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Publicité dérangeante : quand peut-on dénoncer un courtier immobilier?

Par Camille Lopez
courrier

Après le décès de sa mère, Sylvain A. Trottier a vu les boîtes aux lettres de ses deux propriétés se remplir de publicités envoyées par des courtiers et investisseurs ayant flairé une bonne affaire. Des propositions opportunistes qui tombaient au mauvais moment et perturbaient son deuil. Voici ce que vous pouvez faire si cela vous arrive.

Sylvain A. Trottier a longtemps eu l’impression d’être pris dans un cul-de-sac. Après avoir perdu sa mère en avril 2020 et hérité, avec sa sœur, de ses deux immeubles du quartier Hochelaga-Maisonneuve, il a commencé à être sollicité par des joueurs de l’immobilier.

« Dès que les propriétés de ma mère ont été à notre nom, ma sœur et moi avons commencé à recevoir énormément de publicités d’investisseurs et de courtiers immobiliers qui nous sollicitaient pour vendre les propriétés », relate Sylvain A. Trottier, « ludologue » et coordonnateur de la section des jeux de société du guide Jeux et jouets de Protégez-vous.

Le Registre foncier surveillé

Deux sortes de feuillets publicitaires ont atterri chez les Trottier : des offres faisant directement référence à la mort d’un proche et des envois de masse en apparence personnalisés.

« Chère [Mme Trottier] », peut-on lire dans une annonce destinée à la sœur de M. Trottier, « J’ai remarqué que vous veniez d’hériter de biens immobiliers, je suis sincèrement désolé pour la perte d’un être chère [sic]. Si vous considérez vendre un ou plusieurs immeubles, peu importe la raison, nous devrions discuter. […] Je veux rendre la transaction simple, rapide et facile afin que vous puissiez avoir l’esprit en paix. »

Le premier lot de publicités a atterri dans le bac de recyclage. Mais quelques jours plus tard, les mêmes courtiers et investisseurs envoyaient de nouveau des feuillets à la famille du ludologue. Dérangé, celui-ci a décidé de les contacter.

« C’est là que j’ai appris comment ça fonctionne : ils scrutent le Registre foncier pour les passations de propriété. Une information qui est pas mal publique », indique-t-il.

En effet, dès qu’une succession comprend un immeuble, les liquidateurs doivent enregistrer un avis au Registre foncier du Québec, un registre gouvernemental accessible au public et aux professionnels via une plateforme payante. On y retrouve entre autres les titres de propriété, les noms des propriétaires d’immeubles et leurs adresses.

D’autres plateformes destinées aux investisseurs immobiliers trient les données du registre foncier pour « repérer des opportunités alléchantes » dans les « marchés cachés » de l’immobilier, peut-on lire sur le site web monprospecteur.com. Les abonnés aux services sont rapidement avisés quand un immeuble fait partie d’une succession.

Leurs utilisateurs peuvent donc savoir si vous venez d’hériter d’une propriété. S’ensuivent des envois publicitaires qui semblent personnalisés et écrits avec compassion, comme la lettre reçue par la sœur de M. Trottier. En réalité, toutes les lettres du genre envoyées par des courtiers et investisseurs sont similaires : on vend des services simples, précis et rapides.

Les courtiers immobiliers ont parfaitement le droit de faire de la sollicitation par courrier. Leur exercice doit toutefois tenir compte de la Loi sur le courtage immobilier et de son règlement sur la publicité. On y interdit entre autres d’« inciter une personne de façon pressante et abusive à recourir à ses services » et de « tenter d’influencer, des personnes qui peuvent être, sur le plan émotif ou physique, vulnérables du fait […] de la survenance d’un événement spécifique ».

Un signalement à l’OACIQ

Les Trottier ont aussi voulu faire cesser l’envoi du deuxième type de publicités reçues, soit celles de masse, envoyées à tout le quartier par des courtiers immobiliers vantant leurs services. Le hic : ces dernières étaient adressées à Sylvain, à sa sœur… et à leur mère.

« Chaque fois que je recevais un courrier au nom de ma mère, ça me faisait quelque chose », nous confie M. Trottier. Il a donc demandé à plusieurs reprises aux courtiers et investisseurs de cesser leurs envois publicitaires et de retirer le nom de sa mère de leurs bases de données.

En mars, six mois après la réception du premier feuillet publicitaire, la majorité des personnes contactées avait obtempéré, sauf une équipe de courtiers.

« C’était pénible. Je leur ai parlé par texto, ils ont attribué la situation à une erreur humaine et m’ont assuré que ça serait réglé », raconte M. Trottier, qui, après ces échanges, a reçu au moins deux autres publicités non ciblées, envoyées à tous les immeubles de son quartier, au nom de sa mère.

Après avoir contacté sans succès plusieurs organismes de régulation des publicités, Sylvain A. Trottier a dénoncé le courtier à l’origine des envois à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui vise à protéger le public ayant recours aux services de courtiers immobiliers. C’était la chose à faire, même si la démarche s’est révélée plus longue que prévu.

« Si une personne se sent harcelée dans ce contexte de publicité, elle pourrait dénoncer le courtier à l’OACIQ. Il est important de faire la différence entre un envoi ciblé et une sollicitation générale qui ne vise pas directement une personne en particulier », a précisé un porte-parole de l’OACIQ, qui a refusé de commenter la situation de Sylvain. C’est le syndic de l’OACIQ qui prend en charge ce type de plaintes.

L’organisme a clos le dossier de M. Trottier une première fois en avril, lui disant que l’OACIQ avait rappelé les règles en matière de publicité au courtier et à son supérieur. Insatisfait, le ludologue a soumis une demande de révision au Comité de révision des décisions du syndic.

Après plusieurs semaines sans nouvelles, convaincu que son cas avait été « classé dans la corbeille à papier », Sylvain A. Trottier a finalement été contacté en juin par une enquêtrice. Conclusion : le courtier en question recevra un avertissement écrit de la part de l’OACIQ, puisqu’il a, selon la décision communiquée à M. Trottier par courriel, « manqué à ses obligations déontologiques » en « manquant de diligence quant au retrait du nom de [sa] mère de ses registres de sollicitation comme il s’était engagé à le faire auprès de [Sylvain] ».

L’avertissement apparaîtra au dossier du courtier et pourra servir « en cas de récidive », peut-on lire dans le courriel.

« Gérer une succession, c’est gérer mille affaires différentes, sur les plans aussi bien administratif que personnel et émotif. On veut clore tout ça, mais ce genre de situation vient s’ajouter à une pile de tâches et de désagréments. C’est hyper lourd », dénonce le ludologue.

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