Les règles de vie en copropriété

Ce que vous pouvez faire dans votre condo
Vos droits dans les parties communes
Qu’en est-il des parties communes à usage restreint ?
Quelle accessibilité pour les personnes handicapées ?
Les bornes de recharge pour voiture électrique
La question du cannabis
Poêles et foyers vont-ils disparaître de Montréal ?

La loi reconnaît le droit du copropriétaire d’avoir la jouissance et l’usage de son logement à condition qu’il respecte les droits des autres occupants, la déclaration de copropriété et la destination de l’immeuble. La déclaration de copropriété lui impose généralement en plus de ne pas compromettre la solidité de l’immeuble. 

Le règlement de l’immeuble peut limiter l’exercice de ces droits. Par exemple, vous pouvez prendre plaisir à écouter votre musique préférée chez vous, mais le volume du son ne doit pas incommoder les autres. Le principe est le même en ce qui concerne l’usage des parties communes. Par exemple, l’utilisation du stationnement réservé aux visiteurs est interdite, car elle pourrait gêner les résidents qui reçoivent des invités. 

Le règlement de l’immeuble détaille les conditions de jouissance des parties privatives, les conditions d’utilisation des parties communes et aussi celles qui régissent l’utilisation des parties communes à usage restreint. 

L’assemblée des copropriétaires a le pouvoir de modifier la déclaration de copropriété, y compris le règlement de l’immeuble. De son côté, le conseil d’administration a lui aussi le devoir de le faire respecter et de sanctionner les contrevenants (mise en demeure, pénalités si la déclaration de copropriété contient une clause pénale, injonction, résiliation de bail dans le cas d’un locataire, etc.). Le conseil d’administration peut également donner des directives aux copropriétaires, par exemple sur la disposition des ordures. 

Ce que vous pouvez faire dans votre condo

 Le règlement de l’immeuble contient de nombreuses règles relatives à la jouissance de l’appartement par le copropriétaire, c’est-à-dire, sa partie privative. Très variées, elles vont du respect de la tranquillité d’autrui au maintien d’une température minimale en passant par l’interdiction d’entreposer des matières dangereuses ou d’avoir chez soi un animal nuisible. En cas de désordre ou de plainte, le conseil d’administration s’appuie sur ces règles pour rappeler à l’ordre les fauteurs de trouble. Le droit de fumer et de propager de la fumée et des odeurs pouvant s’insinuer dans les autres appartements et dans les parties communes peut aussi être encadré. 

L’une des nuisances les plus souvent déplorées est le vacarme provenant de chez un voisin. Il peut s’agir de « sons aériens » se propageant d’un appartement à l’autre (musique, voix, cris) ou du bruit produit par le va-et-vient à l’étage de dessus (claquement de talons sur le plancher, par exemple) en raison d’une insonorisation insuffisante des revêtements de sol. Si le règlement de l’immeuble traite habituellement de cette question, il faut noter que certains copropriétaires contreviennent aux dispositions du règlement en installant, sans permission, des revêtements de sol qui diminuent la qualité antérieure d’insonorisation. Résultat : plusieurs d’entre eux ont été condamnés par les tribunaux à remettre les lieux en état. Voilà pourquoi vous devez absolument obtenir les autorisations nécessaires avant d’entreprendre ce type de travaux. 

Pour connaître les autres aspects réglementés de l’utilisation de votre condo, il est important de consulter la déclaration de copropriété qui vous a été remise et d’obtenir une version à jour du règlement de l’immeuble. 

Voici les principaux domaines réglementés concernant les parties privatives : 

• activités pouvant nuire à la tranquillité de l’immeuble (musique trop forte, va-et-vient de locataires en soirée ou pendant la nuit dans le cas d’une location de type Airbnb, etc.) ; 
• présence d’animaux domestiques ; 
• affichage aux fenêtres ou sur le balcon ; 
• fumée et odeurs ; 
• remise des clés du logement pour les urgences ; 
• entretien de la tuyauterie, de la plomberie, du climatiseur et du réservoir d’eau chaude ; 
• modalités de location du logement ; 
• autorisation préalable aux travaux de rénovation ; 
• respect du règlement par les membres de la famille, invités, entrepreneurs, etc. ; 
• attribution de la responsabilité des dommages causés par un défaut d’entretien ou une négligence du copropriétaire. 

Vos droits dans les parties communes

La déclaration de copropriété décrit en détail les zones qui sont des parties communes.

Pour une tour d’habitation, celles-ci comprennent généralement : 

• l’entrée principale ; 
• les ascenseurs ; 
• les couloirs ; 
• les chutes à déchets et à récupération ; 
• le toit ; 
• le gros œuvre de l’immeuble ; 
• le terrain qui l’entoure ; 
• les voies d’accès ; 
• les aires de stationnement ; 
• le garage et ses portes ; 
• les installations récréatives (piscine, salle d’exercice) ; 
• les fenêtres et les portes de l’immeuble ; 
• les balcons et les terrasses. 

Si chaque copropriétaire a l’entière jouissance des parties communes, il doit cependant les utiliser en respectant le droit des autres copropriétaires de faire de même. Pour des raisons de sécurité, des restrictions s’appliquent à l’accès à certaines zones, comme les locaux où se trouve l’équipement mécanique. De même, dans les immeubles offrant des installations récréatives, comme une piscine ou une salle de sport, certaines conditions sont aussi imposées en matière de sécurité, notamment vis-à-vis des enfants. 

Voici les principaux domaines réglementés concernant les parties communes : 

• accès aux équipements mécaniques ; 
• présence d’animaux ; 
• installation de climatiseurs et d’antennes paraboliques ; 
• entreposage d’objets ou d’ordures dans les aires de circulation ; 
• fumée et odeurs ; 
• emploi des chutes à déchets et des chutes à récupération ; 
• utilisation des installations récréatives ; 
• usage des espaces de stationnement réservés aux visiteurs et des aires de circulation ; 
• usage des jardins extérieurs. 

Qu’en est-il des parties communes à usage restreint ?

Parmi les parties communes, certaines sont réservées à l’usage exclusif d’un ou de plusieurs copropriétaires. La déclaration de copropriété, à l’acte constitutif de copropriété, énumère ces « parties communes à usage restreint ». Cela concerne le plus souvent : 

• les portes qui donnent accès à l’intérieur des appartements ; 
• les fenêtres ; 
• les balcons et les terrasses ; 
• les cases de rangement ; 
• les espaces de stationnement. 

L’usage exclusif de certaines parties communes s’accompagne d’obligations destinées à assurer leur bon état et leur propreté. Le règlement de l’immeuble contient les règles qui encadrent leur utilisation. Sont principalement concernés : 

• le mobilier sur les balcons (dont l’utilisation d’un barbecue s’il est autorisé) ; 
• l’affichage dans les fenêtres ; 
• l’entreposage de produits dangereux dans les cases de rangement ; 
• le dépôt d’objets dans les espaces de stationnement ; 
• la modification de l’apparence des portes d’accès au logement. 

Si, en principe, le syndicat des copropriétaires ne peut vous empêcher de louer votre appartement, la jurisprudence en la matière indique que la destination de l’immeuble pourrait néanmoins encadrer l’usage d’une partie privative par son propriétaire. La Cour d’appel du Québec a ainsi reconnu que la location à un tiers pouvait être restreinte par un règlement, même si la déclaration de copropriété ne prévoit aucune disposition à cet égard. Ce document peut aussi encadrer ou interdire la location à court terme ou à très court terme en invoquant, justement, la destination de l’immeuble. Il pourrait, par exemple, stipuler que l’immeuble en copropriété a un caractère exclusivement résidentiel, l’objectif étant d’empêcher qu’il se transforme en hôtel. Certaines décisions du Tribunal administratif du logement ont d’ailleurs sanctionné l’utilisation d’Airbnb. L’organisme a ainsi statué que la sous-location d’un logement par l’entremise de ce site de location pouvait constituer un changement de la destination des lieux. 

Dans tous les cas, un copropriétaire-locateur est tenu d’aviser le syndicat qu’il a loué son appartement. Il doit aussi révéler l’identité des locataires, et ce, même si la location ne dure que quelques jours. Enfin, il a l’obligation de leur remettre un exemplaire du règlement de l’immeuble. 

Quelle accessibilité pour les personnes handicapées ? 

Le syndicat peut être soumis à certaines obligations vis-à-vis d’un copropriétaire atteint d’un handicap. Le Code civil du Québec prévoit qu’en cette matière, il doit se conformer à la Charte des droits et libertés de la personne. À défaut, le syndicat concerné peut être sanctionné par le Tribunal des droits de la personne. La situation varie cependant en fonction de plusieurs critères, comme la taille de la copropriété et la nature des aménagements à faire pour accommoder le copropriétaire concerné. Dans le cas où ce dernier devrait par exemple se déplacer d’une certaine façon ou serait limité dans ses mouvements, le syndicat doit évaluer les solutions qu’il est en mesure de lui proposer. 

Bien évidemment, en ce qui concerne les coûts, les travaux découlant d’une demande propre à une personne handicapée doivent être raisonnables. Si une rampe doit être installée dans une copropriété et qu’elle nécessite des investissements totalisant 300 000 $ dans un immeuble comportant quatre logements, il pourrait s’agir d’une contrainte excessive. Les demandes d’accommodement raisonnable exprimées par des personnes handicapées sont traitées au cas par cas. 

Les bornes de recharge pour voiture électrique 

Faire installer une borne de recharge dans une copropriété où les services n’ont pas été initialement aménagés à cette fin ne va pas de soi. Outre la planification des travaux d’installation, il faut aussi penser à l’impact des frais d’électricité supplémentaires et à leur répartition sur les frais de condo des copropriétaires qui utilisent les bornes, et seulement les leurs. 

Un copropriétaire seul ne peut pas décider de faire installer une borne de recharge dans les parties communes. La décision d’installer une ou plusieurs bornes de recharge pour les copropriétaires doit être autorisée par l’assemblée des copropriétaires. De plus, la déclaration de copropriété doit être modifiée en conséquence. 

La question du cannabis 

Le syndicat de copropriété peut voter l’interdiction de fumer du cannabis dans les parties communes. Le sujet est plus délicat lorsqu’il s’agit de l’interdire dans les parties privatives, et les tribunaux pourraient avoir à se pencher sur la question. Toutefois, même si fumer est autorisé à l’intérieur des logements ou sur les balcons, les règles générales de bon voisinage s’appliquent. Il est toujours possible pour un copropriétaire que dérange l’odeur du cannabis (ou du tabac) d’exercer certains recours. 

La légalisation du cannabis récréatif en 2018 soulève plusieurs questions pour les copropriétaires, les syndicats de copropriété et les juristes, notamment en ce qui concerne la préservation d’un vivre-ensemble cohérent. 

La loi québécoise et la loi fédérale sont contradictoires quant au droit (ou non) de produire du cannabis récréatif dans un immeuble résidentiel, puisque Québec interdit sa culture à des fins personnelles, y compris lorsqu’il y en a moins de quatre plants. En attendant que se règle le désaccord entre le Québec et le fédéral, les syndicats de copropriété devraient se montrer prudents. S’ils n’ont pas encore adopté de règlements particuliers concernant le cannabis, ils auraient intérêt à évaluer si cette question représente un problème dans leur immeuble. Si c’est le cas, particulièrement si cela affecte le vivre-ensemble ou l’assurabilité du bâtiment, ils devront mettre en place des règles pour encadrer cet enjeu avant qu’un litige survienne. 

Poêles et foyers vont-ils disparaître de Montréal ? 

Depuis l’entrée en vigueur en 2018 d’un règlement adopté par 19 arrondissements de la Ville de Montréal, l’utilisation de la plupart des foyers et poêles au bois y est interdite, sauf en cas de panne électrique. Selon ses promoteurs, cette mesure vise à améliorer la qualité de l’air, puisque la combustion du bois de chauffage représente l’une des principales causes des épisodes de smog en hiver. Cela dit, l’emploi de certains appareils à combustible solide demeure possible dans la métropole québécoise, à condition qu’ils n’émettent pas plus de 2,5 g/h de particules fines dans l’atmosphère (normes de l’Environmental Protection Agency) ou qu’ils fassent l’objet d’une certification CSA/B₄₁₅,1-10. Dans tous les cas, les propriétaires de foyers ou d’appareils à combustible solide doivent le déclarer à la Ville en remplissant le formulaire prévu à cette fin. 

Attention : l’examen de ces dispositifs ne figure pas dans la liste des choses à vérifier lors de l’inspection préachat. Si le vendeur sait qu’il y a un problème, il est tenu de le dénoncer. Pour le reste, c’est à l’acheteur de poser des questions. Le vendeur n’a pas l’obligation de fournir des certificats pour tous les éléments de l’immeuble vendu quand il sait qu’ils sont en règle, mais il a celle de répondre aux questions de l’acheteur, le cas échéant. 

Outre les émissions, le principal problème concernant les foyers, et ce, partout au Québec, est que leur installation est souvent non conforme aux normes. En conséquence, de nombreuses copropriétés construites au Québec (dont la plupart de celles datant d’avant 2008), doivent faire l’objet de travaux correctifs. 

Cet article a été rédigé à partir du guide Copropriété, réalisé en collaboration avec la Chambre des notaires, et disponible dans notre boutique.