Assurer une copropriété

C’est le syndicat des copropriétaires qui a la responsabilité d’obtenir un contrat d’assurance pour la copropriété. L’ensemble de l’immeuble doit en effet être protégé par une assurance collective intégrant à la fois les parties privatives et les parties communes, telles que construites par le promoteur. De leur côté, les copropriétaires doivent détenir une assurance habitation les protégeant contre les risques concernant leurs biens personnels et les améliorations apportées au fil du temps à leur partie privative. Cette police doit aussi prévoir une couverture obligatoire, soit une protection en matière de responsabilité civile.

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Protéger les intérêts communs des copropriétaires

Le syndicat a l’obligation légale de protéger les intérêts communs de tous les copropriétaires en souscrivant une assurance qui couvre :

• les parties communes et les parties privatives (excluant les améliorations apportées au fil du temps à la partie privative) ;

• les bris de machines ;

• la responsabilité civile envers les tiers.

L’assurance doit également couvrir la responsabilité civile des administrateurs et du gestionnaire de la copropriété, de même que celle des titulaires de la présidence et du secrétariat de l’assemblée des copropriétaires, et de toute autre personne veillant à son bon fonctionnement.

Comment vérifier si votre syndicat des copropriétaires s’est bien acquitté de cette obligation ? À l’occasion du renouvellement annuel du contrat d’assurance, vous pouvez demander aux administrateurs qu’ils vous fournissent une copie de l’attestation d’assurance habituellement donnée par le courtier ou l’assureur et contenant les éléments d’information les plus importants. Si vous estimez que la couverture d’assurance de votre syndicat est inadéquate, n’hésitez pas à en discuter avec les administrateurs.

Que devrait contenir l’assurance de l’immeuble en copropriété ?

Le nom de l’assuré. Le syndicat doit être l’unique bénéficiaire de l’assurance, car c’est lui qui détient l’intérêt d’assurance. Dans certaines polices d’assurance couvrant un immeuble en copropriété, il arrive que les noms des copropriétaires apparaissent comme bénéficiaires, mais c’est une erreur à éviter absolument. En effet, en cas de réclamation, l’assureur pourrait décider de ne pas indemniser le syndicat, celui-ci n’étant pas dûment désigné en tant que bénéficiaire.

Le contrat d’assurance tous risques. La plupart des déclarations de copropriété exigent que le contrat d’assurance couvre tous les risques auxquels l’immeuble pourrait être exposé.

Le coût de reconstruction de l’immeuble. Il s’agit du coût de remplacement ou de reconstruction du bâtiment en cas de sinistre majeur. Ce montant devrait comprendre les frais de démolition et de déblaiement, de même que certains honoraires (pour le fiduciaire d’assurance, le notaire, etc.), sans oublier les taxes (TPS et TVQ). Le syndicat des copropriétaires ou les gestionnaires de copropriété doivent recourir aux services d’un évaluateur agréé pour établir la valeur à neuf. À défaut de recevoir le certificat de l’évaluateur, l’assureur peut imposer la règle de proportionnalité lui permettant de réduire l’indemnisation réclamée par le syndicat en cas de sinistre. Les copropriétaires sont alors pénalisés par l’imposition d’une cotisation spéciale. Vous pouvez consulter le certificat de valeur de remplacement dans les registres du syndicat.

L’assurance bris de machine. Dans les petites copropriétés ayant peu d’équipement mécanique et électrique commun, cette couverture est incluse dans le contrat d’assurance multirisque. Dans les immeubles plus importants construits en hauteur, le courtier proposera une assurance distincte contre ce risque.

L’assurance responsabilité civile envers les tiers. Le syndicat est exposé à de nombreux risques pouvant affecter sa santé financière. Pour protéger l’ensemble des copropriétaires, la loi exige qu’il souscrive une assurance responsabilité civile. Celle-ci peut couvrir divers risques, par exemple les dommages corporels subis par un résident ou un visiteur circulant dans les parties communes.

L’assurance responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants de l’assemblée du syndicat des copropriétaires ou gestionnaires de l’immeuble en copropriété. Cette assurance est essentielle pour protéger les administrateurs et les dirigeants de l’assemblée des copropriétaires. Sans elle, personne ne devrait accepter d’être membre du conseil d’administration ou gestionnaire de copropriété. Elle couvre les conséquences financières résultant d’une faute, d’une erreur ou d’une négligence commise par les administrateurs. Elle couvre par ailleurs leur défense en cas de poursuite judiciaire.

Le montant de la prime d’assurance. Cette dépense est intégrée au budget de la copropriété, et les copropriétaires payent leur quote-part à même les frais de condo mensuels. Pour tenter d’obtenir la meilleure couverture au montant approprié, les administrateurs demandent à leur courtier de faire un appel d’offres auprès de plusieurs assureurs. Dans ce cas, l’historique des réclamations du syndicat peut constituer un obstacle à un changement d’assureur. De plus, les pratiques en vigueur dans l’industrie de l’assurance ne plaident pas forcément en faveur d’un changement d’assureur.

En assemblée générale, les copropriétaires critiquent souvent l’augmentation de plus en plus importante de la prime d’assurance. Pour les assureurs, le marché de la copropriété s’avère peu rentable en raison des frais élevés liés aux nombreuses réclamations présentées, surtout pour des dégâts causés par l’eau. Plusieurs compagnies se sont même retirées de ce marché. Résultat : les primes ou les franchises augmentent, parfois même les deux. Certains syndicats ont d’ailleurs perdu toute possibilité d’avoir une couverture en cas de dégâts causés par l’eau. Pour éviter une explosion du coût de la prime d’assurance, la prévention, que préconisent la plupart des syndicats de copropriétaires et des gestionnaires de copropriété, demeure la meilleure stratégie. En effet, nombre de syndicats exigent le remplacement systématique des chauffe-eau après une certaine période d’utilisation, laquelle varie selon la qualité du modèle utilisé, et l’installation de systèmes de détection qui coupent l’eau en cas de fuite.

Cet article a été rédigé à partir du guide Copropriété, réalisé en collaboration avec la Chambre des notaires, et disponible dans notre boutique.