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Rembourser une hypothèque avant terme: gare aux pénalités salées!

Par Mise en ligne : 19 novembre 2015

Assurance habitation: tout ce qu'il faut savoir sur les exclusions

Vous devez vous libérer de votre hypothèque avant la fin de votre contrat avec votre institution financière ? Attention : cette opération pourrait vous coûter cher.

éparation, perte d’emploi, déménagement… Plusieurs situations peuvent faire en sorte que vous deviez rembourser votre hypothèque avant terme. Mauvaise nouvelle: les institutions financières imposent alors une pénalité, aussi appelée frais de remboursement anticipé ou indemnité, pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars.

Pourquoi? Pour compenser les pertes que l’institution subit, explique Denis Doucet, directeur à l’agence hypothécaire Multi-Prêts: «Les banques transforment les prêts hypothécaires qu’elles octroient en produits financiers et versent des intérêts aux investisseurs à même les intérêts que vous payez. Si vous remboursez votre hypothèque avant terme, elles continuent quand même à verser ces intérêts. La pénalité les dédommage.»

Calcul de la pénalité Vous brisez votre contrat un an avant l’échéance, alors qu’il vous reste 120 000 $ à payer ? Pour calculer votre pénalité, votre institution financière utilisera une des deux formules suivantes et, selon le résultat, elle vous réclamera le montant le plus élevé:

• Le montant équivalent à trois mois d’intérêts. C’est généralement le calcul choisi si vous avez une hypothèque à taux variable. Si votre taux est de 5 % au moment du bris du contrat, la pénalité sera de 1 500 $ (120 000 $ x 5 % ÷ 4, car trois mois représentent le quart d’une année). 

• Le différentiel de taux d’intérêt, c’est-à-dire l’écart entre le taux qui était en vigueur à la signature du contrat et le taux qui s’applique au moment de vous libérer de l’hypothèque, pour la période restante (ou tout autre taux prévu au contrat). Si votre taux au contrat était de 5 % et le taux désormais affiché pour un an est de 3 %, le différentiel sera de 2 %. La pénalité s’élèvera donc à 2 400 $ (120 000 $ x 2 % x 1 an).

Frais supplémentaires

Si vous avez reçu des «cadeaux» de la part de votre institution à titre d’incitatifs au moment de la signature du contrat – paiement des frais de notaire, rabais de taux, etc. –, celle-ci pourrait exiger le remboursement de ces sommes, en totalité ou en partie. De plus, des frais d’administration généraux peuvent s’ajouter « s’ils sont prévus au contrat », indique Clarisse N’kaa, avocate et conseillère budgétaire chez Option consommateurs.
Vous pouvez estimer la pénalité à payer au moyen du calculateur disponible sur le site de votre institution financière ou demander à votre agent hypothécaire de faire le calcul pour vous. Le résultat sera le même. Mais attention, l’estimation sera basée sur le taux d’intérêt affiché le jour du calcul.

«Certains ont une surprise lorsqu’ils passent chez le notaire pour la quittance, parce qu’entre-temps, le taux a changé», précise l’avocate. C’est le notaire qui fait le calcul final.

Comment réduire ou éviter la pénalité

La plupart des institutions prévoient la possibilité d’effectuer chaque année un remboursement anticipé variant entre 5 et 25 % de votre prêt, en plus des versements réguliers.

«Certains prêteurs déduisent ce montant autorisé du calcul de la pénalité lorsque vous remboursez votre hypothèque au complet», précise Denis Doucet. Ainsi, si par exemple vous pouvez effectuer un remboursement anticipé de 5 % sur votre prêt auquel il reste 120 000 $ à rembourser, soit 6 000 $, la pénalité sera calculée sur les 114 000 $ restants.

Si cette modalité est inscrite à votre contrat, assurez-vous que votre institution en tienne compte dans son calcul. Par ailleurs, si vous achetez une nouvelle maison et faites appel au même prêteur hypothécaire, celui-ci pourrait accepter de réduire la pénalité, voire de l’annuler, afin de vous garder comme client.

«C’est alors une question de négociation», conclut Clarisse N’kaa. Enfin, si vous avez opté pour une hypothèque transférable sur une autre propriété au sein de la même institution financière, vous éviterez la pénalité.
Selon l’Association des banquiers canadiens, plus de 4,6 millions de prêts hypothécaires étaient en vigueur dans 10 grandes banques canadiennes en mai 2015.

Ressource utile

Consultez cette section du site de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. 

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