Modifier ou rénover son condo

Vous souhaitez faire des travaux chez vous
Le conseil d’administration veut modifier les parties communes
Le cas des parties communes à usage restreint

Vous souhaitez faire des travaux chez vous 

Que vous soyez sur le point d’emménager dans votre nouveau condo ou que vous y habitiez déjà, n’allez pas trop vite en besogne si vous voulez faire des rénovations. En effet, il est très possible que vous deviez d’abord obtenir certaines autorisations puisque, même à l’intérieur de votre appartement, vous n’êtes pas entièrement « maître des lieux ». Par conséquent, vous devez avant tout consulter la déclaration de copropriété afin de vérifier les autorisations requises dans votre cas. 

Des travaux qui auraient un impact sur les droits des autres copropriétaires, sur les parties communes ou sur la destination de l’immeuble doivent en effet être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Cela dit, le conseil d’administration a généralement l’autorité nécessaire pour approuver les projets qui lui sont présentés. Par prudence, les administrateurs peuvent néanmoins exiger de consulter les plans et devis des modifications prévues, surtout lorsque celles-ci comportent des changements dans la disposition intérieure du logement ou des travaux de plomberie et d’électricité. Un professionnel du bâtiment doit alors être consulté, aux frais du copropriétaire. En collaborant avec les administrateurs dès le début, vous vous assurerez que votre dossier sera complet lors de sa soumission pour approbation finale. Les permis requis par la municipalité doivent également être obtenus. 

De nombreuses raisons justifient que le conseil d’administration soit impliqué dans des travaux réalisés à l’intérieur d’une partie privative. Il peut ainsi : 

• évaluer l’impact des modifications ou des rénovations sur l’ensemble de la copropriété et les droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’insonorisation ; 
• convoquer une assemblée générale si les copropriétaires doivent approuver une partie des travaux ou être consultés sur les cotisations spéciales ; 
• s’assurer que les normes de construction sont respectées ; 
• s’assurer que les travaux sont réalisés par des entrepreneurs compétents ; 
• aviser les résidents des inconvénients temporaires pendant les travaux. 

Voici quelques exemples de travaux réalisés dans une partie privative susceptibles d’affecter l’ensemble de la copropriété. 

Installation d’un revêtement de plancher dur (bois ou céramique) en remplacement d’un tapis. Le niveau d’insonorisation est réduit dans le cas des bruits d’impact et aériens. Les normes à respecter peuvent se trouver dans la déclaration de copropriété. À noter : le remplacement d’un plancher dur par un autre peut aussi avoir des impacts sur les travaux s’ils ne sont pas faits dans les règles de l’art. 

Déplacement ou remplacement d’un bain ou d’une douche. L’écoulement de l’eau dans la nouvelle tuyauterie peut devenir plus bruyant et incommoder les voisins. 

Remplacement de la hotte de cuisine par un modèle plus performant. La pression dans le conduit d’évacuation peut être perturbée, ce qui peut contribuer à la propagation des odeurs dans les autres logements utilisant le même conduit. 

Nouveaux emplacements des électroménagers dans la cuisine. L’installation de nouveaux branchements électriques dans le mur mitoyen avec le corridor public peut compromettre la performance du mur coupe-feu. 

Démolition de cloisons intérieures pour créer un espace ouvert réunissant plusieurs pièces. La partie privative peut contenir un mur porteur, c’est-à-dire une partie commune faisant partie de la structure de l’immeuble. Or, toute modification au mur porteur risque d’affecter la sécurité du bâtiment. 

Le conseil d’administration veut modifier les parties communes 

En tant que copropriétaire, vous devrez parfois voter en assemblée générale l’autorisation de faire des travaux de transformation ou d’amélioration dans les parties communes de l’immeuble. À d’autres occasions, vous constaterez que le conseil d’administration procède à des travaux qui n’ont pas été approuvés en assemblée générale. Comment savoir quand un vote est requis et quand il ne l’est pas ? 

Outre les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, les administrateurs sont souvent préoccupés par sa modernisation et par l’amélioration de son apparence, surtout quand la construction date de plusieurs années. Ils pourraient donc être amenés, par exemple, à réfléchir à des questions telles que : 

• la décoration de l’entrée de l’immeuble, qui peut avoir un impact important sur la valeur marchande des condos ; 
• le changement de vocation de certains espaces communs, par exemple un sauna qui n’est plus utilisé ; 
• la rénovation de l’intérieur des ascenseurs ; 
• l’amélioration de l’aménagement paysager autour de l’immeuble ; 
• le remplacement des trottoirs endommagés par du pavé de béton ; 
• l’installation d’une salle d’exercice dotée d’appareils d’entraînement ; 
• le changement du système de vidéosurveillance ; 
• la remise en état des balcons ; 
• etc. 

Les copropriétaires doivent se prononcer sur ce type de travaux s’ils représentent une amélioration ou une transformation (soit plus qu’un simple remplacement des parties communes pour cause d’usure) ou s’ils représentent un changement à la destination de l’immeuble. La loi prévoit en effet que les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes et la répartition du coût de ces travaux doivent être approuvés par des copropriétaires représentant les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les travaux de mise aux normes échappent à cette règle et sont décidés par le conseil d’administration. 

Le concept d’amélioration n’est cependant pas toujours facile à interpréter, surtout quand les matériaux d’origine ne sont plus offerts ou ont été remplacés par d’autres de meilleure qualité, ou encore que les normes de construction sont devenues plus exigeantes (comme dans les exemples du système de sécurité et de la réparation du béton des balcons). Certains travaux de transformation (l’élimination du sauna ou la création d’une salle d’exercice physique) pourraient quant à eux être interprétés comme affectant la destination de l’immeuble. Si tel était le cas, l’approbation de l’assemblée des copropriétaires agissant à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés est nécessaire. 

En cas de doute sur la nature de travaux importants à effectuer, les administrateurs devraient demander l’avis d’un conseiller juridique et de professionnels du bâtiment. Si une contribution spéciale est requise pour les payer, ils doivent consulter l’assemblée des copropriétaires. Si, en outre, les travaux comportent des éléments de transformation ou d’amélioration, un vote devrait être tenu. 

Dans la pratique, des litiges peuvent survenir si les administrateurs procèdent à des travaux importants, interprétés comme des travaux d’amélioration ou de transformation par les copropriétaires, sans d’abord obtenir l’autorisation de ces derniers. L’utilisation du fonds de prévoyance pour payer ces travaux peut aussi être contestée. Le syndicat et son conseil d’administration pourraient alors être poursuivis en justice pour avoir outrepassé leurs pouvoirs. Si le juge donne raison aux copropriétaires, il pourrait ordonner que l’équivalent des sommes dépensées soit versé au fonds de prévoyance. 

Le cas des parties communes à usage restreint 

La déclaration de copropriété définit les parties communes à usage restreint. Ainsi, vous avez probablement l’usage exclusif du balcon ou de la terrasse attenants à votre condo, des fenêtres et portes d’entrée de l’appartement, ainsi que d’une case de rangement et d’un espace de stationnement, dans certains cas, lorsque ces espaces ne sont pas privatifs. 

Toutefois, cela ne signifie pas pour autant que vous êtes complètement libre d’utiliser à votre convenance ces parties communes à usage restreint. La modification ou l’amélioration des balcons, des fenêtres, des portes et des cases de rangement, entre autres, sont en effet soumises aux mêmes règles que l’ensemble des parties communes. Vous devrez donc obtenir l’autorisation de faire vos travaux par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Voici quelques exemples de changements effectués par des copropriétaires dans leurs parties communes à usage restreint qui pourraient être contestés par le syndicat s’ils étaient faits sans autorisation. 

Sur un balcon. Vous avez mis un tapis ou des carreaux de céramique, posé des treillis pour bénéficier d’une plus grande intimité, suspendu une toile solaire ou un auvent pour vous protéger du soleil, installé le compresseur du système de climatisation du condo, ce qui a nécessité la perforation de l’enveloppe de l’immeuble pour faire passer les conduits, ou encore vous avez fermé votre balcon pour en faire une verrière ou vous l’avez agrandi. 

Sur une terrasse et dans la cour. Vous avez placé un bain à remous sur le plancher, réalisé un « aménagement paysager » dans le jardin ou construit une remise pour le rangement. 

Dans l’espace de stationnement. Vous avez ajouté des cloisons et une porte pour vous fabriquer un garage privé. 

Concrètement, quelques syndicats ont lancé des procédures judiciaires pour réclamer que les copropriétaires remettent les parties communes à usage restreint dans leur état initial. Dans chaque cas, les juges ont interprété les changements apportés en fonction des concepts de transformation, d’amélioration ou de modification à la destination de l’immeuble utilisés dans la déclaration de copropriété. Ils n’ont pas toujours donné raison aux syndicats et, parfois, les copropriétaires ont pu conserver les ajouts apportés sur leur balcon ou à leur terrasse, et ce, même s’ils n’avaient obtenu aucune autorisation. En revanche, dans d’autres cas, le syndicat a eu gain de cause. 

Pour s’épargner une longue (et potentiellement coûteuse) procédure, un copropriétaire désireux de procéder à une modification de ses parties communes à usage restreint doit donc lire attentivement la déclaration de copropriété décrivant les règles qui régissent leur utilisation. Avant de lancer les travaux, il doit aussi discuter avec les membres du conseil d’administration des changements que ceux-ci impliquent. Ce point est important, car dans l’hypothèse où ces transformations causeraient des dommages à l’immeuble ou son usure prématurée, l’ensemble des copropriétaires pourrait avoir à en assumer les conséquences financières. En outre, si un changement dans une partie commune à usage restreint devait augmenter les risques au chapitre de la responsabilité civile du syndicat, l’assureur devrait en être averti. Il est donc logique et normal que l’assemblée des copropriétaires ait son mot à dire. 

Cet article a été rédigé à partir du guide Copropriété, réalisé en collaboration avec la Chambre des notaires, et disponible dans notre boutique.