Quel type de condo choisir ?

Les nouveaux logements en copropriété annoncés par les promoteurs peuvent se trouver soit dans des immeubles neufs, soit dans des immeubles existants convertis en condos. Attention : même si ces deux types de construction ont plusieurs caractéristiques en commun, la conversion d’une ancienne usine ou d’un immeuble locatif exige des mises à niveau de la qualité du bâtiment qui peuvent avoir été négligées. À noter qu’on trouve sur le marché aussi bien des duplex ou des triplex convertis en immeubles de copropriété que des usines ou d’anciennes écoles.

Chaque type d’immeuble comporte des avantages et des inconvénients. Les données ci-dessous vous aideront à orienter votre recherche en comparant les nouveaux condos vendus par un promoteur avec ceux, plus anciens, proposés à la revente.

Immeuble neuf

Par immeuble neuf, on considère ici de condos vendus uniquement sur plan, pendant la construction ou la conversion en copropriété.

Les avantages

• Grand choix de logements.

• Possibilité, dans certains cas, d’adapter l’intérieur avant la fin des travaux.

• Agencement intérieur moderne.

• Application des normes de construction les plus récentes.

• Cachet particulier, patrimonial ou vintage, dans le cas des logements convertis.

• Possibilité que l’immeuble soit assujetti à un Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui s’applique aussi aux parties communes.

Les inconvénients

• La date de livraison peut être modifiée pendant la construction.

• La visualisation du produit fini n’est possible que sur plan.

• Le promoteur exigera un acompte dès la signature de la promesse d’achat.

• La déclaration de copropriété est souvent incomplète et difficile à obtenir ; toutefois, une note d’information doit être remise à l’acheteur lors de la signature du contrat préliminaire et elle doit contenir une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété, même à l’état d’ébauche.

• Les charges communes du syndicat sont généralement sous-estimées. Les modifications apportées à la loi en 2019 prévoient que le promoteur peut être appelé, à certaines conditions, à rembourser des sommes au syndicat si celles qu’il a prévues au budget prévisionnel sont insuffisantes.

• Il faut payer la TPS et la TVQ (l’acheteur peut avoir droit à des remboursements à certaines conditions).

• Le condo n’ayant pas encore d’évaluation foncière, le montant des taxes est incertain.

• Le déménagement est parfois fait avant que l’ensemble des parties communes soient terminées (tapis dans les corridors, peinture, installations communes, piscine, etc.).

• Dans le cas d’un logement converti, la mise à niveau de certains matériaux de construction et de la structure de l’immeuble peut avoir été négligée parce que trop coûteuse. Les copropriétaires risquent donc d’avoir des travaux à faire. Un rapport d’expert doit toutefois être remis par le propriétaire à l’acheteur éventuel, et indiquer notamment l’état d’usure des parties communes de l’immeuble, les réparations majeures susceptibles d’être nécessaires dans un délai de cinq ans et l’estimation de leur coût. De plus, le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s’applique pas dans le cas d’un logement converti, rénové ou comportant plus de quatre parties privatives superposées.

Immeuble neuf déjà construit

Les avantages

• Pas de travaux majeurs à prévoir à court terme.

• Les immeubles ayant au plus quatre logements superposés sont obligatoirement couverts par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Les inconvénients

• Possibilités de défauts de construction à faire corriger par le promoteur.

• Incertitude quant au montant des impôts fonciers.

Condo en revente dans un immeuble existant

Les avantages

• Possibilité de visiter l’appartement, l’immeuble et le terrain aménagé.

• Possibilité d’obtenir de l’information sur la qualité d’administration de la copropriété (procès-verbaux, états financiers, fonds de prévoyance, fonds d’auto assurance).

• Possibilité de s’informer à l’avance au sujet de l’ambiance du voisinage et de la manière dont se déroulent les assemblées de copropriétaires.

• Possibilité de consulter l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien si ceux-ci sont faits.

• Information disponible sur les conditions d’assurance de l’immeuble.

Les inconvénients

• Imposition possible d’une contribution spéciale pour les travaux majeurs, surtout si l’immeuble a plus de 15 ans.

• Design intérieur qui peut être vieillot.

• Frais de chauffage parfois plus élevés.

Cet article a été rédigé à partir du guide Copropriété, réalisé en collaboration avec la Chambre des notaires, et disponible dans notre boutique.