Copropriété: l’utilité d’un fonds de prévoyance bien garni

Bien souvent, par manque de moyens financiers ou par négligence, les travaux majeurs sont retardés dans de nombreuses copropriétés, jusqu’au moment où il n’est plus possible de reculer… et où ces retards indus génèrent d’importants coûts supplémentaires ! L’explication de ce phénomène réside dans le fait que les administrateurs ont généralement succombé aux pressions de copropriétaires soucieux de réduire le plus possible leur contribution au fonds de prévoyance. Dans ces situations, la responsabilité du conseil d’administration pourrait être engagée pour ne pas avoir agi avec prudence et diligence. 

L’étude du fonds de prévoyance : un outil indispensable 

Pour éviter de faire des contributions réalistes au fonds de prévoyance, certains administrateurs et copropriétaires ont appliqué une contribution minimale de 5 % des dépenses d’exploitation à ce fonds en s’appuyant sur une interprétation erronée de la législation. Ce faisant, ils « oubliaient » de prendre en compte que la loi stipule aussi que les contributions sont établies en fonction du coût estimatif des réparations majeures à venir et du coût de remplacement d’éléments des parties communes arrivés en fin de vie. Le législateur a d’ailleurs retiré toute référence à la contribution minimale de 5 % du projet de loi 16 adopté en décembre 2019, et des précisions seront apportées par voie de règlements. 

La réalisation d’une étude du fonds de prévoyance est donc essentielle, car elle fournit un portrait global des ressources financières qui seront nécessaires pour les travaux d’importance à effectuer sur une période de 25 à 30 ans. Cette étude consiste en une analyse physique et financière des parties communes de l’immeuble réalisée par un professionnel du bâtiment. 

Les différents scénarios de réalisation des travaux et de contributions annuelles au fonds de prévoyance sont ensuite soumis aux administrateurs sous la forme d’un rapport rédigé par un expert. Le conseil d’administration établit alors un plan de financement destiné à permettre d’assumer les coûts de tous les travaux à réaliser. 

Adopté en décembre 2019, le projet de loi 16 oblige les promoteurs à produire et à fournir une étude du fonds de prévoyance au syndicat des copropriétaires, et ce, dans les six mois suivant la tenue de l’assemblée de transition. Les promoteurs doivent également établir un carnet d’entretien. 

Ces deux documents doivent être mis à jour et révisés périodiquement – tous les cinq ans dans le cas de l’étude du fonds de prévoyance, laquelle devra être réalisée par le représentant d’un ordre professionnel qui sera désigné par règlement du gouvernement. Cette étude est très importante, puisque c’est sur la base de ses recommandations que seront déterminées les sommes à verser au fonds. 

Par ailleurs, en l’absence d’étude, les promoteurs pourront aussi fixer une cotisation annuelle de 0,5 % du coût de reconstruction du bâtiment. Ce montant approximatif représente, en général, les besoins des immeubles. Mais attention, car si ce pourcentage peut être suffisant pour les immeubles de taille moyenne ou grande, il ne l’est pas pour les petites copropriétés – où l’on réalise moins d’économie d’échelle — ni pour les bâtiments plus anciens, prévient le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). 

Les copropriétés qui existaient avant l’entrée en vigueur de la loi devraient cependant disposer d’un délai de grâce « raisonnable » pour produire ces documents. À noter que si l’étude du fonds révèle que ce dernier est insuffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures à venir ainsi que les frais liés au remplacement des parties communes, le syndicat concerné devra le renflouer sur une période de 10 ans après l’obtention de l’étude. 

Les modalités relatives à l’étude et au carnet d’entretien seront précisées par règlement dans le courant de l’année 2023. 

L’impact sur les charges mensuelles 

Il est primordial de présenter aux copropriétaires le rapport de l’étude du fonds de prévoyance ainsi que le plan pour son financement afin qu’ils comprennent l’importance de cette information. En effet, les contributions au fonds indiquées dans le plan de financement auront une répercussion directe sur les charges communes mensuelles (frais de condo). Alors que le niveau de leur contribution au fonds de prévoyance s’élevait à 5 ou à 10 % des dépenses d’exploitation, certains syndicats ayant réalisé une étude du fonds de prévoyance pour leur immeuble ont vu cette proportion augmenter, jusqu’à atteindre parfois près de 25 % ! En pareil cas, un redressement des finances s’impose, et il en résulte forcément une augmentation importante des charges de la copropriété. 

L’étude du fonds de prévoyance facilite la vente d’un condo 

Une fois qu’entrera en vigueur le règlement découlant de l’adoption du projet de loi 16, le syndicat de copropriété aura l’obligation de faire produire une étude du fonds de prévoyance. Le respect des recommandations de ce document est un gage de la bonne santé financière d’un syndicat et de l’application du principe d’équité pour les copropriétaires actuels et futurs. Le recours à une telle étude est d’ailleurs de plus en plus répandu, car il permet à un acquéreur avisé d’éviter de choisir un condo dans une copropriété n’ayant pas suffisamment de provisions pour assumer les travaux à venir. 

Cet article a été rédigé à partir du guide Copropriété, réalisé en collaboration avec la Chambre des notaires, et disponible dans notre boutique.