Peut-on louer son condo sur airbnb ?

Avec Internet, l’hébergement touristique proposé par des particuliers (annonces publiées sur des sites comme Airbnb, mais aussi Marketplace) a explosé au cours des dernières années.  

Or, cette pratique de location de courte durée est en général incompatible avec les règles de vie en copropriété, notamment à cause des nuisances qu’elle occasionne. Bruit, va-et-vient incessant, utilisation des espaces de stationnement réservés aux visiteurs, occupation d’aires communes, comme les terrasses ou la piscine, etc. sont autant de problèmes que les syndicats de copropriété veulent éviter. En effet, nombre de ces visiteurs de passage considèrent souvent le condo qu’ils ont loué comme une simple chambre d’hôtel. C’est pourquoi dans la majorité des cas, ils interdisent la location à court terme afin de préserver la tranquillité de l’ensemble des copropriétaires.  

Généralement, l’autorisation, ou l’interdiction de la location à court terme est précisée dans la déclaration de copropriété et ses règlements. Si la déclaration de copropriété ne mentionne pas la location, en principe, le syndicat des copropriétaires ne peut vous empêcher de louer votre appartement. La jurisprudence en la matière indique toutefois que la destination de l’immeuble pourrait néanmoins encadrer l’usage d’une partie privative par son propriétaire. 

Résidentiel et non commercial 

Même s’il ne loue son condo que quelques semaines par an, un copropriétaire qui le fait s’adonne à une activité de nature commerciale. Permettre à des touristes de séjourner dans un logement meublé contre rémunération et mettre à leur disposition des commodités (serviettes de bain, draps, vaisselle, etc.) est en effet considéré comme une opération hôtelière.  

La Cour d’appel du Québec a ainsi reconnu que la location à un tiers pouvait être restreinte par un règlement, même si la déclaration de copropriété ne prévoit aucune disposition à cet égard. Ce document peut aussi encadrer ou interdire la location à court terme ou à très court terme en invoquant, justement, la destination de l’immeuble. Il pourrait, par exemple, stipuler que l’immeuble en copropriété a un caractère exclusivement résidentiel, l’objectif étant d’empêcher qu’il se transforme en hôtel.  

Certaines décisions du Tribunal administratif du logement ont d’ailleurs sanctionné l’utilisation d’Airbnb. L’organisme a ainsi statué que la sous-location d’un logement par l’entremise de ce site de location pouvait constituer un changement de la destination des lieux.  

Dans tous les cas, un copropriétaire-locateur est tenu d’aviser le syndicat qu’il souhaite louer son appartement. Il doit aussi révéler l’identité des locataires, et ce, même si la location ne dure que quelques jours. Enfin, il a l’obligation de remettre à ces derniers un exemplaire du règlement de l’immeuble.  

Cet article a été rédigé à partir du guide Copropriété, réalisé en collaboration avec la Chambre des notaires, et disponible dans notre boutique.