Le b.a.-ba de l’évaluation municipale

« La réponse courte est non », assure Danielle Pilette, professeure associée au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’Université du Québec à Montréal (UQAM).

Ce que confirme la Ville de Montréal : la valeur des propriétés a augmenté de 32,4 % en moyenne, mais la hausse des taxes applicables en 2023 se situera entre 3 et 6 %. « Une augmentation de la valeur de votre propriété ne se traduit pas automatiquement par une augmentation équivalente de votre compte de taxes municipales ou scolaires », mentionne l’administration sur son site Internet.

Établir la valeur des propriétés

En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, l’évaluation est placée sous la responsabilité d’organismes municipaux, qu’il s’agisse de grandes villes, d’agglomérations (comme Montréal, Longueuil, etc.), ou de municipalités régionales de comté (MRC). « Pour chaque municipalité du territoire concerné, l’organisme municipal responsable fait établir le rôle d’évaluation tous les trois ans par un évaluateur, dit Danielle Pilette. Le rôle d’évaluation est donc triennal et sert de base de taxation municipale pour trois exercices financiers consécutifs, quoique des modifications puissent y être apportées concernant des ajouts de valeur correspondant à de nouvelles constructions, par exemple. »  

Le rôle d’évaluation permet de faire l’inventaire de tous les immeubles situés sur un territoire et d’y indiquer la valeur de chaque propriété en fonction de sa valeur réelle ou marchande. Cet inventaire forme ce qu’on appelle « l’assiette fiscale » de la ville ou de la municipalité. Il sert de base pour l’établissement des taxes municipales et scolaires en vigueur dans la municipalité.

En clair, vos taxes foncières découlent donc du rôle d’imposition, qui lui-même dépend des conditions du marché immobilier de votre coin de pays à un moment donné dans le temps.

Prenons l’exemple de Saint-Hyacinthe : le dernier rôle triennal d’évaluation, déposé en septembre 2021, est entré en vigueur le 1^er janvier 2022. La valeur des immeubles et des terrains a été établie selon les conditions du marché qui prévalaient au 1^er juillet 2020, soit près de 15 mois avant l’établissement du rôle. Les valeurs déterminées en juillet 2020 ont servi de base pour le calcul des taxes municipales des trois années à venir, soit 2022, 2023 et 2024.

À Montréal, la valeur des biens fonciers a été établie au 1^er juillet 2021. Le rôle le plus récent a été déposé en septembre 2022 et servira de base pour fixer les taxes municipales des trois prochaines années (2023 à 2025).

Incidence sur les comptes de taxes

En moyenne, la hausse des comptes de taxes oscille entre 2 et 3 % par année. Les fortes hausses de la valeur des maisons depuis une décennie ne se traduisent pas en fortes hausses des taxes foncières. « Il n’y a pas de corollaire direct », soutient M^me Pilette.

En fait, les villes ont même plutôt baissé leur taux de taxation. Celui-ci se calcule selon un coût x du 100 $ d’évaluation municipale. À Montréal, par exemple, le taux s’est déjà établi à 1,25 $ du 100 $ d’évaluation, alors qu’il tourne actuellement autour de 1 $. Mais, comme il s’applique à des bâtiments et terrains dont la valeur est en forte hausse, le montant total des taxes municipales est, de fait, plus élevé.

Comment estimer la valeur d’une résidence ?

Pour établir la valeur d’une propriété, l’évaluateur tient compte des conditions du marché et de facteurs tels que la localisation, la superficie du terrain, la dimension de la résidence et des bâtiments, l’âge de la propriété, la qualité de la construction et les revenus générés par l’immeuble, s’il y en a. La loi prévoit aussi que les modifications importantes apportées à une maison doivent être indiquées pour en ajuster la valeur.

La loi oblige également un propriétaire à faire visiter sa résidence à l’évaluateur si celui-ci le demande, pour être en mesure de mettre à jour le dossier. La loi prévoit l’inspection des immeubles tous les neuf ans.

Contester son évaluation

Il est possible de contester votre évaluation municipale si, par exemple, vous êtes en désaccord avec l’évaluation foncière qui a été faite de votre résidence ou que les renseignements inscrits sur le rôle d’évaluation ne sont pas exacts.

Les demandes de révision doivent se faire dans une période précise en lien avec le dépôt du rôle de votre ville ou municipalité. La procédure n’est pas gratuite. Elle est inscrite sur l’avis que vous avez reçu.

À Montréal, par exemple, la date limite pour contester votre avis est le 30 avril 2023 pour le rôle 2023-2025, et les frais varient de 75 à 1 050 $, selon la valeur de la propriété.

Les nouveaux propriétaires d’une résidence existante, quant à eux, doivent attendre le prochain rôle pour demander une révision, bien que certaines exceptions soient prévues. En cas de différend, c’est le Tribunal administratif du Québec qui tranche. Le processus peut se faire en personne, par courrier ou par courriel, mais il faut d’abord remplir un formulaire disponible sur le site de la ville ou municipalité.