Copropriété : Québec précise les obligations des syndicats

Par Marie-Eve Shaffer

31 juillet 2025

Copropriété : Québec précise les obligations des syndicats

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Le règlement tant attendu sur la gestion des copropriétés est enfin publié. Le gouvernement du Québec apporte des précisions sur les obligations des syndicats de copropriété en ce qui concerne le carnet d’entretien, l’évaluation du fonds de prévoyance et l’attestation sur l’état de l’immeuble.

Depuis 2018, plusieurs projets de loi ont été adoptés à l’Assemblée nationale pour resserrer la gestion des copropriétés. Par exemple, les syndicats de copropriété ont l’obligation de souscrire une assurance de dommages et de responsabilité civile et doivent disposer d’un fonds d’autoassurance pour être en mesure de payer une franchise à l’assureur ou la réalisation de travaux, si leur coût est inférieur.

Le milieu de la copropriété savait depuis 2019 que de nouvelles exigences s’ajouteraient : la production d’un carnet d’entretien, l’évaluation du fonds de prévoyance et l’envoi d’une attestation sur l’état de l’immeuble sur demande. Les copropriétaires et les gestionnaires de copropriété sont maintenant fixés sur les règles entourant ces exigences avec la publication du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, qui entre en vigueur le 14 août prochain.

Carnet d’entretien

Dans le projet de loi 16, adopté en 2019, le gouvernement du Québec exigeait que les syndicats de copropriété se dotent d’un carnet d’entretien. Celui-ci doit détailler les travaux d’entretien à réaliser dans les parties communes et les parties privatives dont la responsabilité incombe au syndicat de copropriété. Le carnet doit aussi contenir toutes les informations pertinentes à ce sujet (les dates d’installation des appareils, des équipements et des matériaux, les contrats de garantie, les manuels d’entretien, etc.).

Le nouveau règlement précise que la production et la révision du carnet d’entretien doivent être confiées à un membre d’un ordre professionnel :

Ordre des ingénieurs du Québec
Ordre des évaluateurs agréés du Québec
Ordre des architectes du Québec
Ordre des technologues professionnels du Québec

Le carnet d’entretien est mis à jour tous les ans par le conseil d’administration, mais il est révisé tous les 5 ans par un professionnel autorisé. Les petites copropriétés de huit logements ou moins peuvent effectuer cette révision tous les 10 ans.

Bon à savoir : les carnets d’entretien produits dans les deux dernières années sont valides pour une période de cinq ans, selon le règlement. Les copropriétés qui ne l’ont pas fait ont jusqu’au 14 août 2028 pour s’acquitter de cette tâche.

Étude du fonds de prévoyance

Le milieu de la copropriété attendait également des détails sur l’évaluation du fonds de prévoyance. Celle-ci a pour but d’estimer les coûts des réparations majeures à effectuer.

Les syndicats doivent procéder à l’évaluation du fonds de prévoyance « minimalement tous les cinq ans », selon le règlement. Comme pour le carnet d’entretien, les copropriétés ont jusqu’au 14 août 2028 pour réaliser cette étude alors que celles qui l’ont fait dans les deux dernières années doivent planifier un délai de cinq ans pour la renouveler.

Les professionnels qui peuvent effectuer cette tâche sont les mêmes que ceux qui produisent et révisent le carnet d’entretien. S’y ajoutent les membres de l’Ordre des comptables professionnels agréés (CPA) du Québec.

Attestation sur l’état de l’immeuble

Les personnes qui souhaitent acheter une copropriété peuvent demander une attestation sur l’état de l’immeuble au syndicat de copropriété. Celui-ci dispose de 15 jours pour remettre le document.

Le nouveau règlement précise toutes les informations que doit contenir cette attestation :

Le montant du fonds de prévoyance ainsi que des détails sur son évaluation
Les charges communes et les contributions spéciales demandées au cours des trois dernières années
Les liquidités de la copropriété
Les surplus ou les déficits enregistrés depuis trois ans
Le budget de l’année en cours
Une preuve des assurances de la copropriété
Le montant du fond d’autoassurance
Modifications à la déclaration de copropriété depuis trois ans

L’acheteur potentiel doit être avisé des sinistres qui sont survenus dans les cinq dernières années ainsi que des réparations majeures qui ont été réalisées et celles à effectuer dans la prochaine décennie. S’il y a des litiges en cours, il doit en être informé.

Cette attestation est transmise après la signature d’une promesse d’achat. Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a soulevé « des préoccupations en matière d’efficacité et de cohérence, lors de la mise en marché d’une unité privative ». Selon le RGCQ, d’autres modifications législatives seront nécessaires.

Qui vérifiera le fonctionnement des copropriétés ?

Aucune structure gouvernementale ne sera responsable de vérifier que chaque propriété dispose d’un carnet d’entretien et d’une évaluation récente de son fonds de prévoyance. Le gouvernement du Québec s’en remet à « la loi du marché ».

« Les assureurs exigent déjà une étude du fonds de prévoyance », indique la Société d’habitation du Québec (SHQ). La SHQ souligne par ailleurs que des institutions financières pourraient refuser un prêt hypothécaire à l’acheteur d’une unité se trouvant dans une copropriété non conforme.

« Pour l’attestation sur l’état de l’immeuble, des jugements ont déjà été rendus pour des cas où un vendeur avait omis de prévenir l’acheteur de certains éléments pouvant affecter la valeur du condo, comme une cotisation spéciale », rapporte la Société d’habitation du Québec.