Copropriété : 5 pièges à éviter

Pi&egrave;ge no 1 : ne pas lire la d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute;Pi&egrave;ge no 2 : mal &eacute;valuer la situation financi&egrave;re de la copropri&eacute;t&eacute;Pi&egrave;ge no 3 : ignorer le carnet d&rsquo;entretienPi&egrave;ge no 4 : ne pas vous int&eacute;resser aux assurancesPi&egrave;ge no 5 : ne pas vous renseigner sur le conseil d&rsquo;administrationLes lois 141 et 16, adopt&eacute;es en 2018 et 2019, ont resserr&eacute; le cadre l&eacute;gal en mati&egrave;re de droit de la copropri&eacute;t&eacute; au Qu&eacute;bec afin de prot&eacute;ger les futurs propri&eacute;taires de condos contre les achats malheureux. &laquo; Il y a eu beaucoup d&rsquo;exp&eacute;riences d&eacute;sastreuses dans la derni&egrave;re d&eacute;cennie, surtout dans les copropri&eacute;t&eacute;s de moins de 10 unit&eacute;s, souvent g&eacute;r&eacute;es &agrave; la bonne franquette &raquo;, observe Nathalie B&eacute;gin, courti&egrave;re immobili&egrave;re agr&eacute;&eacute;e et directrice de l&rsquo;agence RE/MAX Alliance &amp; Pro-Commercial. Malgr&eacute; tout, les gens magasinent toujours par coups de c&oelig;ur, s&eacute;duits par une mise en march&eacute; simple. &laquo; Plusieurs ne r&eacute;alisent pas qu&rsquo;habiter en copropri&eacute;t&eacute; est assorti de responsabilit&eacute;s et de contraintes &raquo;, d&eacute;plore Me Stefania Chianetta, avocate experte en copropri&eacute;t&eacute;, arbitre et m&eacute;diatrice accr&eacute;dit&eacute;e.Compte tenu de la fr&eacute;n&eacute;sie actuelle qui caract&eacute;rise le march&eacute; immobilier, vous gagnez plus que jamais &agrave; prendre connaissance des pi&egrave;ges que voici.Pi&egrave;ge no 1 : ne pas lire la d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute;Vous avez enfin trouv&eacute; le condo de vos r&ecirc;ves; celui qui vous permettra de travailler de chez vous. Ne faisant ni une ni deux, vous d&eacute;posez une promesse d'achat qui est accept&eacute;e. Une fois devant le notaire, vous perdez cependant vos illusions : vous apprenez qu&rsquo;il vous sera impossible de recevoir des clients &agrave; votre domicile, chose souvent requise dans le cadre de vos fonctions. Le tout est pourtant sp&eacute;cifi&eacute; en toutes lettres dans la d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute;, dont on vient de vous remettre une copie officielle. Ce document &ndash; qui a pour fonction d&rsquo;organiser et de r&eacute;glementer jusque dans les fins d&eacute;tails la vie collective des copropri&eacute;taires et occupants de l&rsquo;immeuble &ndash; r&eacute;v&egrave;le aussi que fumer dans les aires communes est prohib&eacute; et que la location &agrave; court terme sur des plateformes de type Airbnb est d&eacute;fendue.&Agrave; v&eacute;rifier avant l&rsquo;achatLisez la d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute;, un document que vous pouvez obtenir bien avant l&rsquo;&eacute;tape de la signature de l&rsquo;acte d&rsquo;achat. &laquo; La loi oblige d&eacute;sormais le regroupement de copropri&eacute;taires &agrave; remettre au promettant-acheteur tous les documents lui permettant de faire un choix &eacute;clair&eacute;. Ce registre, que tous les syndicats de copropri&eacute;t&eacute; sont tenus d'assurer, inclut non seulement la d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute;, mais aussi les proc&egrave;s-verbaux des derni&egrave;res assembl&eacute;es, les &eacute;tats financiers de la copropri&eacute;t&eacute; et le carnet d&rsquo;entretien de l&rsquo;immeuble &raquo;, &eacute;num&egrave;re Me Yves Joli-C&oelig;ur, qui est avocat sp&eacute;cialis&eacute; en droit de la copropri&eacute;t&eacute;, en plus d'&ecirc;tre fondateur et secr&eacute;taire g&eacute;n&eacute;ral du Regroupement des gestionnaires et copropri&eacute;taires du Qu&eacute;bec (RGCQ). Les documents vous seront normalement fournis dans un d&eacute;lai de trois &agrave; quatre jours, &agrave; vos frais.Concentrez-vous sur les deux premi&egrave;res parties de la d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute;, soit l&rsquo;acte constitutif et le r&egrave;glement de l&rsquo;immeuble. L&rsquo;acte constitutif d&eacute;finit les limites des parties privatives (votre appartement) et des parties communes (corridors, ascenseur, etc.). Il &eacute;tablit aussi la valeur relative de chaque fraction de l&rsquo;immeuble, qui d&eacute;termine le pourcentage des charges communes &agrave; assumer, c'est-&agrave;-dire les diff&eacute;rents frais relatifs &agrave; la copropri&eacute;t&eacute; et &agrave; l&rsquo;immeuble (par exemple ceux pour les r&eacute;novations et l'entretien).Le syndicat de copropri&eacute;t&eacute; fonctionne comme une d&eacute;mocratie dans laquelle chacun a son droit de vote, qu'il peut exercer lors d'assembl&eacute;es de copropri&eacute;taires. L'acte constitutif permet en ce sens de fixer le nombre de voix allou&eacute; &agrave; chacun des copropri&eacute;taires lors des votes. Finalement, l'acte constitutif pr&eacute;cise les pouvoirs et les devoirs respectifs du conseil d&rsquo;administration et du syndicat de copropri&eacute;taires. En somme, les administrateurs &eacute;lus en assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale g&egrave;rent les affaires du syndicat, qui, lui, est responsable de la prise de d&eacute;cisions.Le r&egrave;glement de l&rsquo;immeuble d&eacute;crit, pour sa part, les r&egrave;gles de la vie quotidienne. Par exemple, il vous indique s&rsquo;il vous est possible d&rsquo;avoir des animaux de compagnie chez vous. Une r&egrave;gle d&rsquo;or : ne vous fiez pas &agrave; un tiers, comme un courtier immobilier, pour vous r&eacute;sumer le document. &laquo; Il ne peut pas deviner tous les besoins de ses clients, souligne Nathalie B&eacute;gin. Et ces derniers n'aident en rien leur cause : ils ont la f&acirc;cheuse tendance &agrave; lire les documents en diagonale. &raquo;Que faire si vous &ecirc;tes tomb&eacute; dans le pi&egrave;ge?La d&eacute;claration de copropri&eacute;t&eacute; est un contrat. Une fois que vous l'avez sign&eacute;, vous avez l&rsquo;obligation de vous y conformer. Le bris de vos engagements vous expose &agrave; des recours et &agrave; des poursuites de la part d&rsquo;un copropri&eacute;taire, du syndicat de l&rsquo;immeuble, voire de l&rsquo;assureur de l&rsquo;un ou l&rsquo;autre. La moindre modification &agrave; cette d&eacute;claration doit &ecirc;tre adopt&eacute;e par les copropri&eacute;taires en assembl&eacute;e.Pi&egrave;ge no 2 : mal &eacute;valuer la situation financi&egrave;re de la copropri&eacute;t&eacute;Entre deux copropri&eacute;t&eacute;s a priori identiques, vous optez finalement pour celle dont les frais d&rsquo;entretien (ou de condo) sont les plus bas : &agrave; peine 100 $ par mois! Mal vous en prit : une ann&eacute;e apr&egrave;s avoir emm&eacute;nag&eacute;, la charpente de l&rsquo;immeuble, rong&eacute;e par les fourmis charpenti&egrave;res, doit &ecirc;tre remplac&eacute;e &agrave; grands frais. Pas de chance : le fonds vou&eacute; au financement de certains travaux &agrave; faire dans les parties communes de la copropri&eacute;t&eacute;, ou fonds de pr&eacute;voyance, est plus maigre que vous l&rsquo;aviez cru et ne suffit pas &agrave; &eacute;ponger la facture, ce qui force le conseil d&rsquo;administration &agrave; proc&eacute;der &agrave; un appel de fonds aupr&egrave;s de chacun des copropri&eacute;taires. &Agrave; cette cotisation sp&eacute;ciale s&rsquo;ajoute une hausse des charges communes, qui passent &agrave; 250 $ par mois. C&rsquo;est qu&rsquo;il faut bien renflouer le fonds de pr&eacute;voyance &ndash; d&eacute;sormais &agrave; sec &ndash;, en plus de continuer &agrave; alimenter celui d&rsquo;exploitation, consacr&eacute; aux d&eacute;penses relatives aux op&eacute;rations courantes du syndicat de copropri&eacute;taires...&Agrave; v&eacute;rifier avant l&rsquo;achat&Eacute;tudiez le plus r&eacute;cent bilan financier de la copropri&eacute;t&eacute;, que le syndicat est l&eacute;galement tenu de vous remettre si vous en faites la demande. &Agrave; partir de cette &laquo; photographie &raquo; annuelle de la sant&eacute; financi&egrave;re du condo, vous pourrez d&eacute;couvrir ce que contient son fonds de pr&eacute;voyance, lequel est obligatoire. En outre, les montants qui y sont vers&eacute;s devraient correspondre &agrave; au moins 5 % de la valeur totale des contributions mon&eacute;taires aux charges communes, m&ecirc;me si cela est souvent inf&eacute;rieur aux besoins financiers r&eacute;els de la copropri&eacute;t&eacute;. &Agrave; moins d&rsquo;&ecirc;tre un expert, il est cependant difficile de bien &eacute;valuer si la somme indiqu&eacute;e dans le fonds de pr&eacute;voyance est suffisante. Bien que cons&eacute;quente, une cagnotte de 100 000 $ ne permet pas de r&eacute;aliser des travaux qui se chiffrent &agrave; 1 million de dollars, par exemple.Heureusement, les nouvelles dispositions l&eacute;gales pr&eacute;voient qu&rsquo;une &eacute;tude du fonds de pr&eacute;voyance devra sous peu &ecirc;tre r&eacute;alis&eacute;e tous les cinq ans, sans exception. &laquo; En principe, le l&eacute;gislateur devra bient&ocirc;t pr&eacute;ciser quels professionnels seront habilit&eacute;s &agrave; r&eacute;aliser cet examen complexe, la mani&egrave;re de le r&eacute;aliser et ce que le rapport final devra contenir. &Agrave; terme, les futurs copropri&eacute;taires auront une meilleure id&eacute;e des travaux &agrave; venir dans les 25 &agrave; 30 prochaines ann&eacute;es, de m&ecirc;me que des sommes &agrave; pr&eacute;voir pour les mener &agrave; bien &raquo;, explique Me Stefania Chianetta.Vous avez aussi int&eacute;r&ecirc;t &agrave; vous renseigner sur les revenus et les d&eacute;penses de la copropri&eacute;t&eacute; des trois derni&egrave;res ann&eacute;es. &laquo; Y a-t-il des comptes de banque distincts pour le fonds de pr&eacute;voyance et celui d&rsquo;exploitation, comme l'exige la loi? Ce seul d&eacute;tail peut en dire beaucoup sur la gestion de la copropri&eacute;t&eacute; &raquo;, glisse la courti&egrave;re Nathalie B&eacute;gin.Que faire si vous &ecirc;tes tomb&eacute; dans le pi&egrave;ge?Le conseil d&rsquo;administration de la copropri&eacute;t&eacute; est le seul ma&icirc;tre &agrave; bord en ce qui a trait &agrave; la gestion du budget de la copropri&eacute;t&eacute;. C&rsquo;est donc par lui que vous devez passer si vous souhaitez qu&rsquo;un changement soit fait &agrave; ce chapitre, par exemple pour hausser les cotisations des copropri&eacute;taires ou le pourcentage &agrave; verser dans le fonds de pr&eacute;voyance. Les administrateurs peuvent d&eacute;cider de vous entendre... ou non. Dans ce dernier cas, vous pouvez tenter de rallier d&rsquo;autres copropri&eacute;taires &agrave; votre cause afin de faire &eacute;lire de nouveaux administrateurs plus conciliants.Pi&egrave;ge no 3 : ignorer le carnet d&rsquo;entretienLa moyenne d&rsquo;&acirc;ge des copropri&eacute;t&eacute;s au Qu&eacute;bec est de 29 ans, selon une &eacute;tude de l&rsquo;Association des professionnels de la construction et de l&rsquo;habitation du Qu&eacute;bec (APCHQ), qui qualifie un tel parc de &laquo; vieillissant &raquo;. Toutefois, plusieurs de ces immeubles figurent aussi parmi les mieux situ&eacute;s g&eacute;ographiquement. Vous succombez d&rsquo;ailleurs &agrave; une petite copropri&eacute;t&eacute; de plusieurs dizaines d&rsquo;ann&eacute;es &eacute;rig&eacute;e &agrave; proximit&eacute; du centre-ville. Ce n&rsquo;est que bien plus tard, lorsque l&rsquo;eau s&rsquo;infiltre par les fen&ecirc;tres fatigu&eacute;es de votre appartement, que vous constatez que le conseil d&rsquo;administration n&rsquo;a pas bien assur&eacute; la conservation de l&rsquo;immeuble.&Agrave; v&eacute;rifier avant l&rsquo;achat&Eacute;pluchez le carnet d&rsquo;entretien de l&rsquo;immeuble, qui, en quelque sorte, en constitue sa m&eacute;moire. Cet outil de gestion doit contenir des informations telles que l&rsquo;historique du site o&ugrave; est b&acirc;ti l&rsquo;immeuble ainsi que &ndash; sans oublier les plans, les devis, les garanties et les dessins d&rsquo;atelier qui leur sont associ&eacute;s &ndash; doit aussi y figurer. En date du 15 avril 2021, les syndicats de copropri&eacute;t&eacute; devront produire une description de chacune des parties privatives comme elles existaient lors de la mise en copropri&eacute;t&eacute;. &laquo; Les acheteurs pourront dor&eacute;navant savoir si des am&eacute;liorations ont &eacute;t&eacute; apport&eacute;es &agrave; leur appartement, ce qui &eacute;vite de mauvaises surprises avec les assureurs lors de sinistres &raquo;, explique Me Yves Joli-C&oelig;ur.Le carnet d&rsquo;entretien vous en dira plus, notamment au sujet de la strat&eacute;gie mise en place par le conseil d&rsquo;administration pour maintenir le b&acirc;timent en bon &eacute;tat et de l&rsquo;existence de d&eacute;fauts qui peuvent &eacute;ventuellement exiger une cotisation sp&eacute;ciale. Il vous fournira &eacute;galement de nombreux arguments pour n&eacute;gocier le prix d&rsquo;achat &agrave; la baisse&hellip; ou vous indiquera s&rsquo;il vaut mieux renoncer au projet. En cas de doute sur l&rsquo;&eacute;tat g&eacute;n&eacute;ral de la copropri&eacute;t&eacute;, n&rsquo;h&eacute;sitez pas &agrave; faire appel aux services d&rsquo;un inspecteur en b&acirc;timent sp&eacute;cialis&eacute; dans ce domaine.Bonne nouvelle : tenir un carnet d&rsquo;entretien sera bient&ocirc;t obligatoire au Qu&eacute;bec, en vertu d&rsquo;un nouvel article du Code civil (loi 16, article 1070.2). &laquo; Ce document assure une certaine m&eacute;moire &ldquo;corporative&rdquo;. Sans lui, la transmission du savoir sur le b&acirc;timent entre les anciens et les nouveaux conseils d&rsquo;administration est pour le moins laborieuse &raquo;, affirme Me Stefania Chianetta.Que faire si vous &ecirc;tes tomb&eacute; dans le pi&egrave;ge?Si des probl&egrave;mes se manifestent concernant l&rsquo;entretien, demandez des comptes et des correctifs aux administrateurs de la copropri&eacute;t&eacute; lors d&rsquo;une assembl&eacute;e de copropri&eacute;taires. Si vous essuyez un refus de coop&eacute;rer et que la n&eacute;gligence se poursuit, vous pouvez toujours entamer des recours judiciaires.Pi&egrave;ge no 4 : ne pas vous int&eacute;resser aux assurancesLe chauffe-eau de votre voisin du dessus rend l&rsquo;&acirc;me et endommage le logement dans lequel vous venez d&rsquo;emm&eacute;nager, ainsi que ceux qui sont adjacents, pour un montant de plus de 100 000 $. Un grand classique : les d&eacute;g&acirc;ts d&rsquo;eau constituent la premi&egrave;re cause de r&eacute;clamation en assurance habitation, selon le Bureau d&rsquo;assurance du Canada (BAC). Heureusement, la police d&rsquo;assurance contract&eacute;e par votre syndicat des copropri&eacute;taires pr&eacute;voit une telle &eacute;ventualit&eacute;. Cependant, votre franchise d&rsquo;assurance, soit le montant que doit couvrir l'assur&eacute; lui-m&ecirc;me, s&rsquo;&eacute;l&egrave;ve &agrave; 50 000 $ pour un tel probl&egrave;me. La raison de cette &laquo; p&eacute;nalit&eacute; &raquo; sal&eacute;e : votre immeuble de quelques unit&eacute;s tra&icirc;ne un lourd historique de sinistres.&Agrave; v&eacute;rifier avant l&rsquo;achatPrenez connaissance de la police d&rsquo;assurance qui est de rigueur. Elle couvre la responsabilit&eacute; civile du syndicat &ndash; au cas o&ugrave; un visiteur se blesserait en empruntant les aires communes, par exemple &ndash; de m&ecirc;me que les parties communes et privatives du b&acirc;timent. Ce qu&rsquo;elle ne couvre pas : les am&eacute;liorations apport&eacute;es aux appartements personnels, qui sont plut&ocirc;t assur&eacute;es par le copropri&eacute;taire lui-m&ecirc;me. Une copie du document devrait normalement figurer au registre du syndicat et peut vous &ecirc;tre remise sur demande. &laquo; Posez des questions sur d&rsquo;&eacute;ventuels probl&egrave;mes de renouvellement d&rsquo;assurance. Une haute fr&eacute;quence des r&eacute;clamations peut mener &agrave; un refus de renouvellement de dossier &raquo;, signale Vincent Gaudreau, courtier en assurance de dommages et vice-pr&eacute;sident du cabinet Gaudreau Assurances.D&rsquo;ici au 15 avril 2022, les quelque 25 000 syndicats de copropri&eacute;taires du Qu&eacute;bec devront obligatoirement s&rsquo;&ecirc;tre dot&eacute;s d&rsquo;un fonds d&rsquo;auto assurance liquide disponible &agrave; court terme. La r&eacute;serve d&rsquo;argent qui le constitue est &eacute;tablie en fonction de la franchise dont le syndicat de copropri&eacute;taires doit s&rsquo;acquitter en cas de sinistre, &agrave; laquelle s&rsquo;ajoute un montant additionnel raisonnable afin de pouvoir assumer tout autre paiement. &laquo; Si ce fonds d&rsquo;auto assurance est &agrave; 0 $ &agrave; l&rsquo;heure actuelle, il faut vous poser de s&eacute;rieuses questions. Forc&eacute;ment, il va falloir sortir des sommes cons&eacute;quentes de votre poche pour &ldquo;rattraper&rdquo; ce manque &raquo;, fait valoir Vincent Gaudreau.Que faire si vous &ecirc;tes tomb&eacute; dans le pi&egrave;ge?Si vous croyez que la couverture d&rsquo;assurance de la copropri&eacute;t&eacute; est d&eacute;ficiente, n&rsquo;attendez pas d&rsquo;&ecirc;tre mis devant le fait accompli avant d&rsquo;en glisser un mot aux administrateurs : corrigez la situation en amont.Pi&egrave;ge no 5 : ne pas vous renseigner sur le conseil d&rsquo;administrationG&eacute;rer une petite copropri&eacute;t&eacute; de six unit&eacute;s comme celle que vous habitez depuis peu n&rsquo;est pas une sin&eacute;cure. Outre les devoirs dont ils sont l&eacute;galement tenus de s&rsquo;acquitter, les administrateurs en place ex&eacute;cutent les nombreuses t&acirc;ches administratives courantes qui sont n&eacute;cessaires au bon fonctionnement de la copropri&eacute;t&eacute;, dont la tenue de livres et la r&eacute;daction des diff&eacute;rents avis. Vous leur levez votre chapeau... jusqu&rsquo;&agrave; ce que vous vous rendiez compte qu&rsquo;ils ont manqu&eacute; de diligence. Vos remarques en assembl&eacute;e &agrave; ce sujet vous valent bien des reproches, et la situation s&rsquo;envenime&hellip;&Agrave; v&eacute;rifier avant l&rsquo;achat&laquo; Il faut vous renseigner sur la vie en collectivit&eacute; au sein de la copropri&eacute;t&eacute; &raquo;, insiste Me Stefania Chianetta. La lecture des proc&egrave;s-verbaux des derni&egrave;res assembl&eacute;es annuelles et de copropri&eacute;taires est id&eacute;ale pour avoir une id&eacute;e de la dynamique &agrave; l&rsquo;interne. &raquo; Le conseil d&rsquo;administration est-il proactif? Les m&ecirc;mes personnes sont-elles r&eacute;&eacute;lues &agrave; leur poste d&rsquo;administrateur depuis 15 ans, ce qui pourrait signaler une certaine inertie? Les copropri&eacute;taires se d&eacute;placent-ils aux assembl&eacute;es ou sont-ils plut&ocirc;t repr&eacute;sent&eacute;s par une personne mandat&eacute;e par procuration? Le cas &eacute;ch&eacute;ant, est-ce synonyme de d&eacute;sint&eacute;r&ecirc;t, de tensions ou de n&eacute;gligence?&laquo; N&rsquo;attendez pas &agrave; la premi&egrave;re assembl&eacute;e pour d&eacute;couvrir la personnalit&eacute; des administrateurs. Entrez directement en contact avec eux, par t&eacute;l&eacute;phone ou par courriel, afin d&rsquo;apprendre &agrave; mieux les conna&icirc;tre &raquo;, sugg&egrave;re pour sa part Nathalie B&eacute;gin, courti&egrave;re immobili&egrave;re. Dans les grandes copropri&eacute;t&eacute;s, vous pouvez aussi frapper &agrave; quelques portes de logements pour sonder l&rsquo;opinion des occupants. Vous y apprendrez peut-&ecirc;tre que le syndicat fait appel &agrave; un gestionnaire professionnel externe pour s&rsquo;occuper des affaires courantes, ce qui signifie qu&rsquo;une gestion minimale est assur&eacute;e.Que faire si vous &ecirc;tes tomb&eacute; dans le pi&egrave;ge?Vous pouvez toujours vous impliquer dans le conseil d&rsquo;administration de la copropri&eacute;t&eacute;, dans l&rsquo;espoir de faire mieux que vos pr&eacute;d&eacute;cesseurs. Sachez toutefois que la charge de travail est tr&egrave;s lourde, m&ecirc;me dans une petite copropri&eacute;t&eacute;. Avant de vous impliquer, il faut donc bien y penser. En cas de conflit ouvert avec d&rsquo;autres copropri&eacute;taires, n&rsquo;h&eacute;sitez pas &agrave; recourir &agrave; la m&eacute;diation ou &agrave; l&rsquo;arbitrage, des services offerts par des avocats et des notaires, entre autres professionnels. Plus rapides et plus souples que l&rsquo;audition devant un tribunal tout en &eacute;tant moins co&ucirc;teux que celle-ci, ces modes priv&eacute;s de r&egrave;glement des diff&eacute;rends laissent aussi moins de &laquo; cicatrices &raquo; une fois le conflit r&eacute;solu.&gt;&gt; &Agrave; lire aussi : notre guide hors-s&eacute;rie sur la copropri&eacute;t&eacute;

Copropriété : 5 pièges à éviter

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