Acheter de l’immobilier pour louer : encore une bonne idée ?

Vous connaissez peut-être dans votre entourage des personnes se vantant de posséder des « portes », autrement dit, ils sont propriétaires d’appartements qu’ils mettent en location. À les entendre, ce type d’investissement est la voie royale vers une richesse assurée et pour se bâtir une retraite dorée.

Toutefois, on n’est plus au temps des bas taux d’intérêt et des propriétés à coût raisonnable. Beaucoup d’eau a coulé sous les ponts, et ce qui semblait être un investissement payant et sans risque est devenu beaucoup moins attrayant. « Les prix médians sur les plex à Montréal ont grimpé de 7 % en un an et atteignent environ 777 000 $. Dans ces conditions, rentabiliser son achat avec des loyers est devenu un exploit », affirme Fabien Major, professionnel de la finance et chroniqueur en finances personnelles. 

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Le jeu n’en vaut pas la chandelle

La preuve ? Fabien Major a fouillé dans la base de données Centris. Il y a déniché un duplex construit en 1952 dans l’arrondissement Côte-des-Neiges, à Montréal, vendu au prix de 1,09 million de dollars, ce qui est relativement représentatif du marché montréalais. 

Les revenus bruts anticipés en loyers sont évalués à 22 800 $ par année. « Si on calcule le multiplicateur du revenu brut — le MRB, soit le prix d’achat divisé par le revenu brut annuel —, avec de tels montants, on obtient 48. Cela signifie qu’il faudra 48 ans pour rentabiliser son achat », explique-t-il, ajoutant que la plupart des experts du domaine se désintéressent d’un immeuble dès que le prix demandé dépasse 15 fois les loyers annuels. Ici, on est à plus de trois fois ce ratio ! 

« Si vous concluez cette transaction, vous immobilisez dès lors un capital de 1,09 million de dollars pour lequel vous obtenez un rendement de 2,07 % avant frais, intérêts, taxes municipales et impôts. Le rendement est trop faible et certains comptes chèques sont même plus avantageux », fait remarquer Fabien Major. Autrement dit, le jeu n’en vaut vraiment pas la chandelle.

Il cite, en exemple, le cas d’un jeune couple de sa connaissance ayant fait l’acquisition de quelques « portes ». Les salaires de ces deux personnes suffisent à peine pour effectuer les rénovations et travaux d’entretien nécessaires dans leurs appartements en location. Avec la hausse rapide des taux d’intérêt des dernières années, les loyers ne suffisent pas non plus à éponger le remboursement du prêt hypothécaire. Résultat : cet investissement qui devait les rendre riches est plutôt en train de les appauvrir, en plus d’être une source de souci constant. 

Des options d’investissement

De l’avis de Fabien Major, à ce compte-là, mieux vaut investir son argent dans des produits plus lucratifs qui, en plus, ne nécessitent pas de sacrifier ses fins de semaine à changer des robinets ou à repeindre des logements… 

Quelles options envisager ? Un choix peu risqué, comme les obligations d’entreprises canadiennes, procure souvent des rendements dépassant 6 %. « Les actions d’entreprises canadiennes dans les secteurs de l’énergie, des services publics et des services financiers sont aussi très attrayantes. On peut espérer un rendement de 6 à 9 % », illustre Fabien Major.

Les fiducies de placement immobilier (les FPI, REIT en anglais) permettent également d’investir en immobilier, sans se casser la tête, en offrant des rendements intéressants — actuellement aux alentours de 5 à 6 % — et une appréciation du capital.

Enfin, les fonds communs de placement et les fonds négociés en bourse (FNB) permettent de déléguer la gestion du portefeuille et de moduler le risque — et les rendements — en fonction de sa composition. 

Conclusion : avant de plonger dans l’immobilier locatif, mieux vaut se renseigner et faire ses calculs. Actuellement, les bonnes occasions ne courent plus les rues, et il faudra attendre que le contexte change résolument avant que cela ne redevienne un investissement rentable.

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