les termes de cette entente, les Canadiens peuvent dorénavant faire appel aux services d’un courtier immobilier simplement pour procéder à l’inscription de leur maison sur le réseau de promotion immobilière Interagence (communément appelé «système MLS»).
Objectif de la manœuvre: ne plus être dans l’obligation de retenir l’ensemble des services offerts par les courtiers immobiliers et permettre au vendeur de s’occuper lui-même des autres aspects de la transaction (publicité, négociation, etc.) s’il le souhaite. Et bien sûr, par la même occasion, payer uniquement pour les services retenus, soit moins que la traditionnelle commission (de 5 à 7 % en moyenne au Québec).
Contrat de courtage obligatoire!
Pourtant, dans les faits, cette entente ne change rien pour les Québécois. Pourquoi? Parce qu’au Québec, c’est la nouvelle Loi sur le courtage immobilier, entrée en vigueur le 1er mai dernier, qui s’applique.
Et, comme le souligne Robert Nadeau, président et chef de la direction de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), cette loi a préséance sur la nouvelle entente. Or, la première prévoit des obligations qui entrent tout simplement en contradiction avec les objectifs de la seconde.
«La Loi sur le courtage immobilier oblige les courtiers à signer un contrat de courtage avec les personnes qui font appel à leurs services, précise M. Nadeau. La nature de leur intervention, qui relève d’une stratégie globale de mise en marché – dont l’inscription au système MLS fait partie –, est détaillée dans ce même contrat, qu’on ne peut modifier dans le sens de l’entente conclue par l’ACI.»
En clair, si vous voulez que votre propriété soit inscrite sur le système MLS, vous devez inévitablement signer un contrat de courtage. Or, en vertu de ce même contrat, le courtier immobilier québécois s’engage à délivrer un ensemble de services. Il n’est absolument pas en mesure de les fractionner pour les proposer à la carte. C’est la loi.
Le courtier ne peut se départir de ses responsabilités
Le contrat de courtage impose en outre 18 obligations au courtier immobilier. Il a notamment un devoir de vérification, c’est-à-dire qu’il ne peut inscrire une maison sur le système MLS simplement en fonction des déclarations du vendeur. Il doit se déplacer et faire ses propres constatations, et demeure entièrement responsable de ce qui sera écrit. Il a également un devoir de conseil et d’information (évaluation du prix de la maison, publicité, organisation des visites…) vis-à-vis de ses clients.
Ajoutons que l’article 30 de la Loi sur le courtage immobilier stipule que le client ne peut renoncer aux droits que lui confère le contrat de courtage.
En d’autres termes, ce n’est pas demain la veille que vous pourrez vous rendre chez un courtier immobilier pour lui acheter une simple inscription au système MLS... Non pas qu’il ne voudrait pas le faire, mais il n’en aurait pas le droit, ne pouvant se départir de ses obligations légales comme bon lui semble.
On comprend dès lors que seule une révision de la Loi sur le courtage immobilier pourrait rendre la chose possible. «Mais il faut faire attention. Toutes ces mesures ont été prises dans l’objectif de protéger le consommateur, rappelle Robert Nadeau. Il s’agit de lui garantir un minimum de services, et de tenir le courtier à des responsabilités jugées essentielles.»
Diminuer les commissions?
Reste que l’intérêt des consommateurs pour une simple inscription de leur maison sur le réseau MLS semble aller croissant. Le système, qui alimente une foule de sites Internet (realtor.ca, centris.ca, sites des courtiers immobiliers, etc.), offre en effet une importante visibilité pour les propriétés en vente. Il s’agit, selon toute vraisemblance, de la base de données la plus consultée par les acheteurs à ce jour.
Pour certains observateurs, la porte ouverte par l’ACI pourrait également se révéler intéressante pour les courtiers. «Cela leur permettrait de diversifier les services offerts, de moduler leurs tarifs en conséquence, et certainement d’attirer davantage de clients», note Michel Arnold, directeur général d’Option consommateurs.
Mais tout le monde ne l’entend pas de cette oreille. S’il s’agit uniquement de pouvoir utiliser l’outil MLS et rien d’autre, qui devient responsable de quoi? À quels risques s’expose le consommateur? Vers qui pourra-t-il se tourner en cas de problème?
Pour d’autres encore, mieux vaudrait réviser le montant actuel des commissions perçues par les courtiers, plutôt que proposer moins de services à moindre coût. «Quand on gagne 20 000 $ en deux jours parce qu’une maison se vend vite, on peut comprendre que ça agace les gens. Moi-même je trouve que c’est trop et cela me met mal à l’aise», confie un courtier qui préfère conserver l’anonymat.
À ses yeux, diminuer le pourcentage des commissions permettrait peut-être de réconcilier la profession avec le public, qui en a parfois une image négative.
Par ailleurs, Michel Arnold met en garde: «Tout le monde ne peut pas s’improviser vendeur de maison du jour au lendemain. Ce type de transaction nécessite des compétences pointues, beaucoup de temps, de savoir remplir des documents juridiques... Il faut bien réfléchir avant de décider de se débrouiller seul».
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